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怎样银行贷款?

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买一手房贷款直接由开发商负责,二手房中介负责,自己办理的话,找个代办手续的2千搞定,不想花钱就多跑几趟银行或是找找自己在银行工作的朋友问问!需要的材料大概有你的身份证明,户籍证明,收入证明,婚姻证明!买二手房的话还需要卖方协助提供他们的房产证,婚姻证明并一起在银行面签!完了等着银行审批下承诺函就行了!贷款象指银行哪些部门、企业、单位发放贷款其实质选择贷款投向确定贷款范围结构 商业银行贷款象确定: 要反映信贷资金运本质要求贷款要能保证偿付息; 二要符合商业银行贷款原则要求贷款发放要遵循效益性、安全性、流性原则; 三要体现货款投向政策要求贷款投向要服家产业政策 商业银行贷款象必须经营性企业单位即具经济收入预付价值能够补偿增值归贷款本息资金源凡非经营性、没经济收入单位能作财政拨款象能银行贷款象 总社主义市场经济条件切事产、流通产流通提供劳务服务经营性企业单位及体经济都贷款象根据《贷款通则》规定:贷款象应经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记企(事)业、其经济组织、体工商户或具华民共籍具完全民事行能力自 (二)贷款条件 贷款条件指具备条件象才能取贷款贷款象提具体要求凡象内满足条件要求企业单位取银行贷款确定贷款条件依据:企业单位设置合性、经营独立性、自资本足够性、经营盈利性及贷款安全性凡需要向银行申请贷款企事业单位、必须具备基本条件 我商业银行现行贷款条件: 1.经营合性 2.经营独立性 3.定数量自资金 4.银行立基本账户 5.按期本付息能力 八、贷款用途种类 ()贷款用途 贷款用途指贷款企业资金占用所表现使用向范围具体规定企业资金需要便用贷款及些资金需要部由银行贷款解决 现行贷款用途主要用于存货固定资产更新改造资金需要流资金看工业企业贷款主要用于原材料储备、产品产品存货资金需要商业企业贷款主要用于商品存货资金需要及工商企业商品销售程结算途资金需要固定资金看主要用于企业技术进步、设备更新资金需要企业新建、改造、扩建资金需要及企业进行科技发资金需要(包括部流资金)消费领域主要用于民用商品房汽车购置引起资金需要 九、贷款种类 现行贷款种类划标准及种类: ()按贷款经营属性划 1自营贷款指贷款合式筹集资金自主发放贷款其风险由贷款承担并由贷款收本金利息 2.委托贷款指由政府部门、企事业单位及等委托提供资金由贷款(即受托)根据委托确定贷款象、用途、金额、期限、利率等代发放、监督使用并协助收贷款贷款(受托)收取手续费承担贷款风险 3.特定贷款指经务院批准并贷款能造损失采取相应补救措施责独资商业银行发放贷款 (二)按贷款使用期限划 1.短期贷款指贷款期限1内(含1)贷款 2.、期贷款期贷款指贷款期限1(含1)5(含5)贷款 期贷款指贷款期限5(含5)贷款民币、期贷款包括固定资产贷款专项贷款 (三)按贷款主体经济性质划 1.及家控股企业贷款 2.集体企业贷款 3.私营企业贷款 4.体工商业者贷款 (四)按贷款信用程度划 1.信用贷款指借款信誉发放贷款 2.担保贷款指保证贷款、抵押贷款、质押贷款 保证贷款指按规定保证式第三承诺借款能偿贷款按约定承担般保证责任或者连带责任发放贷款 抵押贷款指按规定抵押式借款或第三财产作抵押物发放贷款 质押贷款指按规定质押式借款或第三产或权利作质物发放贷款 3.票据贴现指贷款购买借款未期商业票据式发放贷款 (五)按贷款社再产占用形态划 1.流资金贷款 2.固定资金贷款 (六)按贷款使用质量划 1.贷款指预计贷款周转贷款期限内能够按足额偿贷款 2.