买二手房贷款下不来 首付和定金能退吗？

　　贷款买房并不是总是顺利的，很多情况下，房贷是比较难获批的，特别是现在银行对购房贷款支持力度比较低。不少购房者的贷款都被拖延了。在这种情况下，房贷下不来，很多人开始担心自己的首付款和定金的安全。

房贷批不下来怎么办？

　　房贷下不来，有很多种原因，在实践中，不同情况的处理也是不同的，在审理合同纠纷时法院一般会优先适用合同中的约定。因此，合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的规定是最重要的依据。

　　1、卖方的原因

　　在新房交易当中，如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的，此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

　　如果是二手房交易中，卖方销售的房屋因瑕疵或抵押查封或共有人有异议等卖方因素导致的贷款不批，则购房者有权要回定金与首付，并可追究卖方责任。

　　2、购房者的原因

　　①信用不好

　　如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。

　　②无法支付房款

　　如果合同约定的时间已到，买方无法支付房款属于违约，应当按照合同的约定承担相应的违约责任。除非买卖合同就该问题约定了免责条款，否则消费者很难获得全额退款。

　　③违约

　　如果不能退回全款，具体能退多少钱，也同样要看双方合同的约定。如果违约，应当按照合同的约定进行赔偿，如违约金少于已经支付的房款，卖方应当在扣除违约金后退还买家已经支付的其余房款。

　　④是否能转手卖房

　　因为转手卖房属于债权债务的转移，应当征得债权人的同意后才有效。

　　⑤是否可以协议延期贷款

　　如合同对此没有约定，是否同意延期贷款的主动权在卖方手上，可以协商解决。

　　3、非买卖双方的原因

　　如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求卖方返还首付及定金。

　　贷款不批违约的注意事项

　　目前有不少购房者签订了购房合同／买卖合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。在具体执行中，提醒购房者应尽量在合同中注明，“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，卖方需返还首付款”。

　　除此之外还要注意：

　　1、如果是银行根本就没有接受贷款申请，由购房者自己承担违约责任。

　　2、如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，只是银行没有按时放款，则买卖双方应共同协商解决。

房贷一旦下不来，首付款和定金的确会让购房者担心，及时了解合适的处理方式的确很重要。

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