贸易战后，下半年还能买房吗？

　　最近有一朋友跟我说，说是看上了一套某中部二线城市的一套公寓，想拿来投资，它买房的理由很简单：一线涨完了，现在轮到二三线了。而它的钱也是在今年蓝筹回调中割肉抽出来的。当然，我也相信现在很多人也会从楼市中抽身，毕竟每个人都不会像李嘉诚、罗伯特.清崎那样幸运。

　　但目前的宏观环境已经开始微妙起来，2018上半年已接近尾声，下半年买房的人能看到哪些信号和趋势呢？

　　任泽平说过，楼市“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。那我们就从这三个方面分析。

　　金融：

　　4月2日中央财经委员会第一次会议提出了“结构性去杠杆的思路”，将“去杠杆”比较精准地指向了国有企业和地方政府。

　　结构性去杠杆是什么？按高层的话说就是：分部门、分类型、分政策。就像去健身房减肥塑形，肚子有肉就练腹肌，大腿粗就减大腿。但同样，哪里太瘦了，就需要适当“调整一下”，增加点脂肪。

　　目前债务余额较高的部分依然是企业、家庭和政府，国企改革、去杠杆如火如荼，但绝大多数民企和家庭部门杠杆率还是比较高，而且“暴雷”现象开始出现（据不完全统计，截至5月7日，包括四川煤炭、大连机床、丹东港、亿阳集团、中城建、神雾环保、富贵鸟、春和集团、中安消等近40家发债主体，超过50只债券约600亿元的风险规模。），不过家庭部门下降趋势明显，家庭负债同比增速连续第12个月下降。

　　民生证券数据显示，从存量看，2017年Q3房贷杠杆率回升，全年维持在26%左右，2018Q1升至27.68%，增量为48.08%；从增量看，2017年居民购房加杠杆速度开始放缓。

　　显然，不管是基于楼市调控也好，还是购买欲望下降也罢，楼市的增量资金正在减少，这已经是不争的事实。

　　而且最重要的是，货币对于楼市的边际效应正在逐渐减弱，消费会接过经济增长的接力棒。

　　土地：

　　财政部公布的一季度财政收支数据显示，1-3月份，国有土地使用权出让收入约1.33万亿元，同比增长41.8%，这与去年的涨幅基本一致。

　　细分来看，4月，全国330个城市土地成交量价环比均上扬。从成交量来看，住宅用地成交1423幅，4956万平米，环比下跌34%，同比上涨38%。从土地成交楼面均价来看，住宅用地成交楼面均价4956元/平米，环比下跌34%，同比上涨38%。

　　总之，土地的量、价、收入，依然在不停地涨涨涨，但是！别忘了还有租赁住房用地。

　　去年8月，国土资源部等部门确定北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。租赁用地很大程度上对冲了土地成交量，实际上用于商品房的供地并没有我们想象的那么多。

　　供给不足，需求却在增长。在过去的3年，中国棚改货币化安置的比例逐年提升，从14年的10%、到15年的29.9%，到16年的48.5%，17年各地棚改货币化安置的目标平均约60%。

　　地方政府乐于棚改是有原因的：给钱让你买房，推高房价，还能去库存，需求旺盛还能增加出让金收入，盖房子拆房子拉动当地GDP，搞一搞投资还能化解债务风险，一举N得。而一二线城市溢出的需求又催生了房企加大在三四线城市的拿地信心。一来二去，三四线城市量价齐升。

　　人口：

　　人口与房价的逻辑很复杂，但也很简单。近期，在南京、成都、西安、海南等多地都掀起“抢人大战”。与其说是人才引进，不如说是扩大购房人群支撑开始起涨的房价。毕竟像一些二三城市（比如南昌），房价涨势刚刚有点苗头，就被来了个“按头杀”，多少有点不服气，这不！人才引进政策也在预料之中推出了。

　　综上，很多指标已经说明，房企高速扩张的时代已经过去了，资金多重监管使房企资金链收紧，加杠杆也显然不适合当前形势和高层的意愿。因此基于上述原因，预计下半年三四线城市还将保持惯性上扬，但是幅度会打折扣。

　　至于一线，调控的排头兵，环比不增长不是说着玩的，至少在这几年很难说。二线可以说是蠢蠢欲动，毕竟需求在那里。

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