中国经济不再需要房地产

2015年，有人在网上提出了中国楼市已经结束“黄金时代”即将进入“白银时代”的拐点，中国楼市将风光不再，这种说法在当时被炮轰，因为彼时的楼市正一片火热，各地履现天价地王，人们为了一套房子前仆后继的冲入银行，所谓的萧条根本无从谈起。

而进入2017年，在中央密集出台楼市调控政策的背景下，一众地产大亨们开始发声称，中国楼市即将进入最为艰难的10年！从这个节点来看，白银时代的拐点论，其实是颇具前瞻性的。

回到现在，不知道大家有没有注意到，国庆节期间，特别是国庆节之后，关于楼市萧条的论调开始甚嚣尘上，许多财经大佬们都在告诫自己的粉丝们，不要投资买房，不要背负过多的负债，要控制自身的杠杆率，一时之间，几乎变成了全网看空楼市，甚至于地产企业万科都打出了「活下去」的招牌。

我其实也是坚定看空楼市的一份子，早在五月份，我在文章中就较为隐晦的表示今年投资房地产，请务必谨慎考虑，而关于我为什么看空楼市的原因，我也从供给与需求端，大致的讲了一些我的看法。

今天，就和大家深入的探讨一下，为什么突然之间关于房地产萧条论就大行其道，这种现象背后的原因是什么？是什么导致了如今这种局面？

正式开始讲之前，大家还需要知道一个名词：「中等收入陷阱」。

中等收入陷阱是一个国家发展到中等收入阶段（人均国内生产总值3000美元左右）后，可能出现两种结果：

1.持续发展，逐渐成为发达国家；

2.出现贫富悬殊、环境恶化甚至社会动荡等问题，导致经济发展徘徊不前。后一种结果称走入了中等收入陷阱。

在《东亚经济发展报告（2006）》中，世界银行指出，鲜有中等收入经济体能跨越障碍跻身发达国家，这些中等收入国家在经济发展过程中，都不约而同的遇到了「经济停滞」，并逐步陷入泥潭，与此同时随着经济与社会相互影响，最终导致了经济的大幅度震荡，从而出下了社会、经济等多方面倒退的景象，可以说，只要陷入中等收入陷阱，鲜有经济体能够从中逃出。

中等收入陷阱之所以能产生如此剧烈的影响，本质原因是经济体的增长机制与发展模式无法有效应对当下的一些系统性风险。

我们知道，一个国家的经济发展，离不开工业，离不开制造业，而工业的发展也是分阶段的，在经济欠发达之时，利用人力资源优质，大力发展劳动力密集型产业，撰取原始资本积累，而随着经济的慢慢发展，劳动人口的收入也在逐渐攀升。

也就是说，作为一个中等经济体，已经在人力资源上面远远落后于经济欠发达地区，因此凡是中等经济体，它的劳动力密集型会逐步外迁至其他用人成本较低的国家与地区，而工业又是一个国家的经济命脉，将制造业从劳动力密集型转型为技术密集型，是其必须要做的事，然而制造业的技术转型谈何容易，这也是鲜有经济体能迈过中等收入陷阱，跻身发达国家的原因！

中等收入陷阱爆发的最直接因素，就是低端制造业转型失败。

陷入中等收入陷阱的经济体，最显著的特征就是经济回落或停滞、贫富分化、腐败多发、过度城市化、社会公众服务短缺、就业困难、金融体系脆弱。

是不是有一丝丝熟悉感？没错，作为世界第二大经济体，我们正在缓慢的踏入中等收入陷阱。

而房地产，或者说土地财政，是横亘在中国跨越中等收入陷阱上的第一道致命门槛，这也是我为什么坚定的看空楼市的原因，经济体要跨越中等收入陷阱，必须遏制楼市的无限制的上涨，必须摆脱这种仰赖于地产的经济发展模式。

01、投资与消费，地产的全面挤出

今天的文章，我将主要从房地产对于经济基本面产生的一些影响为切入口，从整个国家经济发展的角度和大家讲述一下，为什么我们会坚定地看空楼市，为什么国家要严格打压遏制楼市。

