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楼市很难懂吗?原来不过如此

点击: 时间:2019-07-16

  【融城网】按:大约从本世纪初起,楼市、房产,这样的词汇就一直在升温,直到最近几年成为社会多个阶层的口中热词。虽然对于每一个人而言,住房一直就是生活的刚需,但也不乏对楼市认知不足、兴趣一般的人,就如小编,小编只知道楼市和政府、和银行有关系,但它们之间具体亲到什么程度,缘何关系那么近,以至于曾有人用“多米诺骨”这么“严重”的词来概述,于小编而言,却确实是个问题。今天,无意看到了如下这篇文章,突然有种开窍的感觉,于是决定拿来和大家分享一下,希望跟我一样不是很明白的人看完文章后能有豁然的感觉。

  注:文章源自《现代快报》,原标题为《楼市限贷放开对市场刺激有多大?》。

  大概在2009年的时候,中央政府投入了四万亿的经济剌激政策,市面上害怕通胀的人很是不少,有时我陪妻子去买菜,常常可以听到卖鸡蛋、卖干货的人劝她:“多买一点吧,也许明天来就涨价了。”

  菜场里的小贩用涨价来威胁家庭主妇,其实只是雕虫小技,从销售上说,无非是为“跑点量”,挣的也是辛苦钱。但这种雕虫小技现在居然在楼市上被开发商应用,大概只能是行市清淡,库存压力巨大的一个反映吧。

  黄金周期间,很是有开发商为这个动作大惊小怪,一方面惊呼成交量大涨,在一些城市,媒体把七天内千把套的成交量放大成为“史上第二成交量”的黄金周;而同时,居然有开发商认为房价真是要涨了,因此而取消了房价的折扣和优惠。小贩们在2009年说东西要涨价,其实是实话。我们知道,在此之后,国内的物价确实是涨了一轮。

  但是央行松口放开限贷,却是一个“假动作”。因为银行现在都是独立的企业,而央行是个管理部门,它可以要求银行“不能做什么”,却不能规定银行必须做什么。落实在楼市,它可以要求银行收紧对购房者和开发企业的放贷,但却不能规定银行必须向楼市放贷,更不能规定必须以“七折价格实行优惠贷款”,道理很简单,如果银行因此而在房贷上出现坏账,央行包赔吗?

  但这个消息,却首先在媒体上发酵了。当下,地方政府为保财政,自然希望楼市兴旺,消费者大量购房,所以没办法的时候用用小贩的做法,用“未来可能涨价”的方式来威胁一下消费者,也是促进市场的方式。而巧合的是,黄金周期间,楼市确实是有一波不大的成交量放出。拿我所在的杭州来说,当下的楼市的总库存在13万-14万套,有媒体估计国庆七天卖出的总量在700-800套之间,但这个数字相对于总库存量来说几乎可以忽略,更为重要的是,在此期间还有大量的新盘上市,总库存量应该还是上升的。

  如果把成交和价格变动视为一种科学,那么楼市在此时出现一轮成交并不奇怪。因为价格变动对应着社会心理,2014年以来,国内相当一部分城市的房价都已经出现一轮小幅下跌,此时消费者当中必然会有一部分看涨派试图抄底,所以会有一波成交。

  而这幅图景当中有趣的是银行与央行之间的博弈。央行出台放松限贷的政策,反映的是它对中央政府负责的姿态,因为一些地方政府当下债台高筑,所以中央政府也不希望楼市大幅下跌,所以定向调控当中,有对楼市松绑政策出台不奇怪,央行的这一政策也是应景之举。

  但银行既然已经是独立的经营个体,自然要对向地产投入的贷款负责。按当下形势,地产价格既然有下跌可能,银行何止不愿向地产放贷,而是要更多地收紧房地产的风险,提高放贷的成数。

  因此在黄金周之后,当地方政府和开发商的一片翘首以待当中,银行对于“放开限贷之后怎样向地产实行优惠政策”这一问题,一副支支吾吾的样子。只是在关于“七折优惠利率”上大倒苦水,说已经低于长期存款利率,不可能做赔本生意。

  所以虽然风云几经变幻,地产业的中心问题还是那一个。就当下而言,由于大部分大城市的开发商都拿的是高价地,所以要降价也就是目前这个水平,按业内的说法,“房价已经是贴着地价在飞”了。而未来,关键则是看地方政府能否克服财政开支的压力,在四五年当中少卖地或者不卖地,把地价撑住,否则,国内的楼市价格,还得再下一个台阶。

  声音

  “抄底”要当心陷阱

  青年时报:特别需要指出的是,现在杭州楼市中有不少楼盘打着超低价格、大幅降价的噱头,购房者在考察这些楼盘时,尤其需要在“低价诱惑”面前保持冷静,认真判断其品质、便利性。如果抱着“贪便宜”的心理仓促下单,则可能掉入“陷阱”,遭遇意想不到的风险。

  此外,一些近郊或位置偏远的楼盘,常常会向购房者描述“看上去很美”的地铁规划或市政规划,对此,购房者也需保持警惕,通过官方信息来核实各种规划的真实性。

  放开限贷银行迎来大考

  新华网:出于对地方经济和财政的考虑,地方政府对放开限贷态度积极,这个容易理解。但是银行的态度恐怕未必同样如此。目前中国房地产市场,不少城市的商品房供应已然严重过剩,加之过去5年大力推行保障房,住房供应远远超过需求能力。在这种情况下放开房贷,固然符合市场买卖自由,自负其责的规律。但是显然,从常年过分关爱到突然独立行走,对于中国的银行体系不亚于一次大考。

  房贷放开刺激楼市

  姑苏晚报:苏州市房地产行业协会副会长杨肇锋认为,目前房贷放开对楼市会有一定的刺激作用,主要对于有改善性需求的市民是利好,主要利好是购买的门槛低了,换房的压力小了。而从放开此政策的角度来看,无疑是给楼市输送了信心,又给市场输送了资金。杨肇锋说,现在“认贷不认房”的方向已经确认,但二套房首付比例多少、贷款利率等问题,还有待银行根据自身情况而定。而从现在网上发布的各种信息来分析,目前利率7折的可能性较小。

  放开限贷作用还需市场检验

  齐鲁晚报:“淄博并不像一二线城市,淄博刚性需求要多于投资购房,所以这个政策对淄博的刺激作用更明显。”一家房地产中介负责人说。但是也有开发商对此表现较为谨慎。“政策因素我们决定不了,我们现在要做的还是营销,因为现在大环境在这里,我们对这个政策表示欢迎,淄博并不是一二线城市,对市场反应较慢,具体作用还需市场检验。”淄博一家房产公司营销人员说。

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