理财课堂：关于赎楼贷，你要知道的二三事

前言：

公众号写了一年多，妞跟你们在共同成长，有越来越多的朋友开始理性对待网贷理财，他们逐渐把目光更多的投向业务本身，有不少投资人已经能够理解“网贷不确定性”的真正内涵，这都是大家从理财小白走向成熟投资人所必经的过程。

我开这一档理财小课堂栏目也是旨在让更多投资人朋友更深刻的理解业务本质，让大家对不同资产类别的特性与风险有更清晰的认识，以便各位今后自主选择投资项目时有更多的判断依据。

那么第一期我要讲解的资产类型是在你我买卖房产时常会遇到的赎楼贷，这也是P2P里常见的资产类别之一。

01 赎楼贷虽然围绕房产展开，但他本质是一种信用贷款

赎楼贷最最主要的应用场景是在房产买卖的过程中，卖方因房产在银行还有按揭未还清，需要调拨一笔资金将银行按揭还清，解除抵押，之后才能进行接下来的过户等一系列交易环节。

提前还清银行按揭这个行为就叫赎楼，此类发生在二手房买卖过程中的赎楼我们称之为交易类赎楼。

与交易类赎楼对应是非交易类赎楼，大家心别慌，我用很简单的语言就能让各位分清这两类赎楼的区别。

交易类赎楼因为涉及到房产买卖，所以他至少有买方和卖方这两个主角。而非交易类赎楼唱的是独角戏，主角只有房主一人，主要场景是房主在A银行有按揭的房产先赎回，然后抵押给B银行，目的是为了获得更多贷款。

大家可能会问了，怎么从A银行赎回抵押给B银行就能获得更多贷款了呢？

这个很好解释，比如你5年前300万在上海买的房子，到现在已经涨到800万了，B银行会以现在房产的市场价值来为你做抵押贷款，你自然就可以拿到更多的贷款啦。你可以用这笔钱去做经营企业、消费，也有人用这笔钱再次去买房（不过现在各地限购严格，这类人变少了）。

可能大家还会问，我不做赎楼，直接用房产的剩余价值去B银行贷款不行吗？还省了赎楼所需的利息呢！

这种就是我们讲的二押，在上海是可以做二押的，但是银行不会接这类业务，你可以在民间将房产剩余价值做二押，这种就不涉及到赎楼，但是民间抵押贷款利息收得就会高一些。

但在深圳，有按揭的房子房产证是押在银行，要做转按贷必须要先赎楼，不管是再次抵押给银行还是民间都必须先赎楼，所以非交易赎楼在深圳有非常海量的业务规模。

不管是交易类赎楼还是非交易赎楼，形式上都是帮助房主提前还按揭，赎楼本质是一种对房主（赎楼者）发放的信用贷款。再精准的说，赎楼贷是一种资金用途唯一且还款来源明确的个人信用贷款。

02 赎楼贷是一种理论低风险，但实操有意外的贷款形式

赎楼是个很有趣的业务，常规的借贷都是谁借谁还，赎楼不是。

赎楼是房主借，银行来还（好惊喜、好意外）。

怎么讲？

这就要说到赎楼的流程了，我拿交易类赎楼为例（交易类和非交易类的赎楼前置条件类似，交易类赎楼相对会更复杂一些）。

首先肯定是要确认买卖双方的交易意向，咱们不是买个白菜，肯定都要认真一点。

然后呢就要确定买方人要有资质购买房产，不仅要有钱，还要有资格买方才行。但他自己说行没用，要得到银行的认可，那么他先要想银行证明他有能力买房子，然后银行会给他出具一份同意放款函。这意思就是银行跟买方说，你这笔买房按揭贷款我同意帮你做了，你只要真的去买了房子，过了户，我就给卖方放款，你放心吧。

买方放心了，卖方和帮卖方赎楼的人才能放心。提供资金的赎楼机构必须要看到银行开出的同意放款函才会为卖方赎楼，然后完成买卖双方交易，完成过户后，银行将买方贷款打到卖方银行卡，赎楼机构控制好卖方的银行卡，将提供的赎楼本金和利息收回后，余额给到卖方，整个流程完结，三方皆大欢喜。

所以我前面说，赎楼者借钱，银行来还。而且由于银行事先已开出同意放款函，所以还款来源已非常明确，只要赎楼机构按流程办事，做好每一个细节，做赎楼贷相对是风险极低的。

我猜到有人肯定会问：那么妞你这意思是赎楼无风险，做赎楼的平台可以闭眼投啦？

转折来啦，当然不是无风险，还是以交易类赎楼为例，我来说明赎楼贷最主要的三大风险点：

第一、资金要全程监控，买方首付款要做监管，确保卖方权益不受损害。控制住卖方银行卡、身份证、停掉网银，确保买方银行贷款打入卖方账户时，赎楼机构能第一时间将赎楼本金和利息收回，以免被卖方将账户资金转移造成损失；

第二、确认银行批复的同意放款函的真实性，放款函若是伪造或未见放款函先赎楼会都会对赎楼机构资金安全带来严重隐患；

第三、贷前要查明赎楼人负债情况，是否有债务纠纷，房产按揭是否有断供，确保房产证上的所有人都要签字，这所有动作都是为了避免赎楼贷中最可怕的风险，那就是房产在赎回解除抵押时被查封。

总的来说，房产赎楼对风控人员以及经办员有相当高的要求，需要从业者有多年的房产赎楼经验，以及丰富的行业资源，与银行以及同业间有密切的合作关系，这样才能确保赎楼过程万无一失。

03 赎楼贷体量巨大，但在互联网理财中还属稀缺品种

根据数据显示，仅在深圳地区，交易类赎楼每年就有1000亿的市场规，这还不包括非交易类赎楼。市场规模是海量的，但在P2P领域从事房产赎楼的平台并不多。

这里主要原因是赎楼业务对资金供给速度要求很高，一般P2P平台的募资能力达不到要求。另外就是赎楼贷有周期短，收益合理，安全性高的特点，通常都由金融机构为其提供资金来源，尤其是在传统行业不景气的大环境下，资金找不到更好的投资去向，更多就会流进赎楼市场，导致赎楼市场竞争加剧，收益走低，这样就更不利于通过线上募资了。

但不过赎楼市场整体规模足够大，互联网也有资金灵活，且能突破自有资本限制等优势。还是有不少房产中介以及P2P平台搭建自己的理财平台来从事这项业务。

对于投资人来讲，买赎楼资产期限较短，1到3个月为主，可以满足我们的短期理财需求，收益在6%-10%之间，也相对合理。最主要是通过我们对赎楼的了解和学习，可以更好的去选择赎楼产品，保障我们的投资安全。

第一期赎楼贷的内容我就给大家介绍到这里，之后我会不定期来写各类资产的优势与劣势，这一档栏目就是为了授人以渔，我们只聊知识，只学技能。大家有哪些建议可以提给我，我为下一期内容做改进。

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