投资客败得很惨！北京这类房产成交大减90%，价格直降三成

　　自去年3月17日起，北京相继出台一系列楼市调控政策，剑指投资投机性炒房。

　　一年来的调控可谓成效显著，北京楼市成交全面下降，新建商品房住宅成交量同比下调幅度达到48.7%，刷新了历史最低纪录。二手房价格更是下跌15%~20%。其中，最惨的要数商住房。在调控过去一周年之际，北京的商住市场，价格出现了30％以上的跌幅，而成交量跌幅更是高达90％。

　　北京商住房成交量跌90%，价格直降3成

　　商住房说白了就是本应用于开发写字楼或者商铺的地块，但开发商把它做成了住宅。所以商住房一般是商业用水，商业用电，不通燃气。

　　去年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

　　按规定，北京商住限购后，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

　　1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

　　2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税；

　　同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

　　这样严厉的限购政策下，北京的商住房市场彻底遭冰封。

　　中原地产研究中心统计，商办类政策调控一周年后，整体市场成交全面降温，商住公寓签约只有3589套，同比调控前一年的67013套，跌幅达到了94.6%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，商办市场整体成交量全面萎缩，特别是在2017年3月调控前，商住签约单月接近万套，调控一年后，除了通州个别项目，单月接近0成交。史上最严格的商办限购政策，对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显，整体市场全面冰冻。

　　不仅仅交易市场出现了明显降温，土地市场商办类也出现了明显退烧。商办限购后出让的13宗商办地块，溢价率明显下调，并出现流标现象。限购前商办土地平均溢价率115%，而调控一年后溢价率只有12.39%。从平均价格看，商办市场二手房价格已经平均下调超过30%，部分二手房商住价格跌幅甚至超过40%。

　　据央视财经报道，位于北京朝阳区的北京像素是北京知名的商住项目。调控前，北京像素的两层Loft户型的成交价最高达到过65000元/平方米，而调控后，成交价随即出现断崖式下跌，目前同类型房源成交价普遍在40000元出头，而平层的户型成交价直接跌穿每平米30000元关口。

　　限购解冻无望，商住房多数用于出租

　　由于此前不限购且比普通住宅的价格低，商业办公项目曾经吸引了很多投资客。在326新政前，北京商住房占新房交易近6成。而目前商住房的现状是，想买的买不了，想卖的卖不出去。

　　对于那些没能在调控政策出台之前脱手出售的投资客来说，低价出售或是继续出租是他们必须面对的一个选择。

　　我爱我家集团北京公司亦庄华冠店商圈经理程泽表示，整体小区的自住率应该不超过20％，像37平米的这种开间，大概租金在3500-3800之间，50多平米的一居室，大概在5000-5300之间。

　　经纪人介绍说，很多早年开发的商住项目，各项标准都向普通住宅靠齐。水电费标准与普通住宅一致，大多临近地铁，出行、购物都比较方便，很多项目的Loft户型结构也得到租客青睐。因此，很多商住房的租金基本与周边的普通住宅一致，甚至还会高过部分老旧的住宅小区。

　　我爱我家集团北京公司北京像素店商圈经理王培贺对记者说，前期成交量高的时候，价格上升，业主有一部分是要拿出来卖的，现在需求量小，还是维持一个稳定的状态，该卖的卖，该租的租，该自住的自住。

　　因此，在二手商住房的价格出现大幅回调的时候，很多的业主选择把房子用来出租，对于很多购买较早的业主来说，目前的租金水平已经完全可以覆盖购房时的月供，在没有现金流压力的情况下，长期出租也是一个理想的选择。

　　对于商住房业主来说，目前最期待的就是限购政策能够解冻。

　　不过，思源地产首席分析师郭毅表示，还没有看到一个可能放松的迹象，特别是针对个人购房者购买商住类产品，不能再使用杠杆，必须100％支付购房款的要求来看，在今年这样一个相对紧缩的购房环境下，更不可能单独对商办类的贷款放松，其实从购房者角度上来看，购买商办类产品，还是要综合考虑自己的投入产出比。

　　每经编辑 何小桃

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