良贷款良贷款包括呆账贷款、呆滞贷款逾期贷款 呆账贷款指按财政部关规定列呆账贷款 呆滞贷款指按财政部关规定逾期(含展期期)并超规定限仍归贷款或虽未逾期或逾期满规定限产经营已终止、项目已停建贷款(含呆账贷款) 逾期贷款指借款合同约定期(含展期期)未归贷款(含呆滞贷款呆账贷款) (七)按际惯例(风险度)贷款质量划 银行贷款划、关注、级、疑、损失五等级三类贷款称良贷款或问题贷款 十、贷款期限、利率、贴息结息 ()贷款期限 金融机构贷款期限主要依据企业经营特点、产建设周期综合贷能力等同考虑银行资金供给能性及其资产流性等素由借贷双共同商议确定贷款期限借款合同标明自营贷款期限般超10(购买自用普通住房发放贷款期限20)超10应报民银行备案票据贴现贴现期超6月贴现期限贴现B起票据期止贷款期能按期归借款应贷款期前向贷款申请贷款展期短期贷款展期期限累计超原贷款期限;期贷款展期期限累计超原贷款期限半;期贷款展期期限累计超3借款未申请展期或申请展期末批准其贷款期算起转入逾期贷款账户 (二)贷款利率 贷款应民银行规定贷款利率限范围内确定每笔贷款利率并借款合同标明贷款利率限指民银行基准利率基础规定浮幅度幅度内由贷款借款协商确定贷款利率贷款借款应按借款合同关计息规定按期计收或支付利息 (三)贴息及结息 促进某些产业区经济发展关、部门某些贷款补贴利息贷款贴息实行谁确定、谁贴息原则关部门贴息贷款承办银行应自主审查’发放并根据《贷款通则》关规定严格管理:除务院规定外任何单位权决定停息、减息、缓息免息 十、贷款式 ()贷款式含义 贷款式指贷款发放形式体现银行贷款发放经济保证程度反映贷款风险程度 (二)贷款式选择依据 贷款式选择主要依据借款信用贷款风险程度同信用等级企业同风险程度贷款应选择同贷款式防范贷款风险 (三)具体贷款式 我商业银行采用贷款式信用放款、保证贷款、票据贴现除外包括卖信贷买信贷 1.信用贷款式 信用贷款式指单凭借款信用需提供担保发放贷款贷款式种贷款式没现实经济保证贷款偿保证建立借款信用承诺基础贷款风险较 2.担保贷款式 担保贷款式指借款或保证定财产作抵押(质押)或凭保证信用承诺发放贷款贷款式种贷款式具现实经济保证贷款偿建立抵押(质押)物及保证信用承诺基础 3.贴现贷款式 贴现贷款式指借款急需资金未期票据向银行融通资金种贷款式种贷款式银行直接贷款给持票间接贷款给付款贷款偿保证建立票据期付款能够足额付款基础 十二、贷款程序 ()贷款申请 (二)贷款审批 (三)签定合同 (四)贷款发放 (五)贷款管理收 十三、信贷监督与制裁 ()信贷监督 贷款监督银行办理信贷业务程民经济各部门、各单位经济进行检查、析、督促、制约行其实质运用信贷、利率杠杆企业经济产影响制约作用 .1.信贷监督 信贷监督种经济监督其监督通采用经济措施通信贷业务进行通制定确贷款制度严格执行贷款政策、原则办进行监督二通调查研究综合析向企业关部门反映问题提建议发挥监督作用三通贷款三查制度发挥信贷监督作用 2.信贷监督主要内容 (1)借款信贷资金使用情况 (2)借款产经营状况 (3)借款财务状况较变化 (二)信贷制裁 信贷制裁银行于逃避信贷监督违反金融政策、 借款合同及贷款管理关规定借款根据情节轻重.采取必要措施经济给予借款定影响信贷制裁信贷监督必要手段其目促使借款遵守借款合同规范企业行合理利用资金提高经济效益同保护银行合权益提高贷款质量降低贷款风险 十四、贷款担保式操作管理 ()贷款担保概念及任务 贷款担保指银行发放贷款要求借款提供担保保障贷款债权实现律行 (二)贷款担保式 贷款担保式保证、抵押质押些担保式单独使用结合使用 (三)贷款担保审查 贷款行应依据关律、规银行关规定严格审查担保合性、效性靠性 十五、抵押贷款操作管理 ()抵押贷款涵义 抵押指债务律财产所权转让给债权债权并占财产财产担保债务经偿付财产所权转让即告结束借款律自财产所权作抵押取银行贷款称抵押贷款抵押贷款保障性区别于信用贷款根本特征 (二)抵押品范围贷款种类 贷款抵押品指由借款向银行提供并经银行认作实物担保财产物资 抵押品范围主要包括五类:类价值使用价值固定资产二类各种价证券三类能够封存流资产四类作转让形资产五类私财产其流通、转让物资或财产 