长租公寓的“易”与“难”

近期，国家和政府相继出台政策鼓励发展租赁市场。

“租购并举”使更多的人实现住有所居，然而住有所居不一定要有自己的房子，发展租赁势在必然。

长租公寓作为一种新的选择以其独特的优势存在于市场之中，有报告显示，有过半年轻人因不愿背负高房贷选择租房，长租公寓或成为一种新的时尚，中国也或将迎来租房时代。

然而，凡是发展必有崎岖，长租公寓在扩张初期也正面临着许多问题。

长租公寓乘风而上

“租购同权”的倡导和落实成为租赁市场发展的春风。用来住的房子，不一定要有产权。新一轮调控背后，实际上中央对于房地产市场有非常明晰的政策，即“房子是用来住的，不是用来炒的”。

多位房地产业内人士指出，1998年房改之时就曾提出租购并举，但此后走偏了，租赁“这条腿瘸了”。新一轮鼓励租赁政策，可以说是对近20年来房地产市场以售卖为主的矫正。

在住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌看来，“租购并举”使更多的人实现住有所居，然而住有所居不一定要有自己的房子。发展租赁势在必然。

从市场的现实来看，一线城市乃至很多二线城市，动辄数万单价的房子，让很多已经步入社会的90后无力承担，租房成为不得已而为之。

万科、龙湖有关人士说，长租公寓合同可以半年，一年一签，最长可以达十年以上。

为迎合市场需求，品牌长租公寓更多将目标租户定位为年轻人。如，万科泊寓将租客年龄确定为18-40岁，龙湖冠寓为20-35岁。

起步初期同质化扩张

“大家在长租公寓方面都是刚刚起步阶段，与同类的品牌差异其实并不大，现阶段还是同质化比较严重。”万科北京泊寓相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时称。

根据迈点研究院数据显示，北上广深这四个一线城市的集中式品牌长租公寓数量合计达335家，占集中式品牌长租公寓市场的70%。

其中，有以YOU+、魔方等为代表的互联网型公寓品牌，还涌现出以万科泊寓、世联红璞、龙湖冠寓等为代表的开发商系公寓，以窝趣、城家为代表的酒店系公寓及以自如、相寓为代表的中介系公寓。

在以规模和开店速度为主要指标的情况下，差异化往往成为被忽略的问题。

从长租公寓的模式来看，集中式更加注重物业服务和社区运营，而分散式则更加侧重居住刚需。前者的差异化竞争关键点在服务，而后者则主要在房源。

分散式长租公寓的差异主要源于房源的不同。优客逸家CEO刘翔在接受记者采访时表示，与自如相比，二者差异主要体现在房源类型上。自如主要布局在北上深这样的卖方市场，做的是老旧房改造，而优客逸家主要是选择毛坯房改造。

集中式长租公寓主要以物业配套服务为主，但服务项目的同质化趋势更加明显。记者走访发现，集中式公寓大多配备公共区域，其中健身房、书吧、咖啡吧、公共厨房、开发式会议室等区域成为标配。

北京泊寓相关负责人解释：“租赁的客群对房屋的首要考虑因素还是在通勤距离上，硬件投入上基本差不多，未来真正出现差异化可能会在服务上面。”

刘翔同样认为，尽管公寓在装修风格上不尽相同，但也是最容易被竞争对手抄袭的，真正产生核心竞争力的还是企业品牌服务软实力。

优质物业资源较少成扩张痛点

作为起步阶段的长租公寓产品，正面临着项目拓展难、资金投入与产出不匹配、行业规范不明等痛点。实际上，在长租公寓的运营当中还会遇到各式各样的难题。

“长租公寓的发展并不是受投资限制，而是资源驱动，如何突破资源获取优质物业，从而突破发展的瓶颈，这是我们目前遇到的比较大的困难。”北京泊寓相关负责人坦言。

她表示，由于北京是卖方市场，优质物业资源相对比较少，再加上市场极其不透明，导致很多项目几经转手，商业物业租赁市场乱象较多，在拓展资源上泊寓更注重多元化，并已介入一手土地资源，同时跟一些国企或资产持有者达成合作协议。

