40年产权和70年产权房子怎么选？六大区别买房别看走眼！

　　前段时间，有人留言问【融城网】说房君说自己想买房，但是资金有限，有人给他推荐公寓，价格倒是挺便宜，就是产权只有40年，能买吗？

　　显然，问这个问题的朋友，也是考虑过70年产权的房子的，只是迫于资金压力才没买，中途忽然冒出来一个价格更低的房型，难免会有些心动，不过，这40年、50年、70年产权房屋的区别你都知道吗？

　　首先跟大家明确一下产权年限的计算规则，就以40年产权为例：

　　比如，2014年开发商取得了土地，2015年房屋建成，2016年买入，那么这套房子的产权到期年限为2014+40=2054年，也就是说产权年限从开发商拿地的时候就开始计算了，到2016年买入，产权还剩38年。

　　从产权期限来看，无论是40年、50年还是70年的房子，买到手的时候期限多少都会缩水，不过，具体到土地性质、房屋价格、落户、贷款等情况，三者的差异就一目了然了。

　　一、40年、50年产权的房子土地不是住宅性质

　　在土地性质上，这三类产权的房子就不一样。

　　70年产权：主要用于民用住宅。

　　50年产权：主要是工业用建筑、综合类用地。

　　40年产权：主要用于商业、旅游、娱乐。

　　二、40年、50年产权的房价比70年低

　　也正因为土地性质不同，开发商拿地成本也不一样。70年住宅类产权成本最高，其次是50年，最后是40年的，对应的房价由高到低分别是70年、50年、40年，就算是同一地区，50年、40年产权的房价，也大概只是70年价格的七八成，这两类房子的价格更为明显，也是为何很多人选择买它们的原因之一。

　　三、40年、50年产权房子不能用公积金贷款

　　虽然40年、50年产权房子的价格相对较低，但是不能使用公积金贷款，首付比例至少在5成以上。而且，有些城市对这类房子的商业贷款申请也有限制，比如北京去年出台政策，规定商住房不能申请贷款。相比之下，70年产权住宅类房子商贷、公积金贷款都能申请，限制更少。

　　四、40年、50年产权房子生活成本更高

　　除了购房成本，水电、燃气等生活成本也不同，40年和50年的都按照商业标准收取，同样是电费，70年产权只要几毛钱，商业用房就得贵好几倍，日常生活费用花销更大。

　　五、40年、50年产权房子不能落户

　　70年产权的是住宅属性，可以落户，而40年、50年的是商业属性，不能落户，更没有学位房的优势，如果考虑孩子的上学问题就得慎重点了。

　　六、40年、50年产权的政策风险更大

　　最后要说的是风险问题，40年和50年产权房子最大的不确定性就是政策风险，政策一声令下，商业用房不能改成住房，不能使用贷款，对于已经入手商住房的人来说是非常不利的。即便是以公司名义买，可能同样会受到限制，比如今年深圳出台的新政，公寓类房产限售5年，为的就是防止某些投机者钻空子炒房。

　　还有去年北京出台的新政，购买商住房也算占用购房资格，以后再买其他住宅就得算二套房。

　　其实，早几年的时候，很多人买40年或50年产权房子，是看重了其较低的房价，还有不限购等优势，买家主要为两类人：

　　一是经济能力有限的刚需，这类人手头资金有限，或者没有获得购房资格，想先买个商住房过度一下，等以后有钱了再换成住宅。

　　二是投资客，通常，买商住房的投资客寻求的是租金回报率，有的则看中部分热门城市商住房短期内升值回报，不管是哪一个，这在未来也比较难实现了，在政策调控的大背景下，多数城市都树立了自己的政策底线，只要商住房超过了这个标准，那么离被收拾就不远了。

　　所以，买房还是得基于自身需求，预算资金多少、想买什么样的房子，还要弄清楚不同产权房型的区别，纵然房子价格再低，也不能忽视风险问题，因为身为刚需的你输不起。

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