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怎么计算上海房产抵押贷款的利息

点击: 时间:2018-08-24

搜一下关于房产抵押贷款的信息,让笔者目瞪口呆——太多的高利贷都在冒充房产抵押贷款,在网络上招摇撞骗。是网络不够透明?还是人们根本不通过网络来了解最新的动态?总之,这一切让人毛骨悚然。实际上,房产抵押贷款的利息真有我们想象的那么高吗?小编在下文来解答。


申请上海房产抵押贷款的利率究竟有多少呢?

首先我们先来了解一下央行基准利率,央行基准利率是根据实际情况,在不同时期都有所浮动的。以2018年1月14日贷款基准利率为例:6个月以内(含)=4.35%;6个月~1年(含)=4.35%;1年~3年(含)=4.75%;3年~5年(含)=4.75%;5年以上=4.90%。


以上是央行发布的贷款基准利率,而各大银行则会根据此利率,做出一定幅度的上调,也就是我们所说的利率浮动,按照目前的政策,城乡信用社贷款利率浮动上限为基准利率的2.3倍,下限为基准利率的0.9倍。其他金融机构的人民币贷款利率上限放开,浮动下限为基准利率的0.9倍。


央行及银监会发布的《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》中,明确表示各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。在系列监管“重锤”下各行对个人消费贷款都收紧了审核标准。一位股份制银行广州分行行长对记者表示,该行房产抵押贷款利率上浮已达20%,预计其他银行贷款利率都将酝酿上调。

四大行对房产抵押贷款利率为基准水平上浮15%,而部分股份制银行为基准利率上浮10%。但已有股份制银行个贷客户经理对记者表示,上浮10%水平的贷款已很难申请。央行年底加息,房贷的按揭利率已经相应上浮0.25个基点,而多位银行个贷人士称,预计今年个人消费贷款的利率水平还会进一步提升,客户贷款成本与加息前比或将再上升10%。


申请房产抵押贷款时候,利息应该怎么计算呢?


1.人民币业务几率计算公式(存贷通用):
日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30
月利率(‰)=年利率(%)÷12

2.积数计息法和逐笔计息法
(1)积数计息法按实际天数每日累计账户余额,以累计积数乘以日利率计算利息。
计算公式:利息=累计计息积数×日利率,其中累计计息积数=每日余额合计数。
(2)逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息。

A:计息期为整年(月)的,计息公式为:利息=本金×年(月)数×年(月)利率;

B:计息期有整年(月)又有零头天数的,计息公式为:利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率。
C:同时,银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息,即每年为365天(闰年366天),每月为当月公历实际天数,计息公式为:利息=本金×实际天数×日利率。


这三个计算公式实质相同,但由于利率换算中一年只作360天,但实际按日利率计算时,一年将作365天计算,得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算,央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此,当事人和金融机构可以就此在合同中约定。

3.复利
复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定,借款方未按照合同约定的时间偿还利息的,就要加收复利。

4.罚息
贷款人未按规定期限归还银行贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。

5.逾期违约金
性质与罚息相同,对合同违约方的惩罚措施。

6.计息方法的制定与备案
全国性商业银行法人制定的计、结息规则和存贷款业务的计息方法,报中国人民银行总行备案并告知客户;区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案并告知客户;农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法,报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案,并由农村信用社法人告知客户。


以上便是我们在申请房产抵押贷款时候,利息的计算方式。其实这个方式也是冰山一角,如果借款人的征信上佳,那么此人在申请房产抵押贷款时,也会获得更加优惠的利率政策。

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