上海打出组合拳，开发商承压，却大大利好刚需！

　　从上周五到本周一，上海楼市动作频频。官方层面至少有两个重量级消息。

　　一、 上海要求开发商必须执行“一价清”。

　　先看截图：

　　上周五（7月21日）晚，上海住建委公布了针对新房车位销售的最新规定。其中核心有5条：

　　1、 商品房和地下车位必须实行“一价清”，所谓“一价清”就是指开发商必须完全按照备案的价格销售房屋和车位，其他什么五花八门的费用一概不能收。

　　2、 不得捆绑搭售，给购房者设置购房门槛。

　　3、 商品房和车位的销售实行“价格承诺制”，有关房屋和车位的销售价格，车位的租赁价格及有效期都要做出承诺，且需向主管部门一并备案，并在销售现场醒目位置公示。

　　4、 地下车位，无论销售还是租赁都应该面向本项目业主。不得以“只售不租”名义拒绝出租。

　　5、 不按规定执行的，房企将被暂停网签，严重的将被取消房地产开发资质等。

　　【融城网】房贷君（）认为，以上规定一出，开发商将面临空前压力。

　　“一价清”和不得捆绑搭售，杀伤力巨大，这等于断了开发商的“小动作”。

　　以往开发商应对备案的策略是多是捆绑精装修或者车位，而精装修和车位的价格基本上是一笔糊涂账，非常不透明，这就给了开发商腾挪空间，这样即使房子卖不上价，也能通过车位和装修款把预期利润找补回来。

　　举个例子，现在热门城市的车位价格十分咋舌，一个车位动辄几十万上百万，而且完全由开发商来决定。你不买车位，就不能买房。还有的精装修，购房者不额外签一份装修合同，也不能买房，而装修款的利润是非常惊人的，1000元的成本敢报3000元，2000元的成本敢报6000甚至8000。

　　更高明的开发商不仅要求购房者买车位接受精装修，还会提供资金服务，付不起车位或者精装修款，可以找他们借，这成本可比房贷高多了。对开发商来说这又是一笔收入。

　　对于装修款和车位款，开发商还有别的玩法，就是打时间差玩资本化。

　　举个例子，某开发商开发了一个百亿级的项目，仅精装修款就能收到10亿多，要知道开发商从收购房者的钱，到对外付钱，中间可能要经历12-18个月。这个量的资金，资本化的收益率大概在10%-12%左右，12-18个月的时间就能为开发商带来额外1亿多的收入。

　　林林总总的收入算下来，可能比开发商简单涨房价赚的还要多。而这种方式带来的危害，最后只能由购房者承担。

　　很显然，通过这次的通知，开发商可以说已经被逼到了墙角，除了老老实实按规矩卖房，别无他法。而购房者也可以免除“套餐”式购房。

　　接下来，开发商或许有两条路可选，继续等或者老老实实按规矩卖房。

　　继续等，显然不符合当下的形式，因为当前的逻辑就是重点保一二线，这些地方绝对不可能再次出现类似2016年那种行情。

　　从财务成本的角度来说，继续等就是等死。很多大开发商今年都是靠三四线撑起了自己上半年的业绩，下半年至明年，三四线的行情将难以维持，开发商如果不能在一二线打开局面，就等于断了自己的后路。结合武汉和成都对精装修的精准打击，也能明显看到，开发商在一二线城市难以继续依托以往的套路来赚钱，老老实实卖房才是王道。

　　二、 上海卖了两块地，只租不售，开发商的楼面价不足6000块钱/平米。

　　就是这两块地，7月4日挂出来的：

　　7月24日宣布成交：

　　这两块地的竞买人分别都只有一个，都在表中了。

　　这两块地其实释放的信号很明显。

　　首先，这两块地不贵，张江那块地，建面约13万平米，7.24亿成交，楼面价是5569元/平米，而嘉定那块地，建面约7.13万平米，4.24亿成交，楼面价是5950元/平米。你没听错，低于6000，比以往动辄几万的楼面价要少得多。这个价格翻个倍也就是开发商的实际成本了，大概是1.2万。

　　其次，需要注意的是，这两块地只能租，所以要考察租金水平。目前嘉定新城的租金水平大概在40元/平米/月左右，收回成本仅需12年。相比目前二手房动辄几十年租金才能赚回成本，12年已经相当短了。

　　成本低这么多，好处自然不能全给开发商，所以未来租金肯定要便宜，而且便宜不少。

　　其实这两块地由国企拿走，也只有他们能以这个价位拿到手，而且早就有迹可循：

　　他们先上，才能形成示范效应，而后民企才敢大规模进入这个市场。

　　租房市场一步步发展，目前才刚开始，厚积薄发，未来必将作用于购房市场。对于未来的楼市，可预见的是再不可能出现暴涨的情形，市场预期将趋于明朗，租房买房，多了一个务实的选择，不用再被开发商、被炒房者牵着鼻子走。

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