“房地产+互联网金融”有哪些投资“雷区”

中国人对房地产格外青睐，房子在百姓眼中大多会与保值、增值挂钩，与房产关联的融资项目大家会觉得风险小甚至无风险。

房产投入大、流动性又不高，目前在国内大部分城市租金回报率很难覆盖房屋成本，国内房产价格也已经脱离高速增长期，投资回报更多的依靠持有房产而带来的升值收益。也正是基于此，一些P2P平台设计出与房产相关的互联网金融产品，解决房产所有人的资金需求，盘活房产的流动性。

但是房地产+互联网金融真的没有雷区吗？投资人究竟需要注意哪些问题？我们认为核心是权利的实现。说到债权实现并非单一的违约后的处理，而是涵盖自债权设立到执行的全过程。

以抵押贷为例包括:借款用途是否合法；抵押人是否为房屋真实所有人，是否有权处分；是否存在二次抵押、房屋土地取得情况、是否唯一住房；抵押权人的确定、是否办理抵押登记；执行时的司法行政限制。

1、资金用途是否合法？

对于民间借贷，只有当借款用途合法时，出借人的权利才会受到法律保障;反之，如果出借人明知借款人的借款用途不合法而出借，则其权益不受法律保护。房屋抵押贷款业务当中，P2P平台作为信息中介，必须了解借款人的借款用途并在平台予以公示，同时出借人也有知晓借款用途的权利。当平台与借款人签订借款协议时，协议中应该明晰标明借款人的借款用途。

2、抵押人是否为房屋所有人？

目前借款人的融资流程很大一部分是在线下完成，包括对借款人的审核、合同签署，在审核这个步骤中容易产生两种风险，一种是平台的审核流程并不规范，造成平台工作人员未尽审核义务或者平台审核流程本身有缺陷造成相关问题；另一种是道德风险，平台的员工与借款人恶意串通。

可能出现的情况包括并非房屋所有权人、有其他共有权人等。

3、二次抵押贷款

二次抵押贷款是比较常见的情况，一套房子很可能还没有还清银行的贷款，房屋所有人又产生资金需求，在P2P平台利用该房屋进行二次抵押贷款。风险主要集中在两个方面:一方面是否办理了抵押登记，房屋抵押合同登记生效，否则无法对抗第三人；另一方面是二次抵押权人无优先受偿权，一次抵押权人实现债权后才轮到二次抵押权人，存在不能完全受偿的风险。

举例:某人拥有价值100万的房产，在银行贷款70万。其后又在P2P平台进行二次抵押贷款，额度40万。但其不能还款时，一次抵押权人优先受偿70完后，仅剩余30万，出借人面临不能完全受偿的风险。

（建议：二次抵押贷实际上是余额抵押，P2P平台在接受二次房屋抵押贷款时，事先了解此房屋首次抵押贷款的未还金额，设置合理的贷款额度。）

4、是否唯一住房

如果借款人只有一套房子，出现违约无法清偿债务，在执行的时候抵押房屋内居住着老人、孕妇、儿童等，又无其他安身之处拒绝搬迁时，司法程序上是不能把他们赶出去的。

像这样导致无法执行的原因还包括先刑后民、抵押不过租赁、产权纠纷和贷款人生病等。

（建议：P2P平台应该事先做好相关调查和风险评估。）

5、房屋的土地属性

在我国土地取得有两种形式，一是出让，二是划拨。房产证上会有明确注明。以出让方式获得的国有土地使用权是有偿获得并且有时间限制的，土地使用者权利也较大，可以在设定的权利范围内享有对土地的使用，转让和抵押等民事权利，任何单位和个人不得干预;而以划拨方式取得国有土地使用权的，无偿且除了法律的特别规定外，没有使用期限的要求，一般只有国家机关用地，军事用地，城市基础设施建设和公益事业用地等其他用地可以以划拨形式取得，但其转让，出租，和抵押受到法律限制。

6、抵押权人的确定

P2P平台上发生的借贷，借款人具有唯一性，但出借人通常人数较多，房屋抵押贷款合同登记生效，但是由于人数较多登记机构通常无法也不会为全部抵押权人进行登记，目前P2P平台主流的做法是由平台、平台内部员工、平台指定的其中一名借款人作为抵押权人并设立登记。发生违约后，由抵押权人代为行使相关权利。

但这种方法也会出现问题，如抵押权人由于个人原因怠于行使相关权利、抵押权人行使权力后获得的资金的处理和控制权也是风险因素。

7、是否办理抵押登记

我国《担保法》规定，当事人以土地使用权、城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

8、司法、行政限制

在法律上，如果当房屋先于抵押存在司法或者行政限制的时候，房屋是不具有被抵押的权利的，与之相对应的是平台就不具备处理这类房屋的权利了。如房屋所有者因为司法纠纷导致其房屋被司法机关强行封锁;房屋为违章建筑、或之前有过交易备案但未撤销等。

此时存在两种风险:第一，当司法机关判决被封锁的房屋用于其他赔偿事项时，投资人面临无法受偿的风险;第二，即使房屋可解除司法或行政限制，但期限不确定或者可能过长，导致无法在短时间内获得受偿。

