楼市的这些趋势表明，未来已无炒房致富的可能

　　这些天，楼市还算平静，毕竟开大会了。

　　但综合这些天的一些信息，我们依然能感受到楼市在变化，而且在加速变化。

　　一、 未来盖的大多数房子将只能用来住

　　还记得共有产权房吗？作为最新版本的保障性产权住房，【融城网】说房君（）认为共有产权房被认为是解决房住不炒的终极方案。

　　共有产权房有三大有点：

　　1、封闭管理，永远不能转化为商品房

这一点，走得最快的北京已经明确了，其他城市也应该按照这个路数来。

　　相比之前的经适房和自住房可以转商品房，共有产权房的边界十分清晰，完全是一个独立的市场，所有房源都将在这个市场内循环，不会成为炒房客手中的投资品，成为满足居住需求的消费品。

　　2、满足大家对拥有住房的渴望

　　中国人对买房有一种天然的执念，购买共有产权房，能拥有一定比例（50%以上）的产权和100%的使用权。这在当今房价水平下，已经是了不起的创新。

　　共有产权房正在北京、上海、广州等居住需求强烈的城市展开，其效果就好比将房价上涨最核心的动力给停了。当刚需买到共有产权房时，那些打算换房的人就不好卖手中的老破小了，老破小不好出售，他们的换房需求也不好继续……

　　除了共有产权房，租房则是更为务实的选择。

　　“务实”有两层意思，一是数量更多，供应能跟得上，政府不需要花费太多投入，只需要充分利用存量房市场，并让大家按规则行事即可。二是从租房者的角度来说，租赁房源数量足够多，租房享受的福利也越来越多，而且租房的门槛更低，随着信用租房时代的到来，租房的体验也会逐步改善，行业性的顽疾将得到根治。

　　即使是普通商品房，也逐渐向刚需，向“住”靠拢，梳理今年以来北京出让的宅地，全是“限价限售限户型”。开发商售价有上限，项目7成以上的户型需小于90平米，购房者取得产证5年内不能卖。

　　一线城市居住需求最强烈，但它们同样有自己的优势，那就是对房地产的依赖最低。它们要带头让房地产真正回归“住”。

　　二、 REITs助推租房飞速发展

　　租房市场要想长远发展下去，就必须引入REITs（房地产信托投资基金，一种重要的房地产证券化的手段）。

　　8月17日，北京市《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》公开征求意见，其中明确支持住房租赁企业利用REITs融资。

　　而在10月份， 已经有两家公司试水“REITs”，分别是长租公寓品牌新派公寓和央企保利地产。特别是后者，是国内首单以开发商自持租赁住房作为基础资产的REITs。

　　REITs，说白了就是他们运营租赁项目，普通人参股，大家一块分享房屋升值和租金收益。

　　租房运营的三大难题就在于租金无法覆盖成本、大量资金沉淀和投资回报周期长。而REITs则很好地解决了这三大难题。

　　对于运营方来说，他们有了足够的钱来支持长期运营；对于普通人来说，可以获得稳定长期的收益，这是一种低门槛的参与房地产投资的方式。

　　REITs的重要性是不言而喻的。它的根本性作用在于为房地产行业由传统的“开发销售”模式转变为“长期运营”模式提供资金支持。

　　三、 房地产造富神话被终结

　　当刚需被租房和共有产权房接走，房地产的换手率越来越低，房贷门槛越来越高之时，投资炒房造福的神话也将被终结。

　　当前的房地产调控已经是全方位的，房企该盖什么房子，购房者能买什么房子，有多少人能买到房子，能贷到多少钱，买到房子多久能换新房子，一切均可控。

　　房地产经过多年发展，现如今购房资金已经发生较大变化，过去是“自己攒3成首付+7成房贷”，现在则是“卖房所得资金+少量房贷”。这种变化有两个原因，一是改善需求占据主导；二是政策抬高了房贷门槛。

　　虽然购房能力并没有下滑，但“老房换新房”的置换需求占据主导却代表了一种新趋势：大家买房越来越理性，持有时间也会越来越长，买房越来越是为了资产配置。

　　未来能买房的人，必定都是准备好的人，而非短线“快进快出”的炒房者。

标签：