1-5月份全国房价同比上涨8.64%，159次调控换来的就是这？

　　前几天，统计局公布了2018年1-5月份的房地产开发投资数据。

　　总体来看，投资明显回暖，销售继续攀升，库存进一步降低，房价有加速上涨的趋势。

　　一、越调越涨？

　　先来看销售方面，

　　上面这张图非常关键，它反映了房地产市场销售已经开始回暖。其中销售面积涨幅结束10连跌，1-5月份涨幅达到了2.9%，比1-4月份扩大1.6个百分点。至于销售额，则有明显的增长。从图中可以看出，蓝线一直在黄线上方，而且两条线的间距越来越大，说明过去一年时间房价涨幅一直在扩大。

　　上表是我根据统计局数据整理的，一目了然。

　　前段时间有个报道，第一财经统计了2018年1-5月份全国各地的调控通知，一共159个，同比增长了60%。仅5月份就超过了50次，调控如此密集，房价仍然我行我素，同比上涨了8.64%！

　　2017年以来的成果已基本要吐出来了。这里还没算因调控而导致实际增加的购房成本呢！

　　更加密集的调控，换来的是更加明显的房价上涨，“调控次数”都能拿来做同比，不觉得太滑稽了吗？

　　凡事预则立，不预则废。我们期待的XX机制，看上去有“预”的功能，但由于各方博弈，一直难产。

　　先不说别的，调控沦为“空调”，与后知后觉和分城施策有直接关系。

　　楼市调控永远是等结果出来后才推出。约谈不也是楼市失控才出现的么？

　　成都的万人摇号，南京的98岁老太太买房自住，长沙的12岁儿童参与摇号，天津一夜30万人申请落户，西安的关系户提前占坑，深圳买房先缴纳500万的诚意金……

　　此后，十几个城市普遍实施公证摇号，各种限购限售限贷继续深入，还有的城市规定了装修报价，比如长沙，最高不得超过2500元/平米。还有的限售做做样子，比如宜昌，网签后限售2年……

　　事实已经形成，这种调控并不具有“回滚”的功能，所以楼市依然不可能凉凉。

　　分城施策的初衷是从具体问题具体分析的角度来考虑的，但现在来看，上述出发点虽好，但并未实现精准调控的预期目标。权限下放后，反而成为地方手中的“魔棒”，可以精确套住他们想要的购房者。以人才战略为例，各地均大幅降低落户门槛，几十万甚至上百万的持证人口涌进来，限购犹存，但这些人却毫不费力地获得了一张房票。

　　这一轮调控的结果与以往几轮并无明显区别。在楼市短暂陷入低估后，成交量和成交价已迅速回升。唯一的区别是，以往房贷是比较容易的，但这一轮房贷利率明显开始回涨，房贷难获批。

　　二、调控要隐形放松？

　　3天前，一则来源为“上海证券报”的报道显示，调控或隐性放松：

　　所谓隐形放松，就是让房子或土地维持一定的成交量就成为“必须的选项”，抛出这个话题，大概率是为了试探市场的反映。

　　从数据来看，由于去库存效果明显，各地已在“库存消化少于6个月将加快供地”的指导下，加大土体供应。

　　不过值得关注的是，量虽然上来了，但价格却更猛。

　　刚刚公布的数据显示，1-5月份全国一般公共预算收入达86650亿元，同比增长12.2%，但土地和房地产相关税收方面，契税2402亿元，同比增长18.1%。

　　1-5月份全国房地产开发企业购置土地面积为7742万平米，同比增长2.1%，但土地价款达到了3522亿元，同比增长达16%。

　　一线城市土地成交量比较少，这跟土地出让条件苛刻有直接关系，既想赚钱又要甩锅。这导致开发商趋于谨慎，北京前5个月已经有6块地流拍，总成交量明显低于去年同期水平。但在火热的二线城市，借着人口话题，大批高价地开始入市。

　　三、拥抱房地产的又赢了？

　　悄悄地托底，房价必然要涨。那些抱着全款去摇号的人们不是在买房，而是抢钱，不过他们似乎又赌赢了。

　　赚钱的不仅是这些“全款购房者”，还有开发商。

　　截至6月7日，已经有22家上市房企公布的前5个月销售数据，合计销售金额达到了1.69万亿元，同比上涨了35%。

　　其中龙头房企继续高歌猛进，其中碧桂园、恒大、万科前5个月销售额已相当于去年的60.82%、51.01%和52.08%。

　　大牌房企把新的产品带入三四线城市，也非常容易拉升进入三四线城市的房价。向碧桂园和恒大一旦新进入某个城市，当地的新房开盘价往往能迅速拉升。棚改释放的需求叠加更高价格的产品，让房企在三四线赚得盆满钵满。

　　上图可以很明显的看到，1-5月份东部地区商品房销售面积同比减少，而中部和西部销售面积增速明显，销售额增速更是销售面积增速的两倍以上。

　　三四线楼市的火热，库存见底，调控也必然要跟上。宜昌是今年为数不多启动调控的三线城市。房价连涨6个月，库存不足3个月，宜昌要求商品房网签之后2年内不得再次上市交易。

　　宜昌的调控具有一定的前瞻意义，我们预计接下来还会有更多的三四线城市加入调控阵营。调控一定程度上是为了延续房地产行情，通过限售来降低一下流动性，不希望迅速冷下去，毕竟棚改只剩下最后的时光。

　　对于购房者，我们的建议一如既往，如果你是自住，且长期自住，那么及时买套房比观望要靠谱；如果你是投资，那么得慎之又慎，已经有不少城市房价透支严重，购房需求透支严重，且人口始终处于流失状态，一旦套住，那将是一个痛苦的长期煎熬。

　　疯狂之后，必然是调控锁死，一二线城市如此，三四线城市也不会例外。

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