住建部定调棚改！一二三四线城市地价房价怎么走？

　　棚改收紧，三四线房价大跌的预判或许要夭折了？

　　7月12日下午3时，住建部在吹风会上表示，要因地制宜地推进棚改货币化安置。

　　住建部明确表示，对于商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

　　要进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

　　住建部的表态是什么意思，对三四线、一二线城市城市房价会有什么影响？且看杠杆游戏的解读。

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　　棚改货币化安置不会停！比例相对下降大概率

　　本次住建部的吹风会，杠杆游戏认为有两个重点。

　　一是，棚改货币化安置绝对不会一刀切，当然相对收紧是明显的。上文住建部的表态已经说得很清楚了。为什么不会停？要去库存。

　　从这个表态中可以看出，当初为什么全国大张旗鼓搞货币化安置，就是要把所谓的库存房子卖出去。只有房子卖得更好，房地产相关的一切产业日子才更好过，就业才更有保证，金融风险才最低，经济也才更稳定。

　　住建部把深意说这么清楚了。你说棚改货币化安置怎么可能说停就停！当下，经济压力虽然不算很大，但和2017年比还是有。而且面临中美之间和汇率的一些压力，你说房价要稳不住，怎么得了。

　　或许，杠杆游戏是太看重房价对决策部门的意义。正如我之前文章所言，股市可以跌，房价不能爆。

　　二是，今年棚改完成进度非常不错。住建部透露，前六月棚户区改造已开工363万套，占目标任务的62.5%。下一步，住建部将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时，依法依规控制棚改成本，严禁违规支出。

　　这说明，就算货币化安置相对下降，或者说之前的货币化高歌猛进不再，但总量还是摆在这里。就算比例不变，甚至略有下降，你不能说棚改推进就不力了，更不能说棚改户就一定手上没钱了。

　　当然，不能否认的是，确确实实，住建部的吹风表态也说得很清楚，棚改要服从调控大局。房价上涨压力大的地方，那就得控一控。

　　这就涉及到另外一个很有趣的问题了，哪里的房价涨得更厉害，压力更大，哪儿的房价涨得可以让人接受？且看下文二三部分的分析。

　　综上，杠杆游戏认为，首先棚改不会停，未来3年的计划基本如期完成；棚改货币化安置也不会停，但比例稳定，甚至相对下降可能是大概率。

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　　棚改资金以前主要依靠抵押补充贷款PSL，未来肯定相对收紧，目的是让地方债务显性化、透明化。地方政府的低成本PSL杠杆卖地游戏，一定程度受到影响

　　之前很多观点都说，地方棚改从国开行等获得抵押补充贷款PSL会收紧。这当然是事实，但之于当下，或者从今年的数据看，其实还并不是。

　　央行PSL余额显示，截至2018年5月末PSL余额达3.1万亿；累计增速方面，同比增长为33%，这比房地产销售数据猛多了；2018年前5月PSL余额新增4371亿，比2017年同期的2947亿实际大很多。

　　如此，你能说PSL真的放缓了吗？未来是，以及当下的观望肯定已经发生。原因是，地方债务要求显性化、透明化。

　　就此杠杆游戏有必要解释一下，什么是PSL？简单说就是地方搞棚改，要钱啊，商业银行或者传统金融方式，不是不可以，但成本高啊。这对于推进体量庞大的棚改肯定不利。

　　何况地方政府也希望棚改拆迁出的土地，卖个好价格。如果资金成本本身就高了，你说赚钱是不是没那么多？

　　于是，央行通过PSL向国开行等发放贷款，国开行等再把钱专项放给地方。

　　地方政府拿到这个低息资金后，迅速补偿给棚改户。棚改居民拿这个钱去消费也好，买房子也好，总之有了钱利好经济、社会、就业……

　　同时，有了这个专项PSL贷款，迅速完成了拆迁，土地平出来，马上就可以卖。这不就把钱赚回来，然后可以还给国开行等。忘记了说，一般棚改区都是各城市的老城区，其实周边配套不错，但老城区往往没地了，这一棚改不就有地了。

