楼市躺着赚钱的时代一去不返，但你赶紧要知道两件事

　　楼市的黄金时代

　　我们经常说，楼市黄金时代一去不返。却很少人真正能说清楚，什么样的楼市才算黄金时代。

　　21世纪初的深圳，经过20多年飞速发展，已经吸引了非常多外地打工族。那时，深圳的房地产属于刚起步没多久的阶段。路牌遍地是首付1成、首付1万、甚至首付0元的广告。福田一套刚需楼盘，月供只需要2000多，而租金，却达到2500-3000。

　　上世纪90年代，来福田区求职的女工。当时的深圳是改革开放的最前沿，在许多人心目中就是遍地是黄金。

　　为什么租金比月供贵好几百呢？因为，来深圳的淘金客们，都在犹豫一个问题，是落户扎根，还是回老家发展？

　　第一批深圳房产投资客敏锐的嗅到了机会。买入入住率高的楼盘再出租，轻松付首付，让租客还月供。完全不用担心还贷风险。

　　所以，一定要珍惜人口净流入，租金可以抵月供（也就是租售比30年回本）的城市。这样的城市房地产处于被低估的原始阶段。勇敢买入是没有问题的。比如08、09年的北京上海，14年的杭州。

　　房子从来不是房子，是金融

　　早期的一批深圳投资客，是做“二手房东”起家的。

　　具体套路是，先和房东签订“以租代买”的协议。先把房子租三年，三年后按照原本约定的价格再把房子买下来。这三年时间，通过简装、隔断提高租金，转租出去获得利润差。

　　有人鄙夷的说，这样一年下来，一套房子也赚不了多少钱。

　　是的。

　　但你可以做10套，20套。

　　三年后，你就有了第一笔启动资金，去买理想的物业。当然你不可能把全部租的房子买下来，但三年后房价已经涨了不少，哪怕转手卖，你也是有利润差的。这个利润差又要比租房的利润差高。

　　这种模式，被称为“向房东借房、向租客借钱”，以租代买的“零首付”模式。

　　我想问问大家，你们认为这种模式的精髓是什么？

　　是转租房提交租金的秘诀？

　　是选择正确标的物的方式方法？

　　是和房东签订合同的注意事项和沟通技巧？

　　都不是。

　　精髓在于“空手套白狼”

　　对投资者而言，房子从来不是房子，是金融。

　　金融的最牛逼的地方从来不是钱生钱，是空手套白狼。

　　每一个房地产投资大师，本质都是金融大师。

　　人人去输血，杀人不刮风

　　港剧《大时代》里主人公的师傅留下毕生写就的投资秘笈，里面有一句话叫做“人人去输血，杀人不刮风”。

　　没有只涨不跌的市场。没有永远赚钱的生意。当一项发财捷径被越来越多人知道的时候，那么也就会失去超额利润。08年，深圳房价已经疯涨到最高点，所有人都不惜血本，拿着多年积蓄，投奔楼市。这个时候，人人都向楼市“输血”。

　　最狂热的市场，无需刮风，远在华尔街的蝴蝶轻轻煽动一下翅膀，深圳的楼市就出现了暴跌。没有任何前提，没有基本的预兆，最狂热的市场猝不及防迎来雪崩。

　　许多人理解不了，

　　深圳土地供应量少，房价应该永远涨；

　　高杠杆、全部积蓄投入楼市的这部分人，被现实狠狠的打了一个耳光。大批炒房客杠杆断裂，几十套房产的投资客身家一夜清零。

　　人人去输血，杀人不刮风。

　　如果有足够的杠杆，金融可以让你买下整个地球，如果你杠杆破裂，金融也会让你赔的裤衩不剩天台见。

　　2007年中，深圳商品房均价曾经攀升至18000元/平方米，达到全国最高水平;2008年，深圳市一手住宅成交均价12800元/平方米，同比下跌4.4%，不少楼盘腰斩。

　　房奴这辈子都是折翼的天使

　　只见贼吃肉，不见贼挨揍。

　　大V们鼓励你加杠杆激进买入，但他们不会告诉你：一旦发生下跌你会怎么样。为什么说房产投资是越来越小众的游戏，因为一旦房价下跌，土豪有现金流续航保命，穷人不行。

　　每一个房奴，这辈子都是折翼的天使。通过大V们乐观的鼓励达到财富增值的颅内高潮。

　　大多数房奴能飞上天是不可能的。这辈子是不可能的。社会薪酬制度设计的非常精密，每一个阶层、每一个岗位的工资收入都有天花板限制。即使房奴通过爹妈半辈子积蓄买了房，还贷也需要非常大的压力。

　　房奴要想飞得更高，必须解决“折翼之痛”——现金流的压力。

　　高杠杆梭哈是不对的，但必须要有金融观念——把资产和负债剥离开来。

　　即：房子是房子，负债是负债。

　　比如，你买入100万的房产=30万的首付（净值）+70万的贷款（负债）

　　假如房子涨到120万，这时候你就是50万的净值，70万的负债。

　　负债是不变的，净值是增加的。

　　对大多数人来说，即使房价涨了，上涨的部分也不可能变现，还要老老实实继续还贷。所以，北上深遍地都是上千万资产的穷人，拿着金饭碗要饭，一点也不夸张。

　　对刚需来说，哪怕你决定一辈子都不卖房。也要买一个有接盘人的房产。这是对净值变现的提前预判。

　　其次，既然工资有天花板，就要学会“开源”，有更多渠道的理财收入。投资房产的人并不仅仅熟悉房产一块领域，而是以房产投资为基础，在股票、基金、债券、理财产品方面都有涉猎。保证持续的现金流和财富的稳步增值，才能规划的更加长远。

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