目前外根据抵押品范围抵押贷款六 类:存货抵押二客账抵押三证券抵押四设备抵押五产抵押六寿保险单抵押 我商业银行抵押贷款种类主要产、产及金融价证券抵押贷款 (三)抵押贷款管理要求 采取抵押贷款式降低银行贷款风险银行收贷款提供效保障抵押贷款管理除进行必要信用调查外要加强工作:贷款项目选择;二抵押品选择审核工作;三签订借款合同等 借贷双签订效借款合同抵押担保合同借款凭银行贷款通知办理抵押贷款户手续银行按照贷款项目建设进度、实际需要规定用途发放贷款并监督其使用情况 十六、票据贴现贷款操作管理 ()票据贴现概念特点 贴现持票未期票据向银行贴付定利息兑取资金行贴现贷款银行持票持未期票据象所发放贷款于银行说买进票据所载权利票据期银行取票据所载金额贴现贷款式具特点 1.流性高 票据贴现票据所载权利完全属于银行贴现银行急需向其银行转贴现或向央银行再贴现能随收资金具高流性 2.安全性 由于贴现及票据各事均债务所贴现银行资金运用具更安全性 3.自偿性强 票据贴现票据产兑现期已票据载明债务能要求转期同商业汇票都合商品交易基础具强自偿性期收票款较般贷款更保证 4.用途确定 用途贴现针每笔票据具体操作贴现否合理反映明确清楚所贴现容易反映银行工作质量 5.信用关系简单 贴现除票据期能偿款追索外贴现与银行已需联系所贷款利息贴现银行即预先扣除 票据贴现业务项特殊放款式与其放款相比列同处:收息式同二期限确定同三所涉及关系同 (二)办理贴现贷款程序 1.贴现贷款申请 2.贴现审查 3.贴现资金支付 实付贴现金额=汇票票面金额-贴现利息 十七、信用贷款操作管理 信用贷款借款信用作保证贷款风险性较银行发放信用贷款定要严格掌握贷款额度审查析借款财务报表要进行四面重点审查 ()借款品质 (二)贷款用途 (三)贷款数额 (四)贷款清偿主要源及间
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贷款可以考虑用抵押方式(房产等)贷款.也可以通过担保贷款,后者贷款额度小一些. 银行贷款利息,一般是按月复利计算的,分期还款方式有两种,一种是等额本息,一种是等额本金.短期的也可以一次性还本付息还款.60000元,一年(12个月),按现在一年期贷款年利率5.31%(月利率:5.31%/12=0.4425%)计算. 1.一次性还本付息,本息合计: 60000*(1+0.4425%)^12=63264.69元 2.分期偿还.等额本息.等额本息还款是每一期(每个月)还款额都是一样的还款,计算如下: 6万,1年(12个月), 月还款额: [60000*0.4425%*(1+0.4425%)^12]/[(1+0.4425%)^12-1]=5144.98元 还款总额:5144.98*12=61739.76元 说明:^12为12次方 3.分期偿还,等额本金还款是不等息还款,就是越来越少的那种,每个月偿还本金相同,利息递减. 6万,1年(12期)每月还的本金相同:60000/12=5000元 第一个月还款=第一个月本金+第一个月利息: 还款额:5000+60000*0.4225%=5253.50 第二月还款:5000+(60000-5000)*0.4225%=5232.38 第三月还款:5000+(60000-5000*2)*0.4225%=5211.25 以此类推 第N个月还款:5000+[60000-5000*(N-1)]*0.4225% 共计利息额:61725.75 计算结果如下: 1月,5265.5(元) 2月,5243.38(元) 3月,5221.25(元) 4月,5199.13(元) 5月,5177(元) 6月,5154.88(元) 7月,5132.75(元) 8月,5110.63(元) 9月,5088.5(元) 10月,5066.38(元) 11月,5044.25(元) 12月,5022.13(元)
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