（建议：P2P平台事先在房屋所在地的房地产交易中心查询房屋权利是否有瑕疵。）

9、时间成本

借款人无法还款，但由于有借款合同、他项权证及强制公证等系列文书，法院在判决上基本可以支持投资人。但还是要考虑时间成本，一个违约的房产抵押，从起诉到执行拍卖变现的过程，最快也要6个月，有些甚至在项目到期2年后都无法解决。

10、执行成本

如果要处置房产，相关费用也不容小觑。包括诉讼费和律师费、保全费、执行费约、拍卖费约、评估费约、二手房买卖产生的房产税等。 全部算下来也有20%左右的费用。如果平台贷款比例设置过高的话，也会造成投资人最后无法完全受偿。

其他互联网金融+房产可能的存在问题，根据不同的模式：

1、赎楼贷（先赎，再买）

该产品针对那些想在银行按揭没还清的情况下卖掉房子的“有房族”，房产持有者可向互联网金融平台申请资金用于还清银行剩余的按揭贷款，然后把抵押在银行的房产赎出。当成功卖房后，借款人再将钱还给平台。

平台更多的是与担保公司或房产中介合作以通过对房屋销售后的上下游的实际控制来防范风险，或者直接引入第三方担保机构。看起来风险可控，但具体还要看平台业务模式的设计，没有抵押物直接放款看起来类似于信用贷，模式的漏洞造成无法控制资金、房屋的流动，可能直接导致投资人血本无归。

2、换房贷（卖旧房，买新房）

该产品针对的情况为：房产持有者已经将旧房出售，在房款到账前需要用钱买新房而设计的纯信用贷款。当旧房房款到账后，借款人再将钱还给平台。

如果不提供任何抵押或担保，也类似于信用贷。在业务模式上如何保证旧房房款用于归还借款是核心。目前经营此类业务的大多也是基于对房屋中介机构的控制或合作从而对交易链条进行控制，最终达到可控的目的。

3、首付贷

贷款用途都是首付购房，购房者自己先支付部分首付款，剩下部分可以从互联网金融平台获得。通常互联网金融平台都是与房地产公司合作，楼盘通过互联网金融平台低息贷款，甚至0利率的方式给购房者以优惠，以此取代直接打折或者降价的方式。

更加类似于与房产企业合作的销售和市场行为，或者根本就是在房产企业下属的互联网金融平台上进行交易，这种情况类似于不做抵押登记的抵押贷，房屋购买、最终的产权登记是控制的核心。如果发生违约，平台或房产公司可能会直接取消房屋买卖的交易，将首付款退还投资人。

4、商业地产租金收益权转让

百货商场对其优选租户的租金进行的创新型保理业务，简单来说就是将租金收益权通过互联网金融平台转让给了大众投资者。

租户作为第一还款人，核心企业商场作为第二还款人，当租户不履行支付义务时商场作为第二还款人代为履行还款义务。最大风险在于商场是否良性运营，否则借款人无力还款的同时，商场恐怕也难以代为履行。

5、二手房按揭过桥贷款（买二手房，按揭批准前先付全款）

购房者购买二手房时申请银行按揭贷款，但银行通常在审批通过后还需要一段时间才能放款。但这时，如果房屋买卖交易要尽快完成，购房者可以向互联网金融平台申请贷款，平台只需要看银行开具的贷款审批单，就可以直接给购房者放款，待银行放款后借款人便可还款。

因买房一方个人征信及其他原因未通过银行贷款审批、因贷款银行临时性信贷政策调整。不能按时放贷、因房屋买卖双方发生纠纷房产不能交易。

如果由于这些情况的发生，可能造成借款人无法按时还款。

6、股债结合模式

此前万达地产发起了众筹理财产品“稳赚1号”，是以万达广场作为基础资产，募集资金将全部投资于2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内二、三线城市商业广场项目。除了万达之外，从去年开始，包括万科、远洋、绿城等房地产企业均有推出房地产众筹产品。

（REITs的特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。）

万达项目回报一方面是租金，另一方面是物业增值。

由于定位于众筹产品，因此外界将“稳赚1号”理解为股权融资。然而，万达内部人士指出，不同于股权融资的是，“稳赚1号”产品的退出既可上市，又可向第三方转让，确实无法转让时，到期由万达集团回购。同时还拥有每年预期的6%收益，因此也具有债权的特征。应该是一种债股结合的产品。

风险：稳健收益是租金，但风险来自于投资期较长，房地产在7年之后的价值不确定性较高，因此实际上虽然号称稳赚，但并不是真正的保本保收益。

互联网金融+房地产开始起步的时间不是很长，但是通过P2P平台依托房产进行融资，核心与其他形式的融资并无本质区别。

最常见的法律纠纷，违约后发现抵押权人并非房屋所有权人、房屋为共同所有（未获共有权人的许可）、未作抵押或抵押时发现房屋权属存在其他瑕疵造成的无法行使权利；二次或多次抵押，无优先受偿的权利，造成无法完全受偿；抵押人唯一住房，执行困难。

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