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最高层定调!未来10年房价是涨还是跌?
对于2018年至2020年房价整体趋势,我看跌!更确切的说是:“拿什么撑住你,我的房价”
所有的商品价格都是由供应和需求决定的,房价也不例外。
房屋的供应端无外乎三种情况:政府供应;市场供应;政府和市场的混合。大家各有利弊,政府供应容易出现资源匹配不当的问题;而市场供应则容易情绪化,不好控制房价走势,对经济造成毁灭性的打击。
房屋的需求端无非两类投资者:一种是真正的刚需,另一种就是出于任何目的的投资需求。所谓刚需就是当买房不保值甚至预期亏损的时候,依旧愿意购房的投资者,而所谓的投资需求都是预期看涨的买入者。理论上来说,不论是政府供应还是市场供应,房屋的长期走势都由游戏规则制定者决定,当投资房产的收益(包括租金收益)小于资金无风险利率且预期不变时,投资需求基本就全部消灭,即出现两种情况的时候,买房将变得无利可图,一种当M2增速-GDP增速-税收=0的时候,同时供应端和刚性需求同步(钱没贬值,但2个人枪3套房会改变货币的流向,房价也会上涨)。最理想的状态就是房价与实际GDP增速同步。
而房价的短期走势只由一个因素决定,即预期,也就是不同人不同的共识。特别是在交易市场的调控中,预期管理对短期走势起到了决定性的作用。
只有当所有的影响因素最终落实到买入键和卖出键的时候,房价的供需才会发生实质性改变。而在这个买入和卖出中间,每个投资者可能有一千个“脑回路”。
比如说,放水会不会导致房价上涨呢?一个投资需求的买房者在接收到这个信号的时候,会开始考虑,到底放多少水呢?能对冲掉经济的下滑吗?我能全身而退吗?如果收益甚微,或者风险较大?那么最终的交易端就会凉凉,购房的需求端就会少掉一个参与者,供需的天平就出现了倾斜,最终就影响了价格。
再比如说,贸易战的最终走势。如果中美关系越来越焦灼,那投资需求者的风险偏好也会跟着降低,若是触