买二手房 房龄太老会存在哪些问题？

　　房龄指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。房龄过大可能会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。

　　一、二手房房龄如何计算？

　　二手房房龄是从房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算，可以通过查看房产证所依附房屋登记表的建成年代、询问小区居民等方式查询。

　　二、二手房房龄太大可能会存在哪些问题？

　　房龄过大可能会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。

　　1.影响房屋贷款

　　房龄过大会影响贷款评估值，同等条件下，房龄越大贷款年限可能越短。如下图示，商业贷款和公积金贷款中贷款年限计算方法显示，房龄越大，贷款年限越短。

　　举个例子：

　　25岁的单身小王商业贷款分别购买一套房龄为25年和30年的住房，商业贷款最多能贷多少年？

　　计算：50-25=25年＜65-25=40年

　　50-30=20年＜25年＜65-25=40年

　　因此，房龄为25年的住房比房龄为30年的住房商业贷款年限多5年。

　　2.土地使用年限短

　　房龄越大意味着剩余土地使用年限越短，到期后需进行土地续期。目前土地使用年限最多为70年，房屋所有权年限为永久。一般来说，房龄大的二手房其土地使用年限也比较短，因为土地使用年限是从开发商拿地之日算起的。

　　目前，关于土地使用年限到期的解决办法还没有出台明确的法律规定。2017年两会明确在续期法律出台前，住宅土地使用权到期的，可采用“两不一正常”过渡性办法免费自动续期。

　　3.居住成本增加

　　房龄大意味着有效使用年限的缩短，购房成本的增加。同时，房龄太大的话，房屋维修费用可能会相应的会增加，物业的维护成本可能也会相应地增加。房龄大的可能还会遇到上下水管道使用的问题，管道的老旧，还可能发生上下水不通。实际中，老房居住成本是否真的会比较新的房屋成本高，还得具体问题具体分析。

　　4.影响再次出售

　　同等条件下，房龄较小的房屋折旧率小，易进行再次转售。

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