房租到底为啥涨，胡景晖都没讲到的，看完你就知道了

　　如果不是最近越炒越火的“房租论战”，普通民众可能根本不会知道胡景晖是谁。

　　这位一向以“敢说”在业内著称的我爱我家副总裁，因为公开对媒体炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商以超过市场租金20%-40%的价格拼命收房，直接推升了房租价格，其搜索热度开始在网络上急速上升。

　　胡景晖认为，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展有点跑偏了。甚至放言长租公寓如果爆仓一定会比P2P爆雷更厉害。

　　讲完这番话的当天晚上，他就在个人微信朋友圈公布了自己的辞职消息。同时我爱我家发表声明，称“胡景晖炮轰长租公寓推涨房租”的言论仅代表其个人态度，不代表我爱我家观点。

　　最近被传疯涨的房租其“幕后黑手”到底是谁？资本在其中真能起到翻手为云、覆手为雨的作用？现在争议双方还论战未休。

　　其实，抛开那些表面的热闹，关于房租涨跌的背后，还有很多人们根本没有意识到的问题。

　　这口锅，要不要长租公寓来背？

　　首先，网上那个关于蛋壳和自如抢房的故事，很容易让人形成一种错觉：

　　二房东利用手中囤积的大量二手房源，轻易就能抬高租金价格。

　　是不是这样呢？某种程度上确实如此。但这并不是影响房租上涨的根本因素，至少在目前还不能以此定论。

　　在我说到究竟是什么造成了房租涨高之前，我先来讲一下目前看来正在成为风口浪尖上的长租公寓。

　　在我国，长租公寓主要包括分散式及集中式两种。集中式长租公寓，即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。分散式长租公寓则大部分是从个人房东手中获得闲散房源，房屋原来格局各有特点，并不统一。

　　据了解，目前市场许多租赁房源已经被中介或者公寓运营方改造为N+1的形式，也就是在原本2居、3居的套房基础上，增加1间卧室的模式。

　　这样做的结果之一是平均单套租金的上涨，但具体到用户身上，可能感受未必那么明显。

　　第二则是长租公寓的市场占有率。一家或是多家企业，想要集体哄抬物价，前提之一都是要一定的市占率，没有达到一定的规模，形不成垄断，则哄抬物价也不可能做到。

　　那么现在长租公寓在市面上的占有率有多少呢？数据显示，占供给大部分的个人业主及普通机构房东手上的房源占比是绝大多数，而被资本推动的头部公寓在整体供给中比例很低，当前仅在2%~3%。

　　以不到5%的市占率，想要搅动整个行业，是不是有点让人想呵呵？

　　从供求关系来看，房子真的不够租吗？

　　一种商品，无论外部环境怎样千变万化，在市场化的背景下，决定其价格的都必定是供求关系。

　　说到房租上，其涨跌如何，一要看可租房源有多少，一要看想租房的人有多少。

　　从远的来看，中信证券的一项分析数据指出，2011年至今，住宅竣工面积相对于城镇新增人口比例是37.1，也就是说，不考虑地域差异的话，每个人的平均住房面积已经达到37.1平米。（感觉漂在北京的我，又给平均值拖后腿了……）

　　虽然新增商品房市场并不能完全对应租房市场，但考虑到其中会有一定比例的房源进入到租赁市场，也会在一定程度上缓解租房市场的紧张程度。

　　往近了说，就在前两天，北京就有自如、我爱我家相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人共同承诺，接下来北京两个月内不涨租金且新拿出手中共计超过12万套房源投向市场。

　　预计这批房源“生力军”的投入，会对房源紧张、奇货可居的情况有立竿见影的效果。

　　至于说租房人数。七八月的暑期，因为毕业生的缘故，向来是租房旺季。多位业内人士表示，等到这批租房主力稳定以后，房租也会自然回落。

　　那些隐藏在冰层之下的因果

　　供求关系诚然是最直接、清晰可见的。然而，就像冰山的90%都是隐于水面之下，在房租涨落这件事上，也还有许多看不见的因素。而这些因素，在很大程度上，才是左右房租的关键。

　　1、讲房租离不开房价。2017年以来，房租上涨过快，但是房价上涨更快，当房租回报率低到一定地步，自然会影响房东的出租意愿。历史上的房租走势和房价走势都是息息相关的。

　　2、限购政策。很多人不理解，为什么房租会和限购有关。事实上，限购虽然可以阻止房价过快上涨，但是当人们的购房需求得不到满足，必然会转向租房市场。

　　3、打击群租房。从长期来看，整治、打击不规范的群租房显然是必要之举，但短期来看，如果只是一味的拆除，而又没有相关配套的规范房源“接手”，结果就是导致供给房源的减少。

　　4、租赁市场的不规范，比如租客资质无法明确审核，房屋保护不能保证，都会造成了房东出租房屋意愿的降低。

　　5、租金回报率。当前我国核心城市租赁租金回报率基本上在2%左右，与国际上相比差距不小。较低的租金回报率，也是当初很多品牌房企不愿意介入房屋租赁市场的原因。

　　在从我爱我家离职后，胡景晖在北京举办了一场个人媒体沟通会，并就如何规范房租价格对主管部门提出了三点建议：

　　1、通过全国的住建系统，迅速建立全国房租指导价，指导价每个月以各种渠道向老百姓公示；

　　2、如果有了指导价，出现了异常交易，老百姓可以向政府举报，如果是哄抬房价，要进行严处；

　　3、建议住建部门尽快和一行三会，建立联合工作机制，严格监管进入到长租公寓领域的资本。

　　综上，个人觉得胡景晖的话虽有道理，但是并没有那么严重。至少，就短期来看，对于资本进入长租公寓的作用是有些过于紧张了。

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