货币宽松大门即将关闭！楼市泡沫会崩溃吗？

　　在去库存的政策号召下，2016年的房地产可谓是红火一片，直到9月30日，全国16个热点城市密集出台限购政策，火热的楼市才暂时得以控制。没想到，短短四个月的时间，楼市的小火苗再次燃起，北京房价在短短5个月时间暴涨30-40%，3月17日，房地产调控升级的政令从北京首先发出，广州、郑州、长沙、河北保定等多个城市纷纷跟随调控的步伐。

　　从调控的力度和频率来看，高层有意遏制房价上涨的势头决心之大，完全超出市场预料。为什么在这个时刻如此急切地出手控制房价上涨，调控的决心和力度可谓是空前绝后，当然调控的背后是有原因的。

1 政府抑制房价的决心为何如此之大？

　　对此市场说法不一：观点一，是因为超高的房价已经超过了普通人可以承受的范围，怨声载道，为了平抑民愤，政府才不得不出手调控的。观点二，是内外经济环境的夹击之下，高层不得不出手调控，如果任由房价上涨，房地产泡沫的破裂会给中国经济带来沉重一击。

　　对于以上两种说法，都有一定的道理，但出于对前者的考量绝对比不上后者。

　　长时间的货币超发和资产泡沫，使人民币面临着巨大的贬值压力，房地产可能成为压倒汇率的最后一根稻草。

　　从政策力度来看，就是要彻底把楼市的流动性锁死，不让更多的人再出手买房了，只留下一个小口子，让刚需族能够购买第一套房产(但这波人不是购房主力军)，其他人如果在这个节骨眼上买房需要支付更高的首付，或者是根本不给你购买多套住房的机会。用这种限制需求的手段抑制货币信用向房地产流动，以稳住汇率。

　　资本的本性是逐利的，懂得趋利避害。对于新兴国家来讲，不论是信用、技术，还是财富和制度，都和发达国家有一定的差距。

　　因此，一旦美国进入加息周期，资本都会先后从新兴国家撤走，逐步回流到美国，对于外债规模较大、外汇储备较低、资产泡沫严重的新兴国家来讲，将承受资本外流的压力。

　　很多国家为了留住外流的资本，往往被倒逼着追随美国的脚步，进入加息周期实施紧缩的货币政策。而这一举措，大概率会成为引爆本国危机的导火索，这对于中国当前孱弱的经济现状和高企的房产泡沫来讲，加息带来的定会是致命性的打击。

2 货币政策真的要转向？

　　我们可以先回顾一下最近一次房地产调控的大背景。

　　3月16日，美联储宣布加息25个基点，联邦基金利率从0.5%~0.75%调升到0.75%~1%。这个从遥远的北美飞来的惊天消息，对很多人来讲，可能不痛也不痒。

　　但对中国政府来讲却是大事一桩，仅在美国宣告加息的七个小时之后，央行就快速做出回应：上调当天7天期逆回购操作中标利率由此前的2.35%至2.45%，14天逆回购操作中标利率由原来的2.5%上调至2.6%，28天逆回购操作中标利率由此前的2.65%上升至2.75%，同时上调6个月期和1年期MLF操作利率。

▼上海银行间同业隔夜拆放利率已经开始抬头

　　这已经是2017年以来公开市场询价利率的第三次上调。

　　很多人把这种上调公开市场利率称为假加息，因为商业银行的资金成本提高了，但是个人房贷并不受影响。

　　但是稍微懂点金融的人都知道，这种情况根本不可能长久持续下去，假加息迟早会演变成真加息，银行不是做慈善的，资金成本的走高只能转嫁于借贷人身上，中国货币政策的转向近在咫尺。但碍于当前的经济状况和庞大的地产泡沫，不得不采取这种谨慎的“假加息”。

