一千块就可分享楼市红利？房产众筹风险大揭秘

房地产众筹模式很丰满，现实很骨感

最近几个月，在去库存成为国家级任务的大形势下，房产业却出现很多奇葩现象：新地王在各地纷涌。眼看着房价还在一步步往上窜，手里只有紧巴巴一点余钱的升斗小民，却只能干看着眼馋，无法分享这份红利——动辄几百万上千万一套房，想投资连首付也出不起啊。

有没有办法呢？当然，万能的互联网金融会说：Of course. 只需低至1千块的投资门槛，房地产众筹就是一种让普通投资者分享房价上涨红利的渠道。然而，这其中的风险，却要好好掂量。无马哥今天就结合最近一桩网上热议的爱房筹涉嫌跑路案，来聊一聊这个话题。

“零零发”空手套白狼？

爱房筹是深圳市最大的房地产众筹平台，6月份因深圳市出台一份监管政策暂时停业。最近爱房筹平台之所以引起网上热议，却不仅仅是因为中了这个政策雷，还有涉嫌敷衍、甚至欺骗投资者，胁迫投资者低价转让资产，以及存在有意拖延兑付时间、变现资产跑路的嫌疑。

4月份，深圳市互联网金融协会下发了关于停止开展房地产众筹业务的通知。在多次各种原因拖延后，到6月下旬爱房筹才发布公告暂停开展业务。据网贷论坛上多位网友举证，称爱房筹一再违背自己的兑付承诺，以各种理由拖延时间。甚至还有网友贴出截图，称爱房筹正在将众筹的物业在58同城等网站上转让变卖，有跑路出国动机嫌疑。

网友披露的信息和截图很多，无马哥这里不再重复，也无法具体核实，在这里仅作为警示信息，供相关投资人参考。

无马哥想多说几句自己的一个有趣发现。爱房筹的运营公司是深圳前海房筹互联网金融服务股份有限公司，成立于2015年3月，注册资本1101万元。股东中有深圳市零零壹投资管理有限公司、深圳市零零贰投资管理有限公司、深圳市零零捌投资管理有限公司等。

你没有看错，零零壹、零零贰、零零捌都到齐了。这些公司全都成立于2015年1月份。但更奇葩的是，从全国企业信用信息公示系统中查到，不管是前海房筹公司，还是几家法人股东公司，没有一家有实缴资本的！全部是零！

前海房筹公司的股东出资信息

怪不得公司名中要有这么多零，敢情是大内密探零零发在玩“空手套白狼”的高招啊。

但跟爱房筹这家公司的奇葩现象比起来，无马哥更关心的是，房地产众筹这种模式中，投资人的投资机会和风险。

一个美好的模式，让人人均沾地王红利

千百年来，房地产一直是种极为重要的价值投资对象。随着中国人口的剧增、城市的日益发达、加上中国人的传统观念，使得房地产市场开放约20年来，房产价值急剧放大，无数人凭借着关系、运气和资本，在房产投资上赚得盘满钵满。

随着房价的剧增，伴随而来的不单是库存泡沫，还有更高的投资门槛。动辄上百万的房价，已经让普通人想投资也有心无力了。

这时候，金融服务业的价值凸显出来。金融业做的事情，就是让价值——或者更具体地说，资金，流动起来，从相对闲置的地方，流动到相对急需的地方。金融的魔力，既可以让资金聚沙成塔，也可以化整为零。

这不，投资房地产这种需要巨额资金的不动产，国外发明了一种叫做REIT模式的投资工具。REIT的英文全称是Real Estate Investment Trust，翻译成中文就是房地产投资信托。简单地说，就说让资金不多的投资人，把钱凑在一起成立个基金，去投资需要资金量大的房地产项目上，大家一起分享房产投资带来的收益（租金和房价上涨带来的增值等收入）。

REIT/房产信托投资模式，在中国还是个新事物，直到2014年，才由中信发行了中国首例REIT基金。但是聚集小额资金这种事，天然就是互联网金融的优势。所以在互联网上筹集资金投资房地产，便有了房地产众筹这种模式，或者所谓的eREIT。

在无马哥看来，房地产众筹模式、eREIT产品，都是个好东西，可以让普通人也能跟富人一样，分享经济发展带来的投资红利（当然也需要承担相应的风险）。

爱房筹的房地产众筹模式

来自众筹家发布的《2016中国房地产行业众筹发展研究报告》显示，目前我国有34家房产众筹平台开展房产项目众筹业务，包括垂直型房地产众筹平台，和一些非垂直型但上线过房地产众筹项目的平台。2015年，全国共有330个房产众筹项目分布在这些平台上，其中众筹成功的项目达到265个，融资金额6.5亿元。

一刀切的政策雷

房地产众筹模式是个好东西，近两年李克强总理等政府高层也多次强调要发展众筹融资。但是，房地产众筹目前却也是个高危投资渠道，这又是为什么？

有两个原因。

其一。无马哥前段时间一篇文章中说过，众筹分为债权众筹、股权众筹、保险众筹等，债权众筹就是大家熟悉的P2P网贷，是合法的。但是房地产众筹不光是债权众筹，其实更多的是股权众筹。比如，爱房筹网上这个标的中（下图），预期收益分成两块，一块是按月固定分配的租金收益；另一块是3年期满后物业处置后分配的增值收益。总体来看收益很可观，但其实后面这块是不固定的，是不确定能不能享受到的，这便是股权的性质了。

而在中国，面向大众、小额、公开募集的真正的股权众筹模式，其实还没有合法的地位。大家平常在媒体上看到的“股权众筹”这个词，大多数情况其实都在误用，指的其实是“互联网非公开股权融资”，是只面向特定合格投资者的私募融资方式。到目前为止，中国只有蚂蚁金服、京东金融和平安集团三家旗下公司才有股权众筹试点的资格。

因此，面向大众的房地产众筹模式，其实目前并没有官方承认的合法合规地位，走在灰色地带上。

另一个原因就是，房地产业向来是政府重监管调控行业。特别是随着房价高涨，房产业债务巨大，容易引发全面的金融危机，监管更加严格。2008年由美国肇始的全球金融危机，就是起因于房地产业。正是因此，政府监管部门对房产业特别关注，动辄一刀砍下，不留情面。年初喊停首付贷是如此；4月份深圳、广州等地陆续出台禁止房地产众筹的规定，也是这种一刀切的政策。

结果就是，作为深圳规模最大的爱房筹因此停业，其他多家房地产众筹平台也停业了。

无马哥写这篇文章，不只是为了揭露爱房筹这家公司的“高招”，更重要的，还是提醒读者们，注意房地产众筹这个投资渠道的风险。在互金整治完成、股权众筹新规出台之前，这都是个高风险的领域。

这是个好的投资模式、好的投资机会，但是，现在还不到合适时机。

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