楼市调控半年，资金、人口或成楼市下跌原因

　　自3月17日北京市果断出手，这轮凌厉的楼市调控风暴已过半年，游戏规则被彻底打破。与此同时金融市场也在剧烈地去杠杆，这构成了中国经济当前的主要面貌，即防风险压倒稳增长。

　　对楼市而言，不仅传统的“金九银十”几无可能，明年复涨亦是小概率事件。因为即使是此前的调控，周期也往往是两三年，何况此次调控一亮相就是气势逼人。

　　人人都感受到了不同，但信息碎片化和媒体社交化，使得情绪虽得以宣泄，理性的讨论却愈发困难。过去半年，舆论里的楼市充满了似是而非的夸张，各种“变天”的观点争奇斗艳，傻傻分不清楚。

　　房子，对于政府而言是土地财政，对于市场而言是支柱产业，对中产而言是财富载体。房子已经是中国经济里诸多利益相关方的最大公约数，牵一发动全身，暴跌与暴涨都是不可接受的。政府的任何房地产政策，都不是为了摧毁房地产市场，而是改变暴涨预期，细水长流。

　　此次调控，及时阻遏住全民加杠杆和楼市资本化的趋势，从而避免了泡沫破裂和波及金融稳定的风险，可谓是在正确的时间做正确的事情。“房子不是用来炒的，而是用来住的”，一锤定音，再往后就是长效机制的长袖如何善舞的问题了。

　　娜拉出走容易，但娜拉出走之后则充满未知。鲁迅先生90多年前提出的“娜拉出走怎么办”问题，依然是我们观察世界的密钥。以行政意志冻住楼市容易，但如何解冻才是棘手问题。原来的老路，周期性的拉抽屉，肯定已经不合时宜。如此，楼市调控的声誉再难翻身；釜底抽薪，改变预期，杠杆降调地面。然而，预期一旦真的逆转，如何应对踩踏效应绝非纸上谈兵；开辟新的路径，转向长效机制，却是知易行难。因为长效机制本身就是一个摸石头过河的过程。

　　决定房价的关键因素，莫过于货币、预期和人口。货币现在已经进入“紧平衡”，短期内楼市基本冷清。人口仍存变数，如果人口见顶，恐怕在长期会对楼市形成利空，尽管这影响是非线性的。预期则是个微妙的变量，纯市场意义的空头基本偃旗息鼓。因此现在压制市场多头的是政府空头，是“史上最严”的调控政策在对冲买房预期，不可能长期化，只能市场化。

　　今年以来，中国经济完成了不可思议的表现，实现了稳增长、去杠杆和保汇率的“三赢”。这轮楼市调控之所以坚挺，与大环境的趋稳不无关系。今年下半年以及明年，在楼市调控的真正发酵期，中国经济能否企稳甚至飘红，备受瞩目。上半年GDP增长6.9%，新周期的观点一度盛行，但7月和8月的经济数据有所回落，表明在房地产投资下滑的背景下，中国经济如何寻找新的增长点仍不轻松。

　　发力租赁市场，打造租售同权，只是长效机制的一个雏形，还需要土地、户口、社保等改革加持，同时增加居民投资的多样性，又涉及到金融市场改革的尺度，所以长效机制，不要急于求成。速成的长效机制，反而一定是短效的。

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