　　央行行长周小川在博鳌论坛的讲话，也明确提出在实施多年量化宽松货币政策之后，本轮政策周期已经接近尾声，即货币政策不再像过去那样宽松。

　　所有的信号都在指向同一个结果：距离关闭宽松货币政策的大门已经越来越近。

　　但是中国的房地产真的会做到重拿轻放吗？泡沫已经发生，如果贸然加息，泡沫极有可能突然破裂，引发金融风险。

　　纵观历史上几次地产泡沫破灭引发的金融危机，八十年代末的日本经济泡沫，08年美国次贷危机，源头都在房地产市场，而地产泡沫的破裂无一例外都是加息引爆的。

　　而被称为假加息的央行行为，就是担忧高杠杆托起的地产泡沫贸然发生崩裂。中国有句谚语叫爬得越高，摔得越惨。

　　而现在的重拳调控就是防止继续攀高的房价有朝一日遭遇毁灭性的灾难，调控是基于对房地产这个香饽饽的爱，想让它更健康的茁壮成长，而不是刻意打压。因为内外环境已经不允许房地产这棵大树继续野蛮生长。

　　李克强总理前不久的表态也恰恰印证了高层对房地产的态度和给予的希望：房地产市场一定可以平稳发展。

　　平稳不是绝对的，哪怕面对的是小幅调整，变现难度稍一加大，对于那些疯狂加杠杆买房的人来讲，日子也是很难捱的。

　　银行首付贷、信用贷、消费贷多管齐下，手上有多套房产的投资客，本来想在手上拿个一年半载，转手赚差价的，要么继续借新还旧支撑各项贷款，要么在银根收紧时面临违约的风险。

3 未来房地产市场又会走向何方?

　　这波房地产政策牛市是彻头彻尾的货币现象，而政策的转向也基本宣告这轮牛市行情的结束，未来两三年房价很可能出现阶段性的调整。开发商勒紧裤腰带的苦日子可能又要到来。

　　中国太大，有北京、上海、深圳这些超级一线城市，也有作为区域中心的二三线城市，还有辐射范围再小一个等级的四五线城市，讨论中国的房价不能一概而论。

　　房价走势短期内看货币政策，但长远来看还是受供需影响，人口迁徙对房价的拉动作用同样不能小觑。城镇化的早期是人口由农村向城市转移，但中后期一定是小城市的人口向大城市流入，因为后者可以提供更为全面和丰富的服务资源，使得一二线城市的购房需求得以源源不断的补充。

　　即将到来的货币转向可能让全国房地产市场遭遇一场洗劫，已经燃烧起来的三四线城市销售的火爆或很快被这场及时雨给灭掉。

　　但风雨过后，有人口流入、有产业支撑的一二线城市拍掉身上的泥土继续前行，而对很多没有任何竞争力的小城市而言，可能依旧在“去库存”的泥淖中艰难踱步。二者的剪刀差只会越来越明显。

　　从去库存到抑房价，不到一年时间，政策就来了个180度的切换。

　　2015年，网上到处充斥着房地产投资的黄金时代已经过去，白银时代来临。在消极氛围的笼罩下，少了大批投资客的房地产市场不温不火。尤其是股灾之后，最能吸纳资金的两大池子房地产和股市都鲜有人光顾。内忧外患之下，2015年7月份以后，人民币汇率大幅度承压，实体经济不振，与此同时，中国尚未探索出新的转型路径。

▼股灾之后，人民币汇率快速贬值

　　在多方压力陡增的背景下，决策层终于无法忍受短期的转型阵痛。不得不像2009年一样，重新拿出刺激经济的老法子，继续宽松的货币投放，刺激居民加杠杆买房子，政府加杠杆搞基建(同时不忘给高杠杆的企业降杠杆)。

　　试图让房地产起到稳经济的作用，2016年年初，当降首付、降契税这些利好房地产的政策叠加释放出来以后，市场上聪明的钱很快就意会到决策层的意图。在逐利资本的驱使下，在地王的狂轰乱炸之下，合肥、苏州、福州、厦门、郑州等多个二线城市房价在半年不到的时间涨幅高达40%以上，而北京、上海、深圳一线城市房价近乎同期内实现翻番。

　　原来是“今年不买房，一年又百忙”，在疯狂的2016甚至一度演变成“今天不买房，一年又百忙”，在这样的大背景下，谁还愿意创新创业，任由资产泡沫膨胀，创新实业的路子只会越堵越死。

　　缺位的政策和监管、不给力的实体回报、疯狂的金融杠杆、贪婪的人性，这场纯人工制造的资产泡沫很快就会曲终人散。

　　作者：代真

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