撑死胆大的，这座小城市套住了一大批炒房客！

　　昨天有媒体曝出炒房客“梦碎”唐山的消息。投资人撤资，资金链断裂，整个城市的商品房销售充满了坑蒙拐骗，

　　说实话，对于这样的结果，【融城网】房贷君一点也不觉得意外，我们在之前的文章中也发出过警告。

　　在环京概念的包装下，第三方代理商开发商都瞄准了来自北京等地的炒房客。开发商包装烂尾工程回笼资金，试图解套离场，而代理商则赚得盆满钵满。

　　1、新民居到底是什么鬼？

　　媒体重点提及的唐山君德城上城项目，实际上是个新民居项目。

　　那么到底什么是新民居呢？

　　一句话概括：新民居本质上是小产权，但却拥有合法身份。

　　首先，新民居是合法的。

　　一张图解释：

　　原文链接如下：http://www.hebjs.gov.cn/Mobile/zcwj/tzgs/201507/t20150724_197344.html

　　其次，新民居本质上仍然是“小产权”。

　　之所以要强调“本质上”，是因为新民居的确有合法身份，但在实际购买和使用过程中，它跟小产权却惊人的相似。

　　新民居所占用的土地是村集体土地，没有国土部门给的土地使用权证书。所以这种房子买了之后是有房屋产权证的，但没有土地证。

　　开发新民居的目的是为村民建房，但照顾开发商的利益，在保证村民住房的情况下，一部分是允许对外销售的，也会有《商品房预售许可证》。显然，这种开发模式是得到房管部门的首肯，房子也会有正规的产权证，但是产权证上会注明房屋属性是“新民居”。见下图：

　　新民居拥有这种双重属性，决定了购房者买这类房子只能自己掏全款或者跟开发协商分期，银行贷款是别想了。

　　至于房屋后期拆迁会不会有补偿，还存在较大的不确定性。因为新民居的特点决定了购房者虽然有房屋产权证，却不可能凭产权证（这种产权证更强调的是你对房屋的实际使用权，而不是所有权）成为村集体成员。

　　此外，既然是非本村村民买房，那自然要考虑到房子二次出售的问题。但【融城网】房贷君（）想说的是，这类新民居的房子是难以上市流通的。根本原因就是这类房子虽然有产权证书，没有土地证书，决定了购房者所拥有的是一种受限制的产权。

　　为什么要开发新民居呢，有两点原因，一是农民集中居住，改善居住条件，二是集中居中后，释放了宅基地，能够确保耕地农田面积不减少。

　　在大量炒房客开始向三四线城市转移的情况下，开发商和代理销售的机构看到了赚钱的机会，于是这类房子被他们精心包装，在手续不全的情况下再次销售。常用的套路有，唐山楼市是价值洼地，京唐铁路、环境都市圈等概念。

　　市场火热的时候，开发商不愿意给代理商分一杯羹，部分代理商开始与一些问题项目合作，为他们导流。

　　这次爆出的唐山君德城上城项目，就是一个新民居工程，而且是问题比较严重的项目。

　　据了解，不仅纯炒房客深陷其中，大量的业内销售人员也被套住。

　　你们不知道的是，还有不少项目是打着“新民居”的头衔，实际上是“小产权”，当然这种就更危险了。

　　2、唐山值得买吗？

　　说完了新民居，咱们再聊聊唐山这座城市。假如是完全没有问题的项目，是否值得投资呢？

　　首先，我们必须要明确的是，唐山是一座传统的重工业城市。在传统产业式微的今天，去一座传统重工业城市买房，显然是一种不合时宜的行为。

　　不得不说的是，唐山房价还在涨：

　　看着这样的数据，【融城网】房贷君（）想说的是，与其说是在涨，倒不如说是距离兑现的时间更近了。

　　先来说说唐山楼市起飞的原因。

　　大的原因肯定是一二线城市需求的外溢。但具体到唐山还是要仔细说一说的。

　　先看看这张图：

　　今年3月份以后，唐山楼市有一个明显上扬的过程，具体原因是3.17后，北京楼市冰冻，炒房客携资金顺着京唐城际高铁一路向东，推高了当地楼市。彼时，炒房客并未冷静，心中所想的不过是北京不能买，剩下哪里还能买。

　　京唐城际高铁是很多炒房客看好唐山楼市的重要原因，在他们眼中，高铁已经将唐山纳入北京的“卫星城”，从唐山搭乘高铁可以一小时抵达北京的通州。

　　从地理位置上来看，唐山到北京与保定到北京相差无几。

　　除了京唐城际高铁之外，环京概念的崛起对唐山楼市的推动更为直接。

　　众所周知，中国的三大城市群，环沪和环深都是互相提携的，上海和深圳虽然一枝独秀，但周边的小城市发展得都比较好，而环京目前显然是北京一枝独秀，而周边的小城市则基本上是被遗忘的节奏。但今年乃至今后十年，因为众所周知的原因，发展的重心肯定是在北方，在环京。炒房客自然也看到了这一点。

　　在炒房客群体中，他们都有一种互相心理强化的过程，简单说，一种利好在炒房客心中会被无限放大，现在买房显然就能在未来分享这种利好果实的最好方式。

　　但实际上，在【融城网】房贷君（）看来，以上两点都站不住脚。

　　1、炒作京唐城际铁路为什么不靠谱？

　　这种模式的前提是，唐山必须成为北京的卫星城，实际上这很困难。买卫星城的房子的人一般都是资金不怎么宽裕，冲着房价低去买的。未来炒房客要想套现，也必须要这类刚需购房者进场才行。

　　由于这类购房者一般都是普通上班族，他们对通勤成本非常敏感。虽然愿意买郊区的房子，但如果上下班通勤成本超出了他们所能接受的极限，再便宜也不会买的。而京唐城际铁路由于尚未通车，无法得到准确的数字，但还是可以比对一下的。北京到天津，与北京到唐山的直线距离差不多。目前北京到天津城际高铁二等座是54.5元，往返就是109元，一个月22天就是近2400块钱。如果算上北京市内的高铁转地铁，差不多每天还要增加6-10元的成本，也就是说每个月至少要2600块钱左右。这样的成本，对于北漂们来说，几乎是难以接受的。如果是夫妻北漂，通勤成本就是翻倍，是不是等于月供了？是北京的一套小房子的月供。

　　2、环京概念

　　环京概念一直在发酵，很多年了，直到今年xiong-an的设立到达高潮。但我们必须认清一点，xiong-an设计之初，就明确表示，要排除房地产的干扰。

　　至于环京的其他城市，比如沧州、廊坊、张家口、承德等城市虽然到现在出现了一波涨幅，但今年5月份河北已经出台方案。

　　时至今日，包括廊坊等多个城市已经按照上述方案设计了本市的调控方案。【融城网】房贷君()认为，当前的调控已经不完全是基于市场层面的考虑，而是基于更高一级的诉求。再去炒房，只能成为炮灰。

　　当前环境楼市以燕郊为代表，已经开始下行了。大量炒房客手中的房子已经无法变现，不管你赚了多少账面数字，该回吐的回吐，该站岗的站岗。

　　未来环京的发展空间很大，但从当前的规划可以看出，重点是以北京、石家庄、天津为支点的三角形区域内。

　　改造一个旧城市是很困难的，而建一个新城显然要容易的多，从这个角度来说，唐山显然缺乏足够的想象空间。而从以上分析来看，其实除了唐山，环京其他城市目前都不具备炒房的空间。

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