楼市调控“隔山打牛”，房产中介终于认输了！

　　听说，中介下调了中介费。这是个好消息，流通的成本低了嘛，北京的房子，现在门槛都是三五百万，中介费可就省下来两三万块钱。

　　不知道大家发现没有，今年一季度，你可能接到的房地产推销电话少了很多，这方面我是有感受后的，但现在打电话让我买房的又是不少，北京的，周边的都有，还有推销商住的。不过我没打算买，真的买不起，即使是周边的，首付也得一百多万了。

　　电话数量的变化，直接反映了市场的冷热交替。一季度房子不愁卖，客户自己上门，现在呢，中介打电话帮着客户向房主砍价，这在以前是不可想象的。

　　我手里现在只有一套小房子，我也想换套三居，但房子卖了，算上积蓄也差200多万的缺口，哪里找？

　　这就是现在一线楼市的现实，八成首付几乎浇灭了整个楼市，中介吃的就是这碗饭啊，没有成交量，什么都有可能，中介费下调当然是必然结果。

　　看看这张图：

　　中介下调中介费，有的从2,7%下调至2.2%，有的从2.0%下调至1.5%，有的从1.5%下调至0,8%。说他们是市场行为，我信，毕竟活下去最重要。但这一波更可能的是就坡下驴，整个市场的中介费就此全面下调。前段时间已经放出风来了，多家中介一块参与的某次会议，他们已经收到了来自上面的压力，中介费太贵，已经成为阻碍二手房流动的重要因素。

　　中介费的确不便宜，但如果房子不贵，这笔钱自然也会下来，问题全丢给中介，也的确不合适。

　　那么，中介此次全面下调中介费，是否能扭转颓势呢？

　　笔者认为，未必。原因有以下几点：

　　1、 楼市的主体是刚需和刚改，比例可超过9成，问题来了，这部分刚需和刚改人群的手脚已经被束缚了，二套房铁定是8成首付，这是一大笔钱，相比之下，中介费才多少？

　　2、 本来大家是愿意在北京买房的，不过在大调整之下，相当一部分人愿意购房的人群，已经将需求转移至周边小城市，环京周边小县城的爆发，也在一定程度上消耗了大家的购买力。客户群体进一步萎缩，中介费可降低交易成本，但无法改变购买力萎缩的现实。

　　3、 不少刚需开始观望自住房，这些房源虽然不多，但绝对数量的确翻番了，也分流了不少刚需。

　　4、 要了解上面的心思，前几天党报不是给我们上了一课么，在XX机制未生效前，当前的思路不会变，“四限”还会继续搞下去，楼市必定是价格继续高位，但量就很可怜。

　　5、 当前新房和二手房继续倒挂，而且差距有扩大的趋势，也就是新房相比二手房的性价比越来越高，一季度新房供应比较少，但接下来的几个月，新房供应将会加大。

　　笔者找了一张图，大伟哥整理的：

　　这些项目已经全部获得了预售证，也就意味着这些项目必须在年内全部对外销售，这是硬规定。如果今年不对外销售，开发商面临的惩罚将是全范围的，包括拿地和融资，仅这两条就扼住了开发商的喉咙。

关于中介的未来

　　彼时的中介多牛B？连上面出台什么通知都要咨询中介的意见，看看中介的数据。你有这么牛的数据，已经到了足以影响市场的地步，结果自然有点“树大招风”的味道。以往中介面对市场低谷，通过自家的数据，能够产生托底效应，让市场尽快好起来，比如在低谷的时候，加大带看量，虽然不是成交量，但带看量（不是假数据）也能代表市场的热度。现在某些数据也查不到了，个中考量也耐人寻味。

　　对于以存量房为主的北京，本轮调整导致各家中介行业都面临了巨大压力，这种更像是“隔山打牛”的玩法，比以往直接下文件整顿中介来的更加有效。门店大规模关闭，中介费纷纷下调，这在以前是不敢想象的。

　　中介的困局到底如何破解？笔者认为类似MSL系统是终极之路。简单说，所有中介启动三个“共享”：共享房源、共享流量、共享收入。所有经纪人一块挖掘房源，所有经纪人一块挖掘客户，所有参与者共分佣金收入。不过这种方式势必产生中和效应，各家中介的差距被缩小，胸怀又是极大的考量。比如链家，近一年来已经完成融资超过116亿，如此受资本欢迎，又如何甘心共享而不是成为行业的独角兽呢？

　　中介市场“一超多强”的初步格局已经形成，对于“一超”来说，也许利用自身累积起的数据优势转为存量房的交易平台，其他“多强”成为平台的使用者。转型的好处是多种的，业界有一种担忧，不动产统一登记平台有可能接入交易功能，虽然目前还只是猜测，但基于自身考虑，中介也得有战略布局来应对任何威胁自身的可能性。

　　而对于购房者来说，二手房这种变革总体是利好的。房源将会足够透明，假房源问题会彻底解决，房源的带看信息将完全公开，上架信息，有多少购房者看过这套房，将助力购房者了解房源的热度；成交价也会完全透明，购房者能够自己判断市场热度。

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