补涨型二线城市，房价还有多少空间？

文/杨国英

　　岁月回眸，精彩在于我们的每一次尝试。

　　与重庆之缘，缘于重庆楼市，前天我再回重庆，与当地的新朋故友品茶饮酒，楼市仍有最重要的谈资。

　　“重庆楼市还要再涨吗？”“我们还要不要再买？”这是当地朋友最为关心的话题。

　　我的回答：重庆楼市还要涨，但不会再猛涨；改善性需求，还可以再买，纯粹投资或投机需求，我建议不必再买。

　　事实上，这样的回答，或这样的判断，不仅之于重庆，之于所有的补涨型二线城市。

　　补涨型二线城市有哪些？早在2017年初，我就专门写过分析文章，重庆、成都、武汉、长沙和青岛，事实也证明，这一分析判断是准确的，在过去一年，这5个城市的房价涨幅，基本都排名全国前列，房价的实际涨幅，基本都超过了50%——我们于2016年底和2017年初，组团购入的两个重庆楼盘（美利山、和黄御峰），房价分别上涨了80%和60%。

　　这些补涨型二线城市，之所以过去一年涨幅位居全国前列，原因有二：1，在2015—2016年一线城市（北上广深）和热点二线城市（宁杭鹭榕等）大涨之后，重庆、成都、武汉、长沙和青岛必然存在跟涨效应；2，这5个二线城市，常住人口的增量，较为明显，增长多的，一年增加20多万的常住人口，增长少的，一年也能增加10多万的常住人口，常住人口的持续增长，意味着住居需求的旺盛，补涨是必然的，无非是时间问题。

　　这些补涨型城市的房价，会一直补涨下去吗？临界点在哪里？

　　以重庆为例，2016年底，我在做重庆楼市调研、并随后组织团购当地房产时，重庆主城区的平均房价为7000元/平米稍多（建面价格），同期南京的平均房价为2.4万/平米左右，重庆房价仅是南京的30%。

　　但在过去一年的大幅补涨之后，今天重庆主城区的平均房价，已经达到1.3万/平米左右（建面价格），而在过去一年中，南京房价整体处于可以忽略不计的微涨状态——今天的重庆主城区，房价已经是南京的50%。

　　那么，重庆楼市补涨的临界点在哪里？以南京楼市为参照，我的判断是达到南京房价的65%，这是参考这两座城市的人均收入、区域人口流动、购买力等多种指标得出的。也就是说，假设南京房价未来两年整体不动（事实极有可能），那么，重庆的平均房价，大概还有3000元/平米的补涨空间。

　　以重庆现有的平均房价计，3000元/平米的补涨空间，则意味着12%左右的年化涨幅——所以，年化12%的补涨预期，对于刚性需求、或改善性需求的，还是有吸引力的，但是，对于纯粹投资或投机的，则吸引力不是太明显，毕竟资金本身存在每年6%左右的成本。

　　补涨型二线城市，刚性需求仍须速入，改善型需求亦不宜拖沓，投资宜谨慎，投机请绕道！！！

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