刚需应早做准备：未来房贷额度更低，成本更高，等待时间更长

　　自2016年10月份至2017年3月份，楼市经历了两轮大规模调整，特别是自2017年3月份开始，房价的确逐渐平稳。

　　但从购房者的角度来说，买房的难度其实是不断上升的。不仅新房供应明显减少，二手房挂牌房源也明显减少，而房贷利率更是连续8个月上升。最新的35城市首套房贷利率已经达5.12%，环比上升2.47%，同比上升15.35%.

　　【融城网】房贷君（）统计了十座城市这一年来的房价和房贷利率走势，结果如下：

　　需要说明的是，为了使数据能相对准确地反映市场行情，房价数据采用的是二手房成交价，而非新房成交价。

　　晚一年买房，要多花多少钱？

　　根据表格数据，我们以北京的100平米的商品房为例。

　　如果选择在2016年8月份买房，首付3成，则30年本息支出约643万，月供1.78万。

　　如果选择在2017年8月份买房，首付3成，则30年本息支出约863万，月供2.4万。

一降一升，购房成本实际上还是上升的

　　从2017年4月份开始，房价走势明显趋缓。一线城市和热门二线城市率先降温，北京力度最为明显，已经累积下行10%-15%。但正是从2017年4月份开始，房贷利率却开始明显上行。

　　从【融城网】大数据研究院监测的35个城市来看，2017年4月份是一个明显的爆发点，房贷利率上涨幅度明显。2017月4月份35个城市首套房平均房贷利率仅为4.52%，但到了8月份，这一数字已经达到了5.12%，上行13.27%。

　　一降一升，购房成本实际上还是上升的。

　　从实际来看，商贷不仅面临利率上升的难题，更是面临额度不足的难题。在一二线城市，已经有不少银行因为房贷额度提前用完而暂停了房贷业务。

　　商贷不断上调，公积金贷款利率的优势越来越大，但很遗憾，公积金贷款的额度是硬伤，目前热门城市的年轻人租房压力越来越大，提取公积金支付房租成为越来越多的人的选择。

　　不过 ，公积金支付房租也不容易。

　　在北京，一般每个人每月可提取1500元用于支付房租，即使提供租房合同和发票，提取额也不得超过实际月缴存额。

　　在上海，公积金提前用于支付房租的，每月最高为2000元。

　　在深圳，每月最多可提取缴存额的50%。

　　在广州，每个月可提取600元用于支付房租。

　　但是下面这张图显示，公积金提取额与实际房租支出之间从缺口还是比较大。

房贷额度越来越少，成本越来越高

　　房贷对购房者和银行都非常重要。前者需要依靠房贷来买房，甚至炒房，后者则一直视房贷业务为最安全的资产。

　　房贷量一直都是偏高的，整个2016年，房贷占全国新增贷款的比例已经达到量5%，如果算上给开发商的贷款，那就更高了。

　　房贷占比过高的直接表现就是居民债务率不断攀升，2007年，居民债务率不足20%，预计今年年底将达到56%。同样的比例，美国用了近40年，而我们仅用了10年。

　　而如果将居民债务与可支配收入做对比，结果更加惊人。2007年居民债务占可支配收入比例仅为35%，到了2017年，已经达到了90%，预计很快将逼近极限。

　　对于管理层来说，当前居民杠杆已经见顶，为了降低风险，降低房贷额度，提高房贷利率已经势在必行。

　　我们梳理上市银行半年报发现，个人房贷虽然还在增加，但增速已经明显下降，主要原因就是热门城市房贷量的下降，比如北京，8月份的房贷量与3月份相比，已经降了4成多。

　　对于管理层来说，重点压缩二套房贷款占比很重要，这一目标实际上已经实现，北京等地二套房贷款占比已经不足15%。

　　但对于银行来说，首套房贷才更加尴尬，因为吸储成本在不断上升，将资金投入到期限长，额度高，收益率却很低的首套房贷中，非常不划算。

　　2017年或是分水岭，额度越来越低，等待时间越来越长，成本越来越高将是房贷的三个主要特点。

　　对购房者来说，很多购房计划都被打乱，也许就此与房子失之交臂。

　　但对于管理层来说，这样的结果反而是最好的。因为“房冷地热，GDP还很稳“，房子不涨，可以对外界有了交代；土地还保持着热度，可以继续增加收入，GDP增速保住了，而且还降低了对房地产的依赖程度。

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