楼市库存跌回六年前，“涨价去库存”还要继续吗？

　　撰文|凯风

　　近日，易居房地产研究院发布全国100个城市新建商品住宅库存数据：

　　截至5月底，受监测的百城住宅库存总量为42708万平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%。综合历史数据，当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平。

　　在全国范围内，除了环京的燕郊、大厂等地之外，基本都不再存在高库存问题，部分一二线城市甚至出现“房荒”。

　　由此来看，从2015年开始的楼市去库存，已经基本完成任务，理当尽快退出历史舞台。

　　然而，由去库存导致的房价暴涨、地王频出、居民债务杠杆高企等问题，以及由此带来的债务危机、金融风险隐患，也当做出检讨。

　　1、楼市去库存与房价暴涨

　　众所周知，这一轮楼市周期的起点，正是房地产去库存和棚改货币化。

　　2014年，中国经济下行，楼市由盛转衰。房地产库存高企，市场哀鸿遍野，杭州等地一度出现围攻售楼处的退房潮。

　　正是在这种背景下，“房地产去库存”被提上日程。

　　为去库存保驾护航的，是一年连续5次的降准降息，加上取消限购限贷、发放财政补贴等刺激手段。

　　在货币、信贷与政策加码之下，一二线城市楼市快速复苏，短短两年内，创造出住房市场化改革以来最大的一次暴涨。（更多可参阅《四年楼市大复盘：谁制造了这一轮房价暴涨？》）

　　与此同时，三四线城市开启棚改去库存的步伐。在PSL（抵押补充贷款）等政策工具的支持之下，货币化补贴逐渐成为主流。大拆大建大补贴，在三四线城市创造出前所未有的楼市大繁荣。

　　其实，到2017年时，一二线城市就不再存在高库存问题，所以限购限贷限售等政策随之加码。然而，库存问题不复存在，但去库存的手段并未随之退出：

　　这些城市以抢人大战的名义，通过直接落户的方式，大肆向大学生发放房票，进一步刺激市场需求。

　　与此同时，限价与摇号政策上阵。一手房与二手房之间价差的存在，让楼市套利成为可能，这又进一步刺激了万人抢房的浪潮。

　　而在三四线城市，虽然房价一个个破万，涨幅紧跟一二线城市翻番，但是去库存仍旧在持续。棚改货币化刺激，非但没有减弱，反而有进一步强化的趋势。

　　2014年，棚改货币化的比例还不到10%，2016年就跃升至48.5%，2017年更是上升到50%以上，2018年虽然部分省市不再直接鼓励货币化安置，但作为资金来源的PSL投放量仍在进一步放大，涨幅远远高过去年。

　　棚改尚未完成，货币化安置当退而不退，三四线城市的虚热仍旧要持续一段时间。（更多可参阅《三四线房价纷纷破万，最后的疯狂正在上演》）

　　2、涨价去库存的悖论

　　通过梳理这一轮去库存，不难发现一个问题：楼市去库存，最终去成了房价暴涨？

　　涨价去库存，听起来是个悖论，但这是楼市去库存的唯一结果。

　　如果普通商品产能过剩，那么降价促销是唯一的解决方案。就此而言，降价去库存，才符合基本的经济学原理。

　　然而，楼市不同。住房不是普通商品，而是兼具消费品、投资品和抵押品三重属性。正是这三种属性的相互作用，决定了楼市去库存只能以涨价为结局。

　　从消费品的层面看，住房满足的是居住需求。显然，租房与购房皆能满足居住需求。

　　从投资品的角度看，买涨不买跌是必然的市场铁律，因为决定其购买欲望的是预期收益。房价一旦下跌，房子这一资产的价值就随之下跌，整个市场的投资欲望同样随之衰退。

　　而从抵押品的角度来看，房价上涨，房子作为抵押品的价值随之升高，银行放贷的意愿就随之增强。房价上涨，于是就促成房地产与信贷的双重繁荣，从而带动金融周期的泡沫化。

　　所以，房价一旦上涨，就会产生顺周期的正反馈效应，反之亦然。

　　涨得越猛，买家的情绪就越旺盛。

　　市场下行，房价降幅越明显，不仅越是无人问津，而且还会引发恐慌式的抛盘效应。

　　在中国，房产的投资属性，远远大过消费属性，这就决定了在正常市场里，房价所拥有的涨跌互现的自动平衡器功能，在我们这里并不适用。

　　如果考虑到过去二十年里房价涨多跌少的现实，给人们普遍带来的预期，我们不难得出一个结论：

　　楼市去库存只能、而且、必然等同于涨价去库存。换句话说，在中国，楼市去库存，就必然以房价暴涨为结果。

　　3、最终的苦果谁来吃？

　　客观而言，2014年时，面对经济下行、楼市库存高企、金融风险陡增的局面，楼市去库存的出现有其必要性。

　　但要明白，楼市去库存的初衷，是以去掉不合理的高库存，防止楼市下行对于经济、房地产企业和地方债务的影响，而不是制造新一轮房地产大繁荣，更不是借此维护土地财政和向居民部门转移高杠杆。

　　事实上，经过这一轮涨价去库存，市场隐患正在逐步显现：

　　其一，居民的消费能力被高度透支。最新发布额经济数据显示，社会消费品零售总额增速创了15年新低，这正是房价暴涨导致的结果。这几年，居民部门不断加杠杆，既耗尽了多年来的积蓄，又面临着高房贷的压力，在挤出效应之下，消费增长自然难以为继。（更多可参阅《房价还在上涨，人民已经没钱消费了！》）

　　其二，高房价埋下了金融隐患。经过这一轮暴涨，无论是房价收入比，还是居民部门杠杆率，都攀升到前所未有的水平，这为整个金融体系埋下隐患。外有美联储加息缩表以及贸易争端的压力，内有消费投资双双下滑的现实危险，泡沫化的市场终究难以为继。

　　其三，经济下行期的房价暴涨，再次强化“房价只涨不跌”的社会预期，从而进一步刺激全面炒房的社会情绪。更危险的是，它鼓励了不劳而获的思维，人人都渴望一夜暴富。

　　所以，在这样的时间节点，“房住不炒”的重要性无论如何强调都不为过。而我们需要的，则是切实的贯彻与落实。

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