给刚需购房者8个掏心窝的买房建议，看完你会爱上我！

　　一场从毕业就开始筹划的「动态博弈」战争，终于取得阶段性胜利。

　　今年4月初，我在北京上车了，直到这两天才差不多把手续流程走完。

　　期间无数次想缴械投降，想逃离换个easy模式的战场，可在北京呆久了，离开和留下一样困难。

　　不管怎么说，这场仗，我打过一遍。总结了过程中的一些关键和经验，和大家分享：

　　1购房资格相对容易，熬连续60个月社保可以解决；

　　找个能提供工居的大公司也可以解决，操作周期大概一年左右；

　　当然，只要执行力足够，怎么都不是问题。有个朋友直接花20多万收了家公司，拿到了几个工作居住证名额和一张京车牌照。

　　2以550万为分界线，简单把房源分成两类：低总价和高总价。

　　低总价房源是大部分刚需的选择，它又可以细分成「老破小」和「地段偏的次新房」两类：

　　哦对了，个人以为2000年以后建成的盘都算次新房。

　　如上图，是我总结的两种房源的优缺点，共同特点是低总价—这是刚需买房者最在乎的。

　　因为刚需由首付款决定，跟你想买什么样的房子无关。

　　其它因素只有优劣，没有对错。

　　我选择的是老破小房源，因为两个人的工作是最大的变数，东西不定，地段对我们来说是最重要的考量。

　　3看房是个痛苦的过程，不仅是个体力活，而且周末最少要有一天耗在上面。

　　但是看房数量越多，淘到低于片区均价十几万、几十万的房价的概率也就越大。

　　把剩下来的钱平均到看房数量上，大概多每看一套能帮你节省4位数资金。

　　我大概看了小半年，也记不清看了多少，过百套是肯定的。

　　4比看房更痛苦的是，经常要在「降低心理预期」和「增加首付预算」之间做出取舍。

　　之前多次在文章和评论区里，买房是微观交易。

　　比如我锁定了某个小区域，大概四五个楼盘，很可能去链家上看就会发现房源很少。

　　和很多人的预期不同，房源数量和当下行情是成反比的。行情不好，大家不会着急抛，而是捂着不卖。

　　也这是为什么限购背景下，相比价格小幅下跌，更明显的是交易量冰封。

　　看房过程中多次遇到过小区满意，没有合适房源的情况。

　　或者稍微看上的房源，要么潜在竞争者多，要么报价非常高。很多低总价的优质房源都被快速扫光，根本不给你机会。

　　5其实对于刚需购房者来说，上涨才是最大的风险。

　　因为没人会在首付上有所保留，此时涨价就意味着首付缺口。

　　反倒是买房之后跌了无关紧要，反正又不会卖，而且跌个十几万早晚涨回去。低总价房子流通性是最好的，不愁卖。

　　6不管房子报价多少，同小区近几个月的成交价更有参考意义，可以作为砍价标准。

　　了解房东的真实预期非常重要。比如我买的房子报价405，在同小区已经算很便宜。本来盘算砍到395就是胜利，结果中介透露，之前有人出价380谈崩了。

　　于是砍价节奏就从405往下砍变成了380往上加，最终385成交。以6万出头的价格买在了三环内，但在户型上有缺陷。

　　7关于购房款的筹划，有公积金+工资，月供一般都不是问题。

　　需要筹划的是凑齐首付款，以及如何在几年内消灭因首付产生的债务。

　　此外，总房款2%以上的中介费、装修费用都要算进首付预算里。

　　8这一轮楼市周期可以概括为：

　　一线城市上涨，限购；

　　二线城市轮动上涨，限购；

　　三线城市货币化棚改+去库存式上涨，限购；

　　周期之后，横盘不涨才是常态。如果这这一轮周期买在了高位，很可能要等再一个周期才能脱手。

　　不管你买的是什么房，脱手都是二手房。卖出获利是投资房产第二重要的环节，不能只盯着收益预期，不管卖出难度。

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