部分银行推“二押”产品 抢按揭过早放款需谨慎

　　“2017年将是 强监管 的一年，也是 监管问责 的一年，银监会2017年上半年将组织全国银行业集中进行市场乱象整治工作”，中国银监会党委委员、主席助理杨家才4月7日在新闻发布会上如此表态。

　　为进一步加强金融监管、防范化解银行业风险，银监会昨日下发《关于银行业风险防控工作的指导意见》（以下简称《指导意见》），明确了十项银行业风险防控的重点领域。其中，在防范房地产领域风险方面，要求分类实施房地产信贷调控，强化房地产风险管控，加强房地产押品管理。

　　值得注意的是，加强房地产押品管理是新亮点。去年，招商银行上海分行推出“有房就贷”产品，被市场质疑为“二押”产品，引起不少争议。近日，南都记者发现，部分银行在广州地区也推出了类似的“二押”产品，无需提前还款“赎楼”，就可以抵押房产再贷款。

　　市场：部分银行推“二押”产品

　　民生银行广州某支行的客户经理日前向南都记者表示，存量客户可以做“二押”，无需赎楼，3天审批，10天就可放款，“这个产品是我们新推出的，还在按揭中的房产也可以做抵押，最高可以贷出评估价的七成”。

　　对于贷出后的资金用途，该客户经理表示，基本没有限制，只要是按揭客户都可以做。南都记者再次询问是否可以用于购房，该客户经理表示肯定。

　　“二押”，即房屋二次抵押贷款，主要是指在银行已做抵押贷款、目前还在正常还款，这种情况下房主如再次申请抵押贷款，不必提前还清银行贷款，只要能通过专业评估，即可根据评估值进行再次抵押。

　　某股份银行个贷部负责人向南都记者表示，“二押”也是房屋抵押贷款业务中的一种，其实一直是存在的，大部分银行从未取消过。

　　“由于按揭贷款尚未还清，再次抵押贷款存在一定风险”，该负责人表示，所以一般银行只接受抵押后的剩余价值，比如100万元的房产，第一家银行押了70万元，另一家可能就只认定30万元，如果房产增值了再另外计算。

　　对于“二押”后获得贷款资金的最终用途，广州某资深按揭人士向南都记者表示，贷款的资金不能用于购房或者证券投资等，只能用于消费或者经营需要。上述股份行的个贷部负责人也表示，银行在发放贷款时需要贷款人提供用途材料的审核，后续也会监控资金的流向。

　　另一家股份行广州分行个贷部负责人也向南都记者表示，二次抵押贷款最主要的风险在于没有第二还款来源，一旦出了问题，第一时间查封，应该可以追回成本。但如果遇到房价下跌，则可能会出现较大风险。

　　分析：估值管理不到位对银行影响大

　　据《指导意见》显示，银监会要求银行业金融机构要完善押品准入管理机制，建立健全房地产押品动态监测机制，及时发布内部预警信息，采取有效应对措施。

　　那么，目前银行在房地产押品管理上存在哪些风险问题？

　　对此，某股份行广州分行负责人昨天向南都记者表示，近年来银行在房地产押品的估值管理上存在风险；一般而言，银行需根据不同押品种类分别进行不同净值评估管理，但在实际操作中却是另一番光景。

　　“这个问题在商住房上比较突出，在楼市中，商住房与普通住宅是存在一定价差的，但银行在估值管理时，虽然做了分类，但两者价差不大，并没有反映真实水平”，前述股份行广州分行负责人指出。

　　事实上，估值管理不到位带来的风险对银行自身影响最大。

　　广东住房研究会副会长韩世同向南都记者分析其中逻辑：如果押品（楼价）持续上涨，那么即便估值虚高，风险问题也不会暴露；而一旦押品价格出现大幅波动，特别是出现下跌，那么超过了抵押人的预期，往往会出现断供，形成银行不良资产。

　　“因此，监管部门加强房地产押品管理可能意在降低押品风险，对押品估值要更为审慎”，韩世同表示。

　　风险：抢按揭过早放款需谨慎

　　银行业风险管理中，操作风险问题一直是监管再三强调的。而据南都记者了解，房地产押品管理中也出现了一些操作风险问题。

　　前述股份行广州分行负责人表示，2016年各家商业银行争食住房按揭贷款，为了抢业务，部分银行在操作中没有按规定完成操作。

　　据悉，银行按揭贷款全部流程主要包括以下五步：第一，购房人与开发商（或原房主）签订商品房买卖合同，并办理商品房买卖合同的登记手续；第二，购房人付清首期购房款，准备材料申请按揭贷款；第三，贷款银行审核签订借款合同和抵押合同，并办理合同公证；第四，办理房屋产权抵押登记；第五，贷款银行向购房人发放贷款。

　　事实上，商业银行除了利率折扣外，放款速度快慢也成为重要的抢客利器。而问题就出现在抢快上，部分银行在没有完成法定抵押登记手续，就给客户进行放款操作。

　　“有些银行仅仅在收到登记受理回执这一步就给客户放款了，完整的法定抵押登记手续全程大概是半个月时间，省下了这段时间对客户来说确实是放款快了，但这一时间差中潜藏了极大风险”，前述股份行广州分行负责人表示，如果登记手续不成功，银行又已放款，那么银行将面临贷款资金损失且无抵押物的风险。

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