一线房价仍居高位，深度解析京津冀价值洼地

　　才女张爱玲说过：出名要趁早。

　　不过对我们想要上车的人来说，这句话应该改成：买房要趁早。

　　近日，58安居客房产研究院发布《2018年8月国民安居指数》。数据显示，新房、二手房价格涨幅逐渐放缓，一线城市受政策调控正在“降温”，但房价仍居高位。

　　从重点监测的全国67城房价情况来看，8月36城新房房价上涨，均价为16082元/㎡，环比增幅0.28%。8月二手房挂牌价均价15202元/㎡，环比增幅3.39%。

　　虽有一些城市跌了，但距离一些人期待的“大幅下跌”还有很大一段差距。

　　难道房价不跌到底，我们就不能买房了吗？显然不是。况且啥时是底，除了房子自己，恐怕谁也不知道。

　　鉴于此，小商给大家总结了一份京津冀地区的价值洼地详实指南。有意在此上车的同学，不妨仔细读一下。

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　　选择价值洼地必须首先要选对城市和地段。

　　现在在京津冀区域，北京和天津是领头羊，未来是雄安新区。选择思路也很简单：第一，选择环城区域附近，第二，选择未来京津冀城市群中的枢纽地区。

　　此外，必须考虑以下问题：

　　未来该区域能实际承接多少的产业和人口，即经济水平如何；

　　科教文卫的配套措施；

　　区域交通尤其是公共交通，城铁，地铁到中心城市的时间；

　　最后，未来家人的工作生活发展方向和当前房产市场本身。

　　以京津为例，通州副中心、北京新机场，同时伴随北京CBD的东扩，“大七环”、“环首都经济圈”等多条利好政策的陆续释放，可明确地看出，未来几年北京的发展方向是东南飞。

　　根据京津冀未来五年用地规划，环京楼市的价格快速上涨，以廊坊燕郊、涿州、大厂、香河、固安为代表的距北京市中心50公里的区域都被看好。

　　先看燕郊。位置优越，到北京最近，这使很多在京工作的，且无力在北京购房的年轻人将置业目光转移至燕郊，带动当地楼市。同比固安、涿州、大厂、香河等地相比，燕郊居住条件较为成熟。燕郊区内目前拥有9所大学，有三级甲等医院2所，二甲医院3所，还有乐天玛特、天客隆、沃尔玛、苏宁电器等，基本能满足人们民生需求。

　　但燕郊不过是一个小镇，它的发展空间毕竟有限。和100万人口相比，它的基础设置略显不足。燕郊也没有多少大型产业，更多人是把它当成一座睡城。

　　涿州也是类似情况。

　　再说北三县。虽然有一定的地理优势，但其实有点鸡肋，难以纵深发展。配套设施也远不如燕郊，总体发展相对滞后。

　　再看固安，自不必说的就是“第二机场”。现在大多固安楼盘打的牌，不是第二机场就是置业大北京。第二机场建立起来确实会给固安带来蓬勃的生机，包括就业、配套、交通问题都会得到相应解决。而且固安毗邻亦庄开发区，本身也有很多大型企业。基础设置完善，也有一些大专院校。对于工作在南城的北漂们来说，固安算是一个不错的选择。

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　　2017 年4月，雄安新区概念出台，目的是疏解北京非首都功能，促使京津冀一体化，打造华北城市群，促使中部崛起。

　　京津冀一体化战略意在重构京津冀城市架构，大北京的发展坚持逻辑大三轴带式发展：京保石轴、京津轴及京秦唐轴。而我认为，小三轴的概念也应该引起重视，既北京-天津-雄安的三轴。

　　从区域发展看，全国房地产市场的分化趋势已经越来越明显，环京津地区不同于环沪，环深等地区，沪深周围区域经济发达，而环京津地区的经济则差距较大，基础设施落后，尤其是电力系统和交通建设。

　　从环京地理环境看，其地处燕山和太行山脚下，北部沙化严重，津南靠海，环京津区位未来发展不太可能向京保线以西，北京以北，天津以东。

　　从环雄安来看，西北多山区，且无城市基础，所以只能往东北，因此这个区域是京津冀核心区域，容易造就城市群。

　　所以基本可以看出，未来京津冀的财富钥匙在于北京东南，雄安东北。

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　　5月28日下午，外交部和河北省共同推出了一场雄安新区全球推介活动，在主题为“新时代的中国：雄安探索人类发展的未来之城”的宣传片中，有一个地方连续出现了3次，那就是高碑店市下辖的白沟镇。

　　白沟地处京、津、保三角腹地，高碑店、雄县、容城、定兴四县交界，北距北京102公里，东至天津108公里，距雄安新区大概40公里。

　　位于雄安北大门的白沟，对于雄安发展的重要性已经受到越来越多的认可。有分析认为，无论是从产业转型升级、新城镇规划，还是从时代机遇各方面来看，白沟都具备了天时地利人和，未来发展有无限可能。

　　市场产业资源和配套资源的快速集聚，使其能够接纳更多环京人群；作为北京产业疏解的重要承载地，其未来的产业发展也有很大潜力可挖。

　　举个例子，早在2014年5月，北京大红门服装城就开启了迁往白沟序幕。之后，来自北京动物园批发市场、大红门市场的商家也纷涌至白沟。

　　结合房价来看，雄安新区设立之初，雄容安三县对房产实施管控，白沟的楼市却被空前带动起来，房产销售异常火爆，一度由七八千飙升至限购前的1.6万，翻了一倍。限购之后，目前虽然有所回落，但由于区域人口多，刚需一直存在，大幅下降的可能性不大，未来也极具发展空间。

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　　综合上述，我认为在京津冀的价值洼地买房有两个投资思路：

　　如果想投资风险小、流动性好的地区，可以关注廊坊固安。这些地方有不少北漂刚需，流动性不是问题。不过固安现在买房限购，首付门槛是50%。

　　如果追求弹性大、受益高，投资曲线比较长，5年内不急着买卖的，可以考虑白沟和霸州。从区位看，白沟属于雄安的北大门。距离雄安的位置相当于北京的四环。白沟现在已然成为环雄周边产业和人口的重要承接地，将来会大量人口将到此安居置业。而霸州是大北京概念中小三轴的核心，我认为有可能将来成为京津雄的交通枢纽，很有发展前景。

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