如何利用房产金融工具赶上楼市大涨

上海夫妇们24小时“生死时速”排队离婚的时候，有人这样表述过现场的局面，“有的是父母带着孩子，有的是三代同堂来离婚所有人脸上洋溢着对未来的憧憬与期待。”

而昨天有记者去实地考察深圳6平米88万绝版鸽子笼的时候，中介说，你还在犹豫的时候，对方就刷了卡。有一个女生急哭了，现场要刷150万，可是刷200万也没用，没了就是没了。

有人说，这6平米是现实板的“深圳折叠”，也是最现实和魔幻的结界；也有人说6平米88万，每平米均价15万绝对是空前的，但未必是绝后的。在这场全民参与的“房事”大战中，这些前赴后继的人们有着生死未知但愿背水一战的悲壮。

未来的房价走势，房地产到底何时见顶，何时破灭，谁也不敢轻言；房奴们变身“千万富翁”会不会只是黄粱一梦，我也不敢妄测。但是如果你真的要站上楼市这“战场”，或许我还有几件称手的“武器”可以借你一用，不过这些它们到底如何用、有没有用，就见仁见智了。

大多数在楼市里兵行险招的购房者，都不是手握现金的土豪，需要用到金融工具作为“武器”的，无非是以下几种情况：

1）我买的是一个还在按揭之中的房。

2）我买的是一个新房，但是我并没有钱，且没有房。

3）我买的是一个新房，但是没有钱，可是我原本有房。

对于参与这次楼市的散户来说，速度就是一切。因为一个月前买的房，在这个月就能涨10%-20%。所以运用好金融工具解决以上的三个问题就变得非常重要了。而目前市面上可以加速用户买房效率的金融工具主要有四种，分别是赎楼贷、信用贷、抵押贷和交易交易保证保险。下面我们一一来看。

赎楼贷

赎楼贷的出现是专门服务于卖方的房产是按揭的房的情况。赎楼贷的整个流程如下：

1）卖房人去中介挂出自己的房，并明确告知这是按揭房，买方与其签订购房合同

2）买房人、中介与卖房人三方去银行面签，买房人向银行申请贷款。中介得到批单后，买方缴纳首付款

3）中介向卖方借款去赎楼。

4）卖房人把剩余按揭款款结清。

5）银行解质押房本。

6）卖方将房本交予中介，中介帮买家办新房本后，买方将房产证抵押给买方按揭银行。

7）银行放贷

这是针对于卖方的一款产品，但是赎楼贷的出现也加速了整个房产交易的速度，同时也活跃了市场。知道这款产品对于一个买方来说，看到真正好的房源可以说服卖方采用赎楼贷，从而简单地购买到自己的喜爱的房产。一般来说赎楼贷的月利率为1.5%—2%。

信用贷

信用贷的客户为付不出首付的买房人。如果读者了解互联网金融的话，恐怕已经看出来这就是新版的首付贷。在今年年初，首付贷被严重监管。但是，首付贷一直都在默默地进行着，只是名字变成了信用贷。

简单来说，如果想买房可以在中介机构或者其它机构找到提供此信用贷的公司。一般来说是地方性的消费金融公司，因为二线城市的房比较便宜，首付一般都在20万左右，而消费金融公司就可以贷出这种信用贷款。据笔者所知，重庆市就有不少的公司在放这种信用贷款，但是信用贷的利率极高，年化一般在12%—18%左右。

抵押贷

抵押贷是服务于有房但是钱不够买下一套房的用户。抵押贷一般面向于高风险偏好的用户，假设一套房的价格是100万，假设是房产是第一次抵押，一般能贷款到50—60万，在一线城市恐怕可以做到80万。而利息一般是年化12%—24%，极少数公司可以做到年化8%。如果买房人要采用此贷款，最好能够确认想要购买的房源可以轻易出售，否则会有极高的风险。

交易保证保险

这种保险是服务于卖方按揭没有完，且买方要按揭买房的情况。这种保险在美国的房产交易市场中有悠久的历史。因为美国的房产一般都是二手房，而且房屋所有人一定都是贷款买房。所以，在美国买卖二手房的时候在合同中就有一个保险条款叫做title insurance。此保险保证的是买方银行一定贷款而买方用于购买卖方的房产，同时保证卖方不会将卖方房产进行二次出售。而在今年三月份某公司也推出了类似的保险，叫做交易保，其本质是保证保险。此保险的操作比较复杂，简单归纳如下：

1）卖方将按揭房挂在中介出售

2）买方看中此房并签订购房合同，向中介缴纳了首付款。买方购买产权交易险，同时替卖方购买产权交易险

3）买方向银行申请按揭贷款，中介将保单交予买方按揭银行，买方银行开始审批买方的信用以及还款能力。同时中介将保单交予卖方按揭银行

4）卖方银行见保单后，将房产证交予中介

5）中介将房产证过户成买方名字

6）中介将买方房产证交予买方银行并且抵押房产给银行

7）中介将钥匙交予买方

8）&9）买卖双方银行进行结算

此保险比一般的赎楼贷快一个月，一般来说所有的资料全面，在1个月就可以完成房产的交割。对于目前的牛市来说，唯快不破。可惜的是，这种保险只在南方部分地区开放。

以上四款产品都是能够让买卖双方在房产市场加速的金融工具。一些金融工具是灰色的，还有一些金融工具是极为创新的。如果投资者们对房产看好且能有效的结合以上工具，将会在此牛市中快人一步。

当然，以上产品的本质都是给房产市场加杠杆或者加快交易速度，如果你在这个时点正想买房，这些工具也不妨一试。但是如果你是怀着投机、炒房的的心态入场的，就要小心了，毕竟谁也无法保证自己一定不是最后接盘的人。所以还是那句话，楼市有风险，入市需谨慎。

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