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假如2018年房价下跌,房租会涨吗?
房价的涨跌与房租没有必然联系,决定房租价格的供需关系中,供给方是当地存量租赁房和新增租赁房的总和,需求方是租赁人口的总和。
当供给方各种参数不变的情况下,一个地区的需求方即租赁方人口总数增加时,或是人均收入增加时,按照供需平衡的原理,房租会相应的上涨。
当需求方各种参数不变的情况下,一个地区的供给方即出租方租赁房源增加时,经过最终的价格博弈,房租会相应的下跌。
其中有一种特殊情况会打破这种供需平衡,即垄断行为,这种行为在房价上经常得到体现,比如说开发商集体联盟,控制一个地区的大多数新房供给,要买房便只能高价买。
在租房市场上这种垄断非常之难,因为租房供给的主体目前还是散户,但目前有些一线城市随着各大房企进驻租赁市场,成片拿房,未来已经呈现出这种垄断和涨价的趋势。
这也就是说,不论房价上涨还是下跌,只要流动人口的增加超过新增租赁房的增加,租赁人口的实际人均收入是上涨的,那么当地的房租长期一定是上涨的。
而且当供需严重失衡,即当需求远超供给的时候,房租还会以租赁人员能承受的上线长期上行。
国际上公认的这个上线即房租收入比50%,比如纽约,曼哈顿,孟买,首尔、悉尼、雅加达、胡志明市等都差不多50%的这个比例,更夸张的甚至超过60%。
这个比例并不会因为你是发展中国家就有所降低,当人均月收入10000元时,租房支出5000;而当收入5000元时,租房支出2500;自然我们的一线城市也不例外,据易居研究所的数据,截止2018年6月,北京房租收入比为58%;上海48%;深圳54%;
前面给大家说的是经济学理论,下面我给大家用实际数据来说明租金短期的涨跌和房价没什么关系,和整体的经济大环境有关。
从德国房价的走势和房租走势的背离,可以看出房价涨跌和房租确实没有什么关联。
众所周知,德国和日本是全球非常罕见的良心房价,由于对房产交易环节苛以重税,房价几十年如一日,基本没有什么起色。
但房租同样成为了德国非常严重的社会问题,德国民众对高租金同样叫苦不堪,汉斯·博克勒基金会研究报告指出,五分之二德国家庭的房租占工资的30%,柏林2011年至2016年间,租金年均上涨9.6%,甚至爆发万人大游行。
再比如小编所在的深圳,在2015年到2016年间,房价基本翻番,但房租有房租自己的步伐,沿着房租收入比50%的上限缓慢前行(2015年人均可支配收入增长9%,2016年上半年增长9.4%)。
在房价暴跌的2008年,房租在2017年12月见顶,截止到2008年四季度,住宅平均租赁价格为33元/平方米,平均跌幅9.4%。进入到2016年8月-2018年2月,深圳房租连续阴跌,而在这段期间,深圳二手房成交数据(新建商品房数据没有参考性)并没有呈现下降走势。
(深圳租金走势)
(中原楼市成交数据)
正常情况下,房租是供需双方博弈的结果显示,供给方由新增租赁房数量决定,需求方会因为经济大环境的改变,而影响租赁人口的数量及收入,从而影响房租的涨跌。
2018年不管房价是涨还是跌,只要经济下行导致租赁人口减少及实际收入下滑,房租大概率向下(深圳属于前文描述的特殊情况)。
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