摇号买房了，房价会一直降下去吗？

　　上海开始摇号买房了。这个想必大家都已经关注到了。至于会不会向其他城市蔓延，四点儿还真不好说。

　　有人问，上海真的是房不够吗？竟然还要摇号买房。

　　这个怎么说呢，上海应该不是房不够，是普通人能买的起的房不够多。

　　这里有一组数据——2009年到2014年的5年间，在上海办理居住证等有登记的人口及本地人口，增加了500多万人，而流动人口增加了720万人。要不是现在开始急刹车，就按之前的那个速度，2030年上海的人口就能达到4000万人。

　　在这种情况下，估计房价真的就上天了。

　　好消息和坏消息

　　现在，有一个好消息，有一个坏消息。

　　好消息是，放眼全国，真正能成为核心都市圈的地方，只有三个——京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区。

　　坏消息是，这三个都市圈的核心地区，只能容纳这个国家最多5%的人口。换句话说，要想在这三个大都市圈的核心地区站稳脚跟，有自己的家，成为全国最有钱的5%的人是最直接的办法。

　　毕竟，按中国的人口算，最富有的的5%的人，也有7000万人，发达国家根本接纳不了这么多的移民，这7000万人中，绝大多数会定居上面三大都市圈。

　　相对而言，在这三大地区，最难受的人，是存款数十万元到一百万元的人——既买不起属于自己的房，又没有合适的投资渠道，只能坐等存款贬值。

　　其实这样来看，这些人不是在等房子降价，而是实在是购房款不足。

　　多军和空军

　　之前我们说过很多次，房价上涨的最大原因，就是土地供应问题。土地掌握在政府的手里，房地节奏如果缓慢，地价自然节节攀升。一个新开的盘，可以带动周边一大片二手房价格上升。更不用说前几年超发的货币大量流入房地产业，也促使了热点城市的核心区房产大规模增值。

　　算起来，从2011年到2015年，上海外环内的房产平均的月涨幅为0.87%～0.94，按复利计算的话，相当于每年9%～13%的涨幅，那是相当的稳定。

　　但是，现在的价格就是这个价格，即便是一二线城市普遍走向下行，爱买不买、不缺买家的现象在这三大都市圈依旧普遍。

　　大概买房的流程，就是刚到这些地区的人买一些郊区房或者老破小，而拿到这笔房款的土著又去置换好房子，一轮轮下来，促进了房价的上涨。

　　四点儿刚开始看房时，同事也给我灌输思想——北京和小地方不一样，一步到位基本不可能，都是一居换两居，两居换三居……

　　可惜，到现在，能有一套房就不错了，换，我是换不起了。

　　话说回来，现在涌入三大都市圈的外地毕业大学生，有几个想离开的？前两年逃离北上广确实流行了一段时间，现在又开始重返北上广了。而这些人，带来的可能是全家的积蓄，也就是大城市会迎来输入型通货膨胀，进一步抬高了房价。

　　对于多军来说，报价会一直上升，而空军的心理才会有房价的涨跌。当多军和空军的心理价位接近时，就会产生成交。

　　然而，空军有两大特点——心理价位永远低于多军；最终往往会屈服于多军。

　　至于这次调整，是多军胜还是空军胜，四点儿不好说。政策大方向不变的话，多军极可能再次胜出，但如果有翻天覆地的改革，那就是空军的机遇。

　　机遇在哪里

　　大都市的核心区域周边，也存在各种机遇。

　　比如广州和深圳旁边的东莞。2008年的金融危机，国内的出口加工制造业受到重创，东莞的情况尤其糟糕，当地的出口加工制造业要么倒闭，要么转移，剩下的为数不多。即便是打工的农民工，也出现了分流。

　　然而，在过去的几年，由于深圳、广州的物价房租等成本激增，高端的制造业搬回了东莞，几年来东莞的流入人口达到200万人，比任何一个内陆城市都要多。

　　从这种趋势来看，人口的流入还会高度集中在三大都市圈。

　　这是五年来的数据：

　　长三角：上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人。

　　珠三角：广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人。

　　渤海湾：北京+天津=流入684万人。

　　流入速度还是非常迅猛。

　　更可怕的是，35个一二线城市合计流入人口3778万人，超过了中国的人口增长数。换句话说，三线及以下的城市的人口是减少的。

　　东北是最明显的例子。人口大规模流失，东北的经济增长已经处于全国末位，而改革依旧逡巡不前。东北的未来，真不好说。

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