拉动一国经济发展无外乎三条路，投资、消费、出口，这三条路通常而言被我们戏称为拉动经济增长三驾马车，而我国经济之所到发展到如今的局面，房地产对于这三驾马车的影响也是不容忽视的。

先从投资的角度来看，社会大众、国家在第一、第二、第三产业的资金投入，都能最终拉动经济增长，通常来讲，第二产业上的投资往往占据大头，而房地产归属于建筑业，是属于第二产业的。

我在以前的文章中，不止一次的提到过，资本是追逐于利润的，在无约束的情况下，资本会主动的选择一个最优的投资项目进行投资，而房地产无论是从投资回报率还是资金回笼速度来说，都远胜于第二产业中的其他工业，这就导致了资本重度的向房地产行业集中，特别货币化棚改安置的实行，进一步的推动房地产存量的大幅度暴涨。

从产业的角度来看，房地产发展繁荣，国家经济也能从中受益，是一件好事，但从国家的角度来看，一个行业巨量的吸资，严重制约了其他行业的发展，不利用国家的经济结构多元化，极大的降低了其应对风险的能力。

另一方面，随着国际经济形势的严峻，在美联储持续的加息过程中，国内的外资也正在慢慢的呈现一股出逃的架势。

再来看看消费，从今年6月份开始，有关于消费降级与升级的言论就在社交媒体上争的不可开交，持降级论的人认为，榨菜、方便面等商品在今年第二季度中，其销售量增长幅度高达20%，是消费降级最有力的事实支撑，而持升级论的人则称，榨菜、方便面销量走高，只是因为房租、房价价格走高，使得其他领域的消费减少，但是消费总量并没有减少。

无论双方的论点正确与否，有一点是可以确认的，那就是房地产对于居民在其他领域的消费是呈现挤出效应的，无论我们承认与否，关于房地产方面的支出，已经占据居民消费中的大头，这就导致楼市愈演愈烈，楼市慢慢成为了中国经济发展的中坚力量，进而绑架中国经济，与之相对的，其他行业正在逐步走入萧条...

02、出口背后的制造业困境

再谈谈出口，出口的背后是什么，是制造业。

作为经济体陷入中等收入陷阱的最直接原因，中国的制造业目前也陷入了前所未有的瓶颈期。

我国作为人口最多的国家，人口红利堪称世界之最，这些人口红利在我国经济发展初期给我们带了巨大的利润，吸引了大量劳动力密集型企业进驻中国，凭借着这些产业，中国逐步成为了「世界工厂」。

然而尴尬的境地来了，随着我国经济逐步发展，用人成本逐步提高，这些劳动力密集产业正在逐步向东南亚外迁，以苏州为例，苏州的外资企业自2015年开始，就因为逐步高涨的用人成本而外迁。

2015年7月，三星专用的代工厂普光电子宣布倒闭，三星在华其他子公司或代工厂陆续裁员；

2015年8月，美资企业泰科电子科技昆山CD事业部宣布关闭；

2015年12月，在苏州扎根17年的诺基亚苏州工厂关闭；

2015年8月，富士康宣布对印投资50亿美元建厂，并计划在2020年前提供10万个就业岗位，截止到2016年富士康苏州工厂已减员6万多工人，用机器代替人工；

2016年6月，造纸业巨头芬兰斯道拉恩索集团投资的苏州紫兴纸业停产解散；

2017年1月，全球最大的硬盘制造商希捷宣布关闭苏州工厂；

2017年9月，药企葛兰素史克(GSK)宣布将逐步关停已有20年之久的苏州工厂；

苏州近几年的外资动向，其实也是全国外资企业逐步外迁的缩影。世界工厂里的齿轮，正在逃离中国！

以上为外资制造业的角度，下面换个观点，从国有制造业的角度来看，我们的制造业在面临着什么局面呢？

转型难，我国目前极度缺乏高新科技方面的技术产业，大到精密的数控机床，小到细微的芯片，我国制造业目前在高新科技产业的技术水平可以说相当薄弱，这也是为什么，体量大如中兴，在面对美国来自芯片的制裁时，也毫无还手之力。

