山东济南:贷款频繁可到房管局申请最高额抵押

　　在现实生活中，有一部分人因为自身经济问题需要频繁借贷，但是每次都要走抵押担保、签抵押合同、到房管局办理抵押登记等手续，多个流程下来，不仅费时而且耽误正常工作。记者了解到，其实在这种情况下，市民可以申请最高额抵押并到房管局办理相关登记业务。

　　张先生自己经营了一家公司，现因业务原因需要在一段时期内不定期的贷款进行周转。周转期限较短但较为频繁，张先生在银行贷款，如果采用一般财产抵押的办法，那么每次借款都要设定一个抵押担保，签订一次抵押合同，进行一次抵押登记，手续十分繁琐即费又时费力，济南市住房保障和房产管理局登记部门建议张先生就此情形可以申请办理最高额抵押登记。

　　最高额抵押指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿的情形。即最高额抵押所担保的未来债权是不特定的，将来的债权是否发生、债权类型是什么、债权额是多少均是不确定的。因此，其所担保的债权必须都是同一性质的债务。

　　频繁贷款也有捷径可走最高额抵押比一般抵押存优越性
　　最高额抵押与一般抵押相比具有一定的优越性。例如上述案例，张先生以一处房产为抵押物，与银行签订了一份担保将来可能发生的100万元债权的最高额抵押合同。从2013年1月1日至2013年12月31日发生的债权，抵押人对这个期间发生的债权作担保。所谓连续发生的债权，是指实际发生的债权次数是不确定的，并且是接连发生的。

　　比如，张先生在1月份因公司资金周转向银行借款20万元，5月份因在58同城上购买房产又借了40万元，6月份还了60万元，8月份又借了40万元，以此类推，张先生在这一年之内借了还，还了借，只要借款额不超过100万元，张先生抵押的房产对这一年之内发生的不超过100万元的借款的偿还作担保。可见，最高额抵押以一次订立的抵押合同，进行一次抵押物登记就可以对一个时期内多次发生的债权作担保，既省时、省力、省钱，又可以加速资金流通，有利于促进经济发展。

　　张先生如果抵押的是普通商品住房，可以和银行一同到房屋所在地区房管局申请办理最高额抵押登记。

　　实现抵押权需要具备两个条件
　　最高额抵押的实现，必须具备两个条件：一是抵押权担保的债权数额已确定;二是债权已到履行期。债权的确定对抵押人而言是非常重要的。抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力;如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。《物权法》第l95条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

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