谁是楼市最终的“接盘侠”？

　　有一个问题，很多人始终想不明白：房价这样不断上涨，谁才是中国楼市最终的“接盘侠”？

　　为了配合这个“世纪之问”，有人还搞出了两个说法：第一，北上广深的土地、房屋价值，已经超过了美国；第二，中国全部的房屋市值，用全球的美元都买不下来。

　　其实后两个问题非常简单：那是因为汇率出问题了，通过调整汇率可以解决。

　　所以本文重点回答“谁是中国楼市最终接盘侠”的问题。

　　首先，没有“最终”。因为我们的生命相对于人类的存在，是非常有限的。我们最多只能预期一下未来几十年的事情，百年之后的事情无法预料，百年之后的财富也跟我们无关。

　　我的看法是：放眼未来几十年，中国楼市的“接盘侠”是不买房子、迟买房子的人。

　　2016年6月，一条关于楼市的新闻曾引起广泛的关注。在深圳，一名网友在南山区政府官网的“书记信箱”留言，声称自己拿到大冲多套回迁房，但50平方米全新装修、家电家私全齐的房子3000元一个月都没人租，仅租出去的几套连物业费和装修款都还不了，“我们连生活费都付不起了”。（见下图）

　　“南方都市报”的调查认为，这个网帖有虚构成分，当时大冲回迁房50平方米的月租是4000元起。虽然有空置，但不严重。

　　如今，两年过去了，最新的报道说：万象天地的开业，带旺了这个片区。目前大冲回迁房租金大涨，50平米配套齐全的房子，月租已经逼近1万元！（见下图）

　　无独有偶，在我家的北面几百米，隔着快速路有一个新建小区，2014年11月发售的时候，均价4.6万元。由于学位一般、快速路噪声污染，我一直没有正眼看过这个小区。前一段，这个小区的尾盘卖出了8.5万元的价格。这两天，我咨询了一下中介，非常惊讶地发现，其89平米的户型月租最高已达1.5万元了！

　　支撑这个盘的是两大因素：楼下有业态完整的商业综合体，生活非常便捷；楼下有地铁，交通还行。

　　也就是说，第一期业主目前的租金回报率已经达到了4%。租金回报率从最初的不到2%到目前的4%，只用了3年多时间。这就是通胀的威力、市场的威力。

　　有人断言：深圳房价上涨，把企业都逼走了，城市竞争力肯定会下降。

　　没错，房价上涨会影响城市竞争力。但你要明白一个道理：在一个足够大的关税区内部，其实我们没有必要为一个城市的房价高低担忧，这一切都是市场在起作用。房价高了，就会有人离开；当离开的人足够多，房价自然就涨不动。

　　2015年深圳率先房价大涨的时候，的确有很大风险。但现在全国一轮涨下来，连很多县城都房价过万了，这反而让一线城市的房价“夯实了基础”。想想看：华为终端迁往的东莞松山湖，新房单价也已经突破3万元了。而在深圳老市区罗湖，深圳中学的学位房（老破小）还有单价4字头、5字头的。

　　最近几年，深圳每年都新增50多万的常住人口。今天深圳媒体报道说，自从6月25日深圳市普通高校应届毕业生引进和落户“秒批系统”（无人干预自动审批）正式上线运行，一个月里通过这种方式落户深圳的大学生就超过了4.2万人。而这个系统，仅仅是落户深圳的7大渠道之一。至于深圳商事主体的数量，至今仍然保持全国第一。

　　深圳只是一个缩影。随着抢人大战的展开，西安、天津、杭州、成都、武汉、郑州、南京、合肥、海南都在抢人、抢人才。中国的城市化，日益显示出“大城市化”、“城市群化”的特征。人口的集中，让大城市房屋需求量大增。

　　以西安为例，截至今年6月20日，西安就“抢人”50万，全年预计突破100万。当100万新增户籍人口涌入西安，西安房价“想静静”恐怕是非常难的。对于这些人来说，谁是楼市的接盘侠？恐怕买得越晚，越是接盘侠。

　　昨天我曾在专栏里给大家展示过1978年以来中国广义货币M2的增长情况。1978年的时候，中国的货币总量是1134.5亿元。而到了今年6月末，达到了177万亿，40年上涨了1559倍！

　　中国房价在40年里，上涨了1559倍吗？恐怕没有。所以，房价其实是跑输了货币的。换句话说，是货币膨胀逼着房价上涨。当然，土地、房屋供应量和人口流向，也能显著影响房价。

　　或许有人会说，你说的都是以前，以后不会这样了。当然，未来需要验证。但我们从美国房价的变动就可以看出，经济发达的东西海岸，比如旧金山、纽约，房价仍然是持续上涨的。全球著名房地产网站Zillow日前报道说，全美近半数大城市房价增幅超过最低收入。在圣何塞，2018年一套典型房产的增值幅度高达每小时99.81美元，相比之下，当地最低时薪仅为13.5美元。

　　低收入者距离买房子越来越远，这是美国东西海岸出现的共同现象。想买房，只能去中部的铁锈地带了。

　　要知道，美元也是纸币，也在不断贬值。追求每年2%的贬值速度，是美联储的使命。

　　中国城镇化率目前仍然不到60%，跟美国比有显著差距。而中国人的自由流动、迁徙正方兴未艾。因此，大城市甚至部分三四线城市，都仍然有较大发展空间。在这种情况下早买房，肯定是明智的。

　　有人会固执地发问：你的房子将来卖给谁？

　　其实这是一个伪问题。通过上面分析我们知道，世界上贬值最快的东西就是纸币，即便美元也是一样（当然，如果你不服气还可以买股票，普通人在股市里贬值就更快）。所以，“现金为王”永远是暂时正确的。拿着现金，就如同裸奔，没有什么安全感，你必须配置资产。

　　如果你拿着大城市、配套良好的房子，你的回报率会不断上升（就像刚才我举的例子一样）。反而拿着现金的人会随时感到焦虑——我该买点什么，才能避免被通胀割韭菜？！

　　谁才是中国楼市的接盘人？结论已经非常明确了：不买房子的人或者迟买房子的人。他们买单的方式是：第一，空翻多，以后买更贵的房子。第二，永不买房，通过支付不断上涨的租金，来为楼市买单、接盘。等待第二种人的一般是：房子越换越小，位置越来越偏远。

　　当然，还有一类人也是接盘侠：买错了房子的人。他们要么在人口流失城市买了位置差的房子，要么在小城市毫无人气的郊区新区买了房子，或者在远离城市的二三流旅游区买了房子。

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