楼市严控之下，房价上涨的两大动力和逻辑

　　如何判断一个城市的房价是会上涨，还是会下跌？一个城市房价上涨都是由哪些因素造成的？判断一个城市发展最为根本的指标是人均GDP，还是固定资产投资。当然这些都是很重要的因素，但是真正帮助城市崛起的发动机又是什么呢？

　　在 2015 年到 2018 年，全国经历了一轮大规模、深层次、持续时间长的房价上涨过程。 2016 年中央经济会议首次提出「房子是用来住的，不是用来炒的」的定位。但似乎房子越是调控，房价越是上涨，剔除炒房的因素，处在当下时间点的你，购房最关注的就是房价上涨的动力和逻辑在哪？

　　人口净流入推动一二线城市房价

　　1、人口净流入——人造美女和天然美女

　　首先讲「人」的因素。一个城市的「人口净流入」是最关键的指标之一。人口，是最大的潜在生产力，是每个城市发展崛起的破题之笔。而以这些城市的常住人口增速来看，如果不出台新的落户政策，人口很难快速增长。

　　这一般分为两种情况，把城市比作美女的话，姑且我把美女分成两类，一类是天然美女，比如北上广深等一线城市，资源得天独厚，就算不化妆、不用昂贵的护肤品，也能保持姣好的面容，正所谓「清水出芙蓉、自然去雕饰」。这样的美女，追求者趋之若鹜，赶都赶不走，那么这些城市每年的人口净流入规模相当可观，完全可以支撑一线城市高高在上的房价。而对于这些一线城市来说，不同片区的房价上涨空间和幅度就受到更具体的因素影响，比如配套的影响等等。

　　还有一类呢，是人造美女，外界的审美标准是什么样子，照着这个模子来做手术就行了。一些二线城市，他们使用送户口，送补贴、送房子很多激进的「人才引进」手段，这就像人造美女，为了好看直接上来就做整容手术，割双眼皮、隆胸、抽脂。这种急于求成增加人口流入的手段是有代价和风险的，能否持续支撑当地的房价和物价就得打个问号了。

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　　▲部分二线城市 2020 年常住人口规划

　　西安在 2017 年 3 月份，出台了史上最宽松的落户政策，到 2018 年在不断放宽，仅 2018 年，外地迁入西安的落户达 40 万人，相当于过去十年迁入人口的总和。

　　西南地区的龙头城市，成都。在 2017 年 7 月开始抢人，只要本科毕业，不限年龄不限就业者都可以落户，这使得当年户籍人口暴涨 36 万，各户籍办证中心人山人海，带来的结果就是推动了成都房价疯涨，仅半年之内，市政府不得不两次出台调控政策，但是成都的常住人口，在 2017 年只增加了 12 万人，也就是说很多外地人为了投资购房才来成都落户，这就对成都的楼市形成了一定的风险，房价在调控后很可能长期高位徘徊，而没有上涨空间。?

　　那在这样的城市想买房子，你就需要综合考虑地段和房屋本身的价值，笔者在第五讲讲到「如何优选城市的副中心」，以及第二大模块会说到看对楼盘布局、风格、户型、朝向等因素选到优质黄金屋来避免风险。

　　▲中国移动互联网城市势力分布

　　图片来源：腾讯研究院中国互联网指数报告（ 2018 ）

　　2、高收入群体

　　人口净流入推动着房价上涨，如果净流入的人口属于高收入群体，那么对房价的拉升则更为直接粗暴。

　　码农的作用，是惊人的

　　而什么人群又是拉动房价上涨的呢？是 IT 和金融从业人员，因为他们是高收入群体，他们是拉动房价上涨的超强发动机。

　　除北京外，前几年房价上涨很厉害的广东深圳、浙江杭州、四川成都等地方，也都借助了移动互联网行业的高速发展，使计算机人才迅速流入这些地区，其中杭州的移动互联网产业规模，已然逼近了东部老大上海。

　　小米上市

　　2018 年 5 月 3 日著名互联网公司小米在港交所 IPO 了，这意味着， 5500 名小米员工一下拥有了 500 亿元的优先股，上市半年后可解禁出售。什么概念呢？只要是前 100 号员工，在小米上市后都可能成为亿万富翁，然后前 1000 号员工未来会成为千万富翁。所以，小米的工号成为了相亲和买房的大杀器，我目测海淀区半年后会出现千人购房团，有人已经建议北京刚需族 2018 年春节前买房，以避其锋芒。这就是一个互联网公司硬刚房地产市场的故事。

　　三四线城市主要靠拆迁安置推动

　　1、拿着拆迁款去买商品房

　　我们说完了「人」的因素，接下来要解释下「拆」。曾经有个段子，著名服装设计师在时装秀上采用了一个中国元素，一下就惊艳了全世界，大家知道这是什么么？就是衣服上有个大大的「拆」字。

　　原来，这设计师来中国游玩，发现很多漂亮的建筑物和围墙上都画着圆圈，圆圈里还有一个红色的大字，就问中国人这个符号是什么意思。

　　陪同的中国人告诉他，这是中国人祈求平安吉祥的符号。这个服装设计师回到法国后，就把这个大大的「拆」字，引入了他本季度最新的服装设计当中，并命名为中国元素。

　　这几年带动房价上涨的另一个大功率发动机则是「棚改货币化」。什么意思呢？棚改全称为棚户区改造，这是指把城市当中一些年久失修的危房区拆除，然后重新安置住户。在 2018 年到 2020 年这 3 年中，中央下达的棚改房指标为 1500 万套，仅 2018 年就有 580 万套之多。

　　知道了棚改，我们再来说说什么是货币化。之前的重新安置，是把大家搬到附近地区，集中修个安置小区。现在呢，很多地方直接发钱，这就叫货币化。拿了钱只能去买新建的商品房，棚改货币化安置在短期内，急剧释放了刚性住房需求。

　　我们国家典型的三线城市，其特征往往是人口不断流出、经济增速一般。但即使在当地经济形势一般的背景之下，这类城市却在 2017 年的房地产市场逆市上扬。数据显示，截至 2017 年底，全国楼市库存去化了 1.5 亿平方米，三四线城市成为明显的 「主力选手 」，且销售以住宅为主。

　　举个例子，大家都听说过黄冈中学，做过黄冈考卷吧，湖北黄冈市在实施棚改货币化安置后，大力推广新房，价格非常优惠。这使当地拆迁的居民很高兴，于是 2017 年商品住宅比 2016 年增长接近 20%，销售面积比上年更是增长了接近 25%。这样的结果呢？就是当地房地产市场可以卖的新房基本售完，房源告急。

　　同样情况的还有浙江省宁波奉化。 2015 年前，宁波奉化地产市场一直不温不火，自 2016～2017 年的大规模棚改出现了大量的拆迁户来买房，占了整个市场买房群体的一半还多，推动了当地房地产市场的回暖。

　　看到这，可以很好的总结出我国 2015-2018 年全国房价上涨的基本原因了：年轻人冲向一线城市、二线城市急着买房，而父母却在三四线城市、五六线县城老家等着拆迁，两类城市房价上涨，相互衬托，这是非常普遍的现象。当然，我们要看到炒房客的推波助澜，炒房是不被鼓励的。

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