　　是不是完美的闭环，利好拆迁户，利好房地产销售，利好房地产企业、房地产开发和相关行业，也利好地方政府，一下子靠低成本的资金杠杆游戏撬高地价、卖更多好地。

　　但是有一个问题，PSL贷款，对于地方政府的账本来说，到底算什么？严格说肯定是地方债务，但通过一些平台公司的操作，似乎又不好说是地方债。重点还有，这些钱，以及卖地的钱怎么流向，其实并不好监管。

　　一句话，地方政府低成本拿到了钱，其实就是增加了债务。至于卖地收入是不是马上还回去，国开行也好，住建部也好，都管不了太多。因为，PSL专项贷款，基本都是中长期3、5年。

　　地方债最大的风险就是不透明，地方到底欠了多少钱，说不清。现在各种压力逼近，所以我们才要拆弹，要搞清楚地方债务是多少，并控制住。

　　因此，才有了此前的PSL贷款收紧消息。相对来说，这么便宜的资金被收紧，地方低成本资金的来源肯定受到一定影响。

　　同时好处是，PSL贷款一定程度收紧，确实可以减少世面上的地产投资资金。

　　还有更隐秘的，低成本的钱少了，老城区的拆迁也就会减少，没足够的钱怎么玩。这些地拆出来成本都不低，拆得相对少，综合地价也就涨得没那么快。以后怎么卖地？更多卖郊区、新城区呗，起码这些地相对便宜，对购房者来说也不全是坏事。

　　其实，现在控制地价、新房价格有压力，对于较大城市来说，中心区棚户区拆迁已经没多少赚头。拆了也不让你卖太高

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　　抵押补充贷款PSL相对收紧后，棚改钱怎么来，后果是什么？一二三四线城市地价、房价分别怎么变？

　　很多朋友可能没注意到，PSL、棚改货币化补偿相对收紧，并不是到了6月才出现的新鲜事。

　　4月，财政部、住城部联合印发了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，要求有序推进试点发行工作。这是继土地储备、政府收费公路专项债券后，又一个全国性的“市政收益债”品种。

　　棚改专项债券的问世，实际算是PSL收紧之后的部分补充。好处是，让债务公开、透明。

　　相关部门说得很清楚，要规范棚户区改造融资行为，坚决遏制地方政府隐性债务增量。所以，两部门联合印发管理办法，要求有序推进试点棚改专项债券。

　　不仅如此，还要求探索建立棚户区改造专项债券与项目资产、收益相对应的制度。

　　如此说来，有多少资本发行多少债券。杠杆游戏说得粗暴一点，那就是能卖多少地、多少钱，棚改项目的收益和融资可以平衡，游戏才允许你继续。

　　按照文件，棚改专项债券原则上不超过15年，可根据项目实际适当延长，避免期限错配风险。

　　如此说来，这注定是一个当下无忧的游戏。其实相对于PSL一般3、5年左右的贷款期限，棚改专项债券15年起步的年限，你说地方政府是不是更从容。

　　从容的好处是，第一可以不急着高价卖地，或者过分做高地价；第二更可以从容搞老城区难啃的骨头；第三债务往后面推，金融风险显著后移。

　　对于一二线城市来说，此前棚改的金融方式不太利于老城区的棚改，因为周期短，必须快速出货。但现在地价、房价又被控制，这部分棚改动力会不足。有了棚改专项债券，反倒可以继续拆老城区，还可以逆周期玩，等到地价合适的时候再出货。

　　结论就是，杠杆游戏认为较大城市，主要说的是一二线城市老城区的新地块地价、房价长期利多。

　　那么，三四线城市，县级城市呢？一下子债务更规范，更透明暴露给上级，棚改资金及看不见的资本运作可能受到一定的挟制。但好处是，棚改专项债券周期长、利息低，就算暂时棚改推进比之前减少，未来行情好时还是可以发力。

　　不过，重点是这些城市可以拿到多少棚改的指标、额度。只要可以弄到指标和钱，棚改的游戏就可以继续。当然，棚改时间越到最后，供应到市面上的房子越多。因为棚户区改造之前的容积率一般没法和高楼比，到时新库存不知道是不是个问题。

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