现售制倒逼房企回归市场

　　万达经历了一年的卖卖卖，在年底王健林终于承认了转型的必要性；万科王石也坦言投机的赚钱不是真正的长久之计；李嘉诚更是直指目前环境复杂，需谨慎对待。

　　毫无疑问的，2018年像一盆冷水兜头浇下，冷却了靠疯狂高周转获取高利润的房企们。

　　大佬们此刻纷纷表态是否代表房地产的这场追逐战就要走到尽头了？其实并不尽然。

　　正是由于市场的震荡，此时的房地产行业才开始真正走向健康。

　　阶级分化，市场细分

　　随着社会经济的不断发展，并走向成熟，社会阶级开始不断分化并日益趋向群体圈层的稳定固化，消费者和市场受众正在逐渐细化。

　　楼市的消费者分层有两个方向。一个是以经济基础决定的阶级层次的分级，一个是以年龄为基础上发展出的性趣、喜好的产品选择。

　　我们先从近几年房地产市场产品表现看，国内的产品形式，普通住宅、洋房、别墅；国外的，英美、澳洲、东南亚等市场，再进行细分。根据家庭购买力，再加上购买用途和投资导向，从低端向高端，从国内到国外满足不同需求的产品类型正在丰富着这个市场。

　　住宅产品的层次区分除了体现在为不同的阶层服务外，关于住宅“功能性”的市场细化或许也将加强。

　　年龄层次、代际差异，不同年龄的人对房产的需求和购买动机不同。这也是近几年关于养老房产、单身公寓等类型产品出现的原因。满足个性化、群体需求的社区型产品将越来越丰富。例如，养老房产对周边自然环境要求较高，医院、公园等均是以服务老年人为主；单身公寓型产品则对交通便利性、购物娱乐场所等有要求。

　　细分化的市场，给了房企更多的发展空间和发挥余地，同时告别标准化的复制，行业才能真正的服务于民。

　　品质为王

　　2018年对房企而言，是多事之秋。

　　碧桂园、万科等在今年频频爆出质量问题，一瞬间圈内风声鹤唳。

　　为了追求利益的最大化，高周转几乎是房企们默认的求利润的方式。项目周期压缩，项目设计以一抵百标准化，而在实际过程中，设计是否能符合不同情况的要求，有限的时间工期内是否能保证质量都是值得考量的问题。

　　再加上，土地成本的不断增加，钢铁、水泥等原材料不断涨价，用工成本不断增高，为了压缩成本，势必将在产品质量上打折扣。

　　2016年，深圳拍出仅允许现房销售一宗土地，直到前几天，该土地在建楼盘将于2019年建成并对外出售的消息放出。

　　18年底，中山加入现房销售制度试水，拍出两宗现售地块。

　　所谓现房销售，就是开发商办妥大产证，消费者签订买房合同后，立即可以办理入住并取得产权证。简单点说就是，现售（现房销售）就是看见东西再买，预售是先预定再见东西。

　　当现售成为一种常态，此时的住宅终于能和普通商品一样被买家挑挑拣拣了。

　　现售制度初现端倪，恰在说明，延续至今的预售制将要在历史中渐行渐远，房企们拼质量的时候到了。

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