楼市惊爆空前大招，深圳式棚改来了！

　　以迅雷不及掩耳之势，深圳空降“棚改大招”！

　　8月9日，深圳市住建局日前起草的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》在网上流出。

　　根据文件内容显示：深圳将“加快推广”政府主导+国企实施+公共住房的棚户区改造项目实施模式”。

　　明确规定：棚改区改造的住宅部分，除搬迁安置房以外，全部用于人才住房和保障性住房。

　　在南山、福田、罗湖、盐田在4个区里，供应大量的保障性住房+人才性住房，并实现只租不售。

　　此外，本次棚改的界定时间，由去年7月棚改计划认定的30年减少到20年。

　　首先，这份文件对于整个国内市场而言，影响都是空前的。

　　本次文件最大的看点在于：政府主导+国企实施+公共住房，本次棚户改造后释放的所有房源，无论建设、上市、分配等供应环节，都将由国家主导完成。换句话说：未来的住房市场，政府的管控将更加严谨。

　　最重要的是：棚改将以保障性住房+人才性住房为主。

　　参考《深圳市十三五住房建设规划》，深圳将供应30万套商品住房+40万套保障性住房（含人才性住房），加上如今的棚改计划，深圳未来房屋供应量中，政府和国企控制的政策性住房、租赁住房，将至少超过一半。深圳也有望成为国内第一个实现“住房公有制”主导的城市。

　　这对于国家目前倡导的“长效机制”，将具有积极的推动作用和示范作用，对于楼市的后半场，都具有划时代的意义。

　　棚改是对棚户区的改造，棚户区是指：使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全的危旧住宅、住宅区和城中村。

　　深圳快速发展的近四十年里，由于人口爆增，住房需求大，曾经创造三天造一层楼的“深圳速度”，存在房屋质量的问题，比如“鹿丹村”。以及特区独有“二线插花地”的“真空地带”，很多房屋甚至建造在铁丝网附近的山林地带，这些房屋的安全隐患巨大，管理混乱。

　　除此之外，深圳共有241个城市村+1009个老破小小区，这些都可能是未来棚改的主要对象，占据了深圳的住房市场半壁江山，将左右未来的住房市场。

　　深圳这次的棚改计划，对于城市竞争力也会有很大的提升。

　　本号曾多次提出，深圳发展空间很大，是一个以房选人的城市，走的路线也是精英化路线。未来棚改+城市更新释放的人才性住房，将成为深圳吸引人才、留住企业的重要筹码。另外这次的棚改修改了去年7月制定的界定时间，也将有效缓解深圳用地紧张的难题。

　　相对于城市更新，政府对于棚改区的态度比较强硬，主动权也掌握在政府手中。因为棚改区基本上都是违法建筑、以及安全隐患较大的房屋。文件提出：申请依法启动强制程序，主要分为：行政征收+行政处罚。

　　本次棚户区改造搬迁补偿安置将采取货币补偿、产权置换以及两者结合等方式。和城市更新、旧改的搬迁补偿相比，棚改区要低于两者，并且属于政府强制性征收，“钉子户”将会很难受。

　　但值得注意的是：棚改之后会有个比较突出的问题，就是大量的棚户区原住民将面临搬家的问题。深圳的棚改计划多为“只租不售”。

　　也就是说，购房需求可能会进一步扩大，另外这里的租房人群也将被迫转移。因此，短期内需求与供应难以对等，深圳的棚改也会影响到辖区内甚至其他片区的房价、租金。

　　最后总结：

　　1、此前一些试图博老破小旧改的投机分子，这次会得不偿失。另外，这对于购买小产权房的置业者来说，也具有警示作用，因为土地毕竟是国家的，危房等违法建筑纳入棚改并拆除改造，合情合理合法。

　　2、这次棚改对于商品房来说，却形成利好。因为城市更新范围更大，包括到了老破小和城中村，但现在来看，以后这些都将属于棚改范围。

　　这意味着：原来可交易买卖的商品房，主要供应链将会缩水，尤其是中心区，比如官方认定的保障性住房区域：南山+福田+罗湖，以及盐田，这些地方的商品房将更加稀缺，供应将更加紧张。同时也发出了一个信号：未来商品房真正的主战场在关外。

　　3、但相对来说，深圳将出现大量人才房、保障房，其中有一大部分还将集中在中心地带，在未来，深圳的核心区域也将以租赁为主。

　　此外，“深圳式棚改”即降低了住房成本，又减轻了一部分人购房的紧急需求，同时保持了深圳的核心竞争力和人口凝聚力，形成了“双赢局面”。

　　4、深圳市的棚改方式，将增加一部份改善型的住房需求：原棚户区居民获得补偿后，将购买新的住房。

　　目前该文件还不是正式版，但相信不久后会公示于众。并且，“深圳式棚改”将成为“公有制住房”打响的第一枪，未来可能会有更多的一、二线城市效仿实施，中国住房改革在加快，新的时代已经降临！

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