重大变化，手里有“老破小”的朋友们注意了！

　　去年12月份，住建部在厦门召开了一个关于 “老旧小区改造试点”的工作座谈会。这次会议的重点内容是探索新的老旧小区改造方案。

　　这次会议的内容，现在还挂在住建部官网，有兴趣的朋友可以自行进去找， 我在这里摘录一下重点内容：

　　1、 老旧小区改造要充分利用“共同缔造”理念，“谁受益、谁出资”。居民、市场、政府多方共同筹措资金。居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造。

　　2、 在15个城市开展老旧小区改造试点，形成可推广的经验，它们是它们是广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波。

　　去年刚出的时候，我就这则新闻写过一篇稿子，现在出了后续情况，北京市已经正在落地相关细则，目前处于征求意见阶段。

　　我先来说说上面2点到底是什么意思，不要觉得意外哦。

　　第1点其实是核心，代表了老旧城区改造的新思路。未来要在原址改造改建，能改造的就改造，不能改造的就原址改建。

　　第2点就是选了几个试点城市。

　　这样做的利弊，大家一眼就能看出来。

　　对房主来说，有利的一点是地段优势保住了，老城区房子虽然破点，但各种配套是非常完善的，特别是教育和医疗资源，优势非常明显。

　　不利的是房子改造可能还得自己掏一部分钱。如果房子在改建之前还没有转为私有房产，改造后要么多掏钱转为自己的完全产权，要么单位出资，只享有部分产权。一套换一套，不会给你更多的房子。

　　目前还只是试点，这次北京又走在前面了，今天要说的就是这个。

　　据了解，目前北京市已经初步拟定了一个关于老旧小区拆除改建工作的征求意见稿。据相关人士透露，该意见稿核心内容如下：

　　1、 老旧小区改建，建筑规模和居民户数严格管控。建筑规模这一块，东西城零增长，其他各区略有增长。居民户数这一块，东西城要减少，其他各区不增加。

　　2、 土地性质不改变。如原地块是划拨的，收回后重新划拨。

　　3、 改建项目必须所有居民签字同意，少一户都不行。

　　4、 改建项目利润控制在3%。

　　以上4点，核心问题都囊括了。

　　不出意外的话，北京市的一些简易房和不能改造的项目，都将走这个思路。对于房主来说，“有舍有得”，保住了地段，原地老房子换新房子，其他的以前什么样现在还什么样。

　　有不少朋友曾想老房子换新房子，6层直接变高层，岂不是多出很多房子。现在该清醒了，没有空子可钻的，当事人祈祷改建工程自己少花点钱就不错了。

　　可能很多朋友要问了，以前的方式是三赢，为什么要这种方式呢？政府能赚地皮的钱，开发商卖房子也赚钱，老业主虽然外迁了，但依然是内城人的身份，上学什么的都不愁，还能分到好多钱和好多房子。

　　【融城网】说房君（）认为，这种转变可能跟是因为以下几点：

　　1、 没钱了。

　　现在很重要的一个主题就是削减债务。旧城改造的成本都是非常高，需要信贷的支持。如果走老路给信贷支持，溢价率容易引领市场上涨预期，债务又增加了。如果不给信贷，开发商是没那么多钱拿地的。北京尤其明显，今年以来北京多块土地流拍，开发商也没有余粮敢无脑拿地了。

　　2、房价压力和发展租房

　　住房领域重心是租房，购房市场不能再通过旧城改造刺激新的需求。而传统老旧小区改造模式会催生购房需求，房价也不要控制。

　　3、房子是用来住的。

　　目前北京已经先行了，其他城市估计也在酝酿，一旦试点取得预期成果，会在更多城市推行。

　　无论是发展租房，还是新的老旧小区改造方式，其实体现的思路还是房住不炒。

　　有些人打算买老破小赚拆迁的钱，新的改造方式，没有任何套现机会，房子仍然只能用来住。以前是一拆就是黄金万两，分N套房子，但是新的老旧城区改造模式之下，你想薅拆迁的羊毛，没机会了。

　　4、遏制食利者。

　　老旧小区的成本很低，溢价却很高。传统模式改造会带来很多的问题，要么补偿给的少，谈不拢，滋生矛盾；要么给很多补偿，一套房变成“N套房和补偿款”，一辈子吃喝不愁。城市的管理者自然意识到了这一点，不能再继续扩大食利者群体了。

　　中国房地产之父孟晓苏曾经说过这样一段话，我觉得用在这里也挺合适，“最后买房的那些年轻人，包括前面说的那些农民，这两个群体是弱势群体，我们现在把城市费用都摊给这些人，而原先买房的人享受着城市改善所带来房价上涨的好处，却不需要出什么钱，这个制度设计就出了毛病。”

　　老旧小区，新的方案正在加速推进，可以确定的是，投资“老破小”的风险已经越来越大。

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