在突破规模化发展的瓶颈上，一线城市的资源稀缺并不是唯一的难题。魔方公寓相关负责人表示，长租公寓管理归口一直没有明确，给公寓企业在拓展规模的过程中带来很大阻力，特别是改造后的公寓项目消防验收标准不清晰。

“解决了这个问题，我们可能会获取更多的项目。”北京泊寓相关负责人表示。此外，对于商业办公楼等物业是否可以做长租公寓，“现在也是一个问号。”乐乎青年社区创始人罗意也指出，什么样的土地属性和房产属性可以发展，其实目前没有定论。

依靠租金难以回本

此外，更重要的是资金难题，长租公寓不仅投资回报周期长，而且前期投资非常大。泊寓北京相关负责人坦言，长租公寓是投资周期较长的行业，对于轻资产来说，行业投资回报周期基本在5~8年，所以如何获取资金支持也是一大痛点。

中原地产研究总监张大伟分析，目前长租公寓并没有盈利模式，最核心的问题是资产收益率与资金成本不匹配。从公寓的资产价格来说，租金的收益率不到1%，这种情况下连管理成本都无法收回。

另外，《每日经济新闻》记者了解到，在成都，优客逸家每间房的装修成本在1.5万元~1.8万元，再加上租入成本和新增空调等具体项目费用，仅靠收取租金很难回本。同样，北京泊寓也有同样的难题，以劲松店为例，该店每平方米投资超过2000元。龙湖方面则透露，根据不同户型、面积、资产条件等因素，冠寓在成都的装修成本在1000元~2000元／平方米。

龙湖冠寓成都金楠天街店目前处于满租状态。据记者统计，该店每个月的租金收入约43万元，但因为整栋物业属龙湖100%持有，通过租金回报难以在短时间实现盈利。龙湖方面表示，未来希望通过整合商业、公寓、联合办公便捷商业的综合体形态，以推动商业运营的综合盈利。

此外，刘翔也表示，考虑到市场的租金承受能力，可投入的成本有限，如何保证居住体验和品质等都成为实际运营当中的困扰。刘翔坦言，目前最大的痛点主要体现在供应链上，因为装修行业没有产业化，所以会存在不规范、工期延误，甚至因为开发商工程的质量受到影响等问题。

城市分化下租赁市场现状

在首批开展住房租赁试点的12个城市中，北京上海这样的租房需求“大户”却未被纳入。

业内人士认为，这与两地人口政策相关：北京本来就要疏解人口压力，所以很难再出台吸引外来人口的举措，上海情况与北京相似。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京对于租赁市场最大的影响应该是增加了19宗住宅70年产权的出租房用地供应，接近2万套房源的增量对市场的影响将在一年后浮出。

此外，北京未来5年内将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。

上海则提出“十三五”期间增加70万套租赁住房。一名知情人士分析指出，上海推70万套租赁住宅只是预期性指标，不是约束性指标，部分来源于新增，部分来源于存量其他物业。“租赁住宅本来属于保障体系，上海想把它摘出来，搞成三个体系，商品住宅、人才租赁住宅、社会救济保障”。

值得关注的是，各地“租购同权”均要求增加购房者的权利，除了子女就学外，户籍问题也备受关注。此前，除了一线城市和部分热门二线城市外，其余城市大都采用“买房即可入户”的户籍政策，但目前已有多个城市开始试水“租房入户”。

例如7月28日，无锡提出，租房者只要满足社保缴纳和居住证申领均满五年的条件，本人、配偶和未成年子女均可以落户。

而在更早以前，郑州、济南两地也明确了“租房落户”概念，但都不涉及核心城区。

根据郑州的户籍新政，在县（市）和上街区政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所（含租赁）的人员，缴纳城镇社保满两年后可申请常住户口。

济南规定与郑州类似，允许市内五区以外的常驻人员租房入户，不过重点人群可以放宽条件。

事实上，不少城市此前就已经通过人才战略的更新，对户籍要求进一步放宽。其中深圳最新的《户籍迁入若干规定》新增了“居住+社保”入户渠道，对持有深圳居住证，且具备合法稳定就业和住所（含租赁）条件的人员，其入户积分主要指标为参加深圳社会养老保险年限和拥有深圳合法产权住房年限（或合法租赁住房）。

而武汉、长沙、成都、西安等新一线城市和二线城市，今年也都陆续放宽了户籍制度，意图广揽人才。

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