楼市是涨还是跌？看这三大指标就够了！

　　继西安“一房难求”之后，横盘了多年的长沙也被媒体曝出楼市库存告急。

　　而由此引发的开发商捂盘惜售等行为逐渐增多，不仅如此，还发生了很多乱象。之前成都、西安的夸张就不说了，最新的如杭州，摇号最高冻资1700万……

　　与此同时，业内人士认为，天津的人才引入政策，似乎正在酝酿着房价走俏的趋势。

　　这逼得主管部门没法坐住。此前，在约谈了成都、太原后仅仅10天，非工作日，上上周六，5月19日，住建部发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。

　　成都等地调控被迫持续加码，市场预计，更密集的调控潮正在路上。

　　调控是逼不得已，深化、继续调控甚至可以说是被迫，因为市场太疯狂。而为何走到今天？一定是有原因的，来时的路值得思考。

　　今天，杠杆游戏就从几个维度去复盘一下，库存告急是是怎么一步步形成的。

　　1、住宅用地出让和成交面积近几年一直在大幅下滑，直到2017年才回升，但依旧双双不如近7年的第二供地高峰年2012，更别说最高峰时。首先，杠杆游戏想带各位杆友看一下，近些年的宅地出让和成交情况。

　　为什么要关心土地市场？道理很简单，有多少宅地供应，决定未来市场预期；具体成交多少宅地，决定未来真实住宅供应。

　　而这两点，对于开发商来说就是房价大概怎么定，未来怎么拿地？譬如拿还是不拿，拿更少还是拿更多？

　　对于购房者、投资者来说就是，房价到底是涨还是跌？

　　2、住宅施工面积2014年后至少也经历了2年下滑。供了多少地、实际成交了多少，最终都会反映到施工面积上。

　　既然在增长，我国是期房销售为主，那么表面看，总的市场供应，按说还是该略有增长。情况却是紧俏，问题出在哪儿？

　　1.此前去库存、降息降准、政策鼓励，导致刚需、投资购房都增长很快；

　　2.结构性问题，总的施工面积不代表具体某个城市、区域。比如我国主要热点城市，这些年无论供地还是施工面积看，供给一直是比较紧张的。

　　3.加上调控、限价因素、人才房票，二手房、新房价格套利空间出现，这逼着人投资房子。都觉得买到新房如同股市打新，买到就是赚到……

　　所以，新房限价是不是还有必要？还原真实市场价格、杜绝简单博傻式的套利。根据实际情况制定新的调控策略，把长效机制搞更好，是不是更利于房地产的稳定？

　　3、减少的住房施工面积还去了哪儿？如上文第二部分所述，杠杆游戏简单分析了为何出现至少连续2年的，住宅施工面积下滑。

　　2011年时，我们非常注重保障房的建设，特别是公租房。那个时候我们确定了2条腿走路，一条市场，也就是多供地土地。如上文第一部分数据显示和分析的，当时宅地供应增加非常明显。

　　小结：也正是因为宅地供应、住宅供应结构这些年的变化，以及此前去库存、降息降准等一系列政策作用下，楼市走到了今天——部分城市库存告急、供不应求……

　　未来房价怎么走？且看当下和未来的宅地供给，看未来供应的结构，看货币和政策。

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