房产抵押借款风险点

文|肥猫

作者简介：P2P行业，一枚小兵。

随着三季度GDP增速破7，经济下行压力逐渐显现，年内再次降准、降息是大概率事件；另一方面，临近年底，P2P行业又面临兑付压力。去年年底，平台坏账大面积爆发，理财人频频中雷，记忆犹新；又快到年关了，如何避免踩雷呢？首先要知道P2P理财项目中都存在那些风险，再了解如何应对这些风险。

今天开始和大家详细聊聊，今天想说说P2P理财产品中大家最受投资人青睐，也是安全系数比较高的产品，房产抵押贷款。

贷款人用自己名下房产进行抵押，首先要办理抵押登记，也就是他项权证。平台办理他项权证，他项权人一般是平台高管、董事等相关联的人，如果他项权人和平台毫无关系，或者仅仅是平台的客服、专员等普通员工身上，就存在一定风险。相比高管、董事，普通员工流动性大，一旦离职，贷款人出现逾期或者无法偿还贷款的情况，追偿起来非常不便。

因为各地房地产管理部门政策不同，他项权证真伪查询也存在一定障碍。有些地方网上就能查，有些地方需要到房管局大厅现场办理，因此房产抵押贷款，应以本地房屋为主。

还有一种情况，就是房屋贷款尚未结清，一般是银行商贷，这种房屋抵押贷款，就是俗称的“二抵”。“二抵”房屋因为贷款尚未结清，无法办理他项权登记，所以存在一定风险。现实中，除非向原贷款行申请（比如房贷是工行的，二抵向工行申请），否则很难获批。P2P平台办理“二抵”业务，一般有几个要点：

1、用于“二抵”的房屋，必须是现房，且有一定升值空间；

2、房屋必须是使用银行贷款购买的一手房；

3、房屋已经办理抵押登记，且抵押权人必须是银行；

4、贷款额度=房屋价值X抵押率-原贷款的本金余额。

一般来说，商品房抵押率不超过70%，商业房产抵押率不超过50%，且需为本地房源。

下面简单总结一下房屋抵押贷款产品需要注意的问题：

1、用于抵押的房源需为本地房源，估值合理；

2、他项权证需办理在平台高度关联人名下，高管、董事等；

3、尽量避免“二抵”房屋，因为“二抵”对平台风控水平要求较高，搞不好就成“接盘侠”。

接下来再说说办理房产抵押登记中的风险，以及应对措施。

首先，抵押前已经和第三方签订了租赁协议。法律中有“买卖不破租赁”的规定（《合同法》规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力）前提是租赁在先，所有权变动在后。

举个真实例子：我在南三环有套房，一年住不了几天，每月还得还房贷，于是租给了中介公司，租期5年；如果此时我向网贷天眼贷款，用房屋作为抵押，因为和中介公司的出租在前，和网贷天眼的抵押在后，办理了他项权证后，网贷天眼获得了抵押权，但我和中介公司的租赁合同在到期前，网贷天眼不能解除租赁合同，即“抵押不破除租赁”。反过来，如果我先和网贷天眼办理了抵押登记，然后和中介公司签署了租赁合同，即使合同未到期，网贷天眼也有权解除租赁合同。所以如果是“先租赁后抵押”，贷款人即使不能按期还贷，由于租赁合同仍然有效，平台也很难顺利处理抵押房地产。现实中，也存在贷款人通过“先租赁后抵押”变相赖账的情况。

那么如何避免这类风险呢？可以要求贷款人承诺并办理公证：如贷款人办理了房屋抵押登记，由贷款人负责和承租人协商，提前解除租赁合同。（承租人自愿，或者出租人支付赔偿给承租人，均可提前解除租赁合同）

其次，房屋评估失真。这里面有两层风险，一是人为风险，二是时效风险。人为风险即评估价值和房屋实际价值偏离，因为评估费也是贷款人必须支付的成本之一，未来多申请贷款，有可能联手提高评估价值，如此一来，很容易产生十几万甚至上百万的人为差价，造成不必要的风险；时效风险即评估报告过期，一般评估报告的有效期为一年，如果借款期限超过一年，当贷款人不能按时还款，平台向法院申请拍卖，因为评估报告已经失效，也就无法追究评估机构评估不实之责了。因此，理财人在投资前，最好上下当地的二手房网站，或者和中介咨询下，了解房屋估值是否合理，并了解当地房地产市场交易活跃度等情况。

最后，执行风险。当房屋进入执行阶段后，如果房产属于贷款人唯一住所，或者用于赡养家属的房屋，在执行过程中有一定困难。前者一般不会被强执，除非房屋标准明显高于当地平均标准，可通过置换等办法执行，但周期很长；后者要给予被执行人六个月的宽限期，如果宽限期届满，被执行人仍然无法解决居住问题，执行人还要负责提供临时住房安置。因此，不少平台要求贷款人签署“非唯一住房声明”并公证，已避免执行过程中的风险。

综上，我再把房产抵押贷款产品的考察要点整理一下：

1、用于抵押的房产最后是本地房产；

2、抵押房产最好已结清银行贷款；

3、平台能满足投资人对他项权证等必要文件真伪查询的要求（贷款人隐私也要保护，工作中会定期邀请投资人代表到公司座谈，随机抽取通过网络或直接到房产局查询并公示）

4、了解房屋评估价值是否合理（可咨询当地二手房中介）

5、其他必要措施。（如贷款人以往借款记录，还款情况等）

简单整理，仅供参考，欢迎同行交流。

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