巴曙松:调控力度空前 房贷政策继续收紧

　　在本届博鳌房地产论坛上，中国银行协会首席经济学家巴曙松发表主旨演讲，演讲主题为2017年下半年房地产市场趋势展望。巴曙松表示，现在房地产行业调控力度范围空前，关键词是范围广、力度强、手段新和频率高。

调控力度空前，房贷政策正在收紧

　　巴曙松在演讲中讲到，本次房地产调控力度空前，并且不同省市对户籍、区域、限购套数进行了调控。本次限购相对于之前几次调控（不同之处是），中小城市也进入到限购清单，这意味着中国城镇化进入到以大城市群为主要动力的发展阶段。

　　“以前谁会想到张家口、沧州会限购呢？”巴曙松解释，这是典型的城镇化发展特征。

　　巴曙松表示，房贷政策正在收紧，两次调控后，购房者使用杠杆比例及杠杆力度下滑，贷款变得越来越难。银行信贷收紧，大部分银行首套房恢复基准利率，部分银行开始将基准利率上调。数据显示，2017年5月房贷利率较同年3月增加了10％。此外，房贷周期也在逐步增加。

重点城市降温，二线城市冷热不均，三四线城市加杠杆

　　京津调控后交易下降明显，沪深虽然无行政调控，但是房贷利率上升；在二手放市场方面，京津二手房房价连续下跌，深圳、上海、杭州、南京等城市上涨涨幅收窄；北京的市场交易节奏放缓，交易价格也开始下跌。

　　巴曙松介绍，在二线城市，出现了冷热不均现象，分化情况明显。传统热点城市降温，二线新房成交量3月之后有所下跌；南京、杭州调控加码，二手房市场出现下行；长三角地区去化周期明显缩短。

　　“供应下滑是销售下滑的重要动因”。巴曙松分析，调控首先表现在供应减少之上。

　　新热点城市崛起，三四线城市成交量处于较高位置，部分三四线城市成交量大幅增加。如桂林、昆山、徐州、潍坊等城市5月成交量相比3月均增加了50％以上。调控时期，环京城市圈也出现了分化。如固安、香河新房成交量回落，燕郊新房成交量有所上升。

市场洗牌加速，土地焦点转移

　　市场下行期间加速行业洗牌，开发商集中度进一步提高。TOP50开发商销售额和销售面积增速分别高出全国41和35个百分点。

　　从土地市场来看，巴曙松认为，现在的土地市场是竞争激烈市场。另外，土地市场焦点转移，表现在河北、长三角、珠三角地区土地市场在4-5月有回暖现象。三四线城市土地溢价率处于前位。从开发商来看，一些房企拿地金额、拿地面积相较于2016年有大幅度上升。

　　最后，巴曙松建议，调控应该与城市圈发展相契合。长效机制应该从发展租赁、增加供给、加快流通等方面解决住的问题。

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