商贷买房，提前还款是否划算？

　　提前还款会受到违约金、约定还款时间以及调整利息时间等这几个因素影响，各家银行以及约定都不同。

　　一、提前还款需要考虑哪些方面？

　　并非每个人都适合提前还贷，要综合个人实际情况来判断，主要考虑四个问题：房屋交易、贷款利率、投资理财能力、近期资金需求。

　　1.近期房屋交易需求

　　在北京房屋有抵押，是不能变更房屋所有权的。借款人近期想要出售房屋，需要办理提前还款，解除房屋抵押。

　　2.贷款利率

　　对于使用商业贷款的购房者来说， 2017年以来，北京各商业银行多次调整贷款利率，若借款人前期签订合同时能享受到较低折扣利率，则不必急于提前还款。

　　3.投资理财能力

　　借款人可以将房屋贷款利息与自己投资理财收益作对比，若理财收益较高，可以考虑将富余的资金有效利用起来。

　　4.近期资金需求

　　借款人应该在提前还款时，考虑近期可能有的资金支出，合理安排资金使用情况。

　　二、哪几种情况不适合提前还？

　　对于商贷借款人来说，想要提前还款更合适，需要结合自己的还款方式及已还款时间等综合考虑。若您属于以下几种情况，则不建议申请提前还款。

　　1. 由于已享受较低折扣的利率优惠

　　对于这部分人来说，贷款所需支付的利息是较少的，可以把富余的钱用于其他理财等其他方面。

　　例如：小博在2016年11月份办理的商贷面签，银行批贷利率为基准利率的85%，即4.165%。而截至目前（2017年10月）北京5年以上商贷首套利率一般为基准利率上浮5%-10%，二套房上浮20%。这种形势下小博可以将手里的资金拿去理财等，不必急于提前还款。

　　2.等额本金还款期已过1/3的购房者

　　等额本金还款方式每月的还款额=等额本金+贷款利息，因此在还款后期，剩余本金越来越少，产生的利息也会减少。一般等额本金还款超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，因此提前还款对于少还利息的影响较小。

　　3.等额本息还款已还1/2的购房者

　　借款人申请等额本息还款，到了还款后期，月还款额中本金会超过利息，这时借款人已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷对少还利息的影响较小。

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