中国制造业转型困难的原因在于，资金，技术的研发需要大量的资金，而在资金的获取方面，制造业无疑也是受到了来自房地产的制约，前面说过了，资本追逐利润，那么在一个投入巨大，资金回流漫长的项目和一个通过撬动杠杆、回报巨大、资金回流迅速的项目之间选择，资本会选择哪一个？

国有制造业得到的资金投入非常少，从事相关研究的企业绝大多数为带有任务性质的国有企业，私企在这种研发周期漫长、投入巨大的项目上，往往都是望而却步，然而单单凭借国有企业的技术研发和外国的整个市场的研发力量扳手腕，又如何比得过呢。

所以，如果继续沿用这种凭借房地产推动经济发展的模式，对于制造业的转型是一个非常大的阻碍，唯有凭借集中力量于研发，突破高新产业的技术屏障，中国才能完成制造业的产业转型与升级，突破中等收入陷阱！

我国之所以提出「中国制造2020」，谋求于制造业的转型升级，除了其他因素以外，人口红利期即将完结其实也是一个重要的推动因素，随着经济的繁荣，人口总和生育率正在呈现不断下降的趋势，而我国当前的人口总和生育率仅为1.9，低于满足世代更替所需要的2.1，最最最重要的是，这个数据，几乎是不可逆的。

这意味着，我国正在逐步迈入人口老龄化社会，并且，在未来的一段时间内，我国的劳动人口数量将不断地锐减，而高新科技产业技术的研发，就当下来讲，还是要仰赖于科研人员的不断发力的，随着劳动人口的不断下降，科研人员的数量想当然的也会出现供给减少，这将给制造业的技术突破造成不可估量的影响。

此刻，可能是我国完成制造业转型的最后一次机会了，从这个角度来看，国家对于房地产的态度，也已经可以预见了。

03、房地产还是制造业

在进入18年以来，各大房企都不约而同的面领着一个非常致命的问题，他们以往的融资通道纷纷被叫停，各种发债行为被中止，一时之间，这个饱受资本青睐的行业，面领着严重的资金危机，而对于房企来说，基本上每一家房地产企业身上都背负着巨量的杠杆，如果资金链断裂，将面临着全局崩塌的危机。

所以大家在上半年的一段时间，经常可以看到房企高喊着「高周转」的信号，高喊着「活下去」的口号，近段时间，全国普遍的楼市降价，其实就是房企为了加速资金回流所做出的自救之举。

中国楼市是一个神话，作为全世界体量最为庞大的中国楼市，毫不夸张的说，卖掉北上广深，可以买下德日意法的所有土地，而这种疯狂现实的背后，其实是一个商品使用价值与其价格不对等的客观现象。

房子，在不知何时，被附加上了投资价值，这个投资价值带动着房屋价格的水涨船高，可以毫不夸张的说，房地产正在加剧整个中国的贫富差距，有能力买房的人，有钱接着投资房子，凭借房产升值赚钱持续投资下一套房产，而买不起房子的人，只能坐看房价水涨船高，并忍受着租金不断上涨的悲惨现实。

这种强者恒强，弱者恒弱的荒唐投资景象，正在一步步的加大整个社会的贫富差距，并将中国逐步推入中等收入陷阱之中。

一边是陷入中等收入陷阱、经济陷入停滞，一边是放弃唯土地论，努力谋求产业升级转型，该如何选，各位心里想必已经有了决策。

我们到底是如何一步步将经济导入一个如此进退两难的泥潭中呢？是唯土地论吗？

其实不是，作为一个将中国推到世界第二大经济体的政策来看，它无疑是成果的，旧时的中国百业待兴，而城市化，是经济和国家发展的趋势，土地财政无疑极大化的提高了政府推动城市化进程的效率，起到了促进经济繁荣增长的巨大作用。

关键点在于，随着经济的发展、社会环境的变迁，仍然沿用老一套的土地财政，而不做丝毫改变，最终导致社会经济结构失调，或许，从土地财政的提案摆在办公桌上的那一刻，我们就已经迈起了朝着中等收入陷阱前进的步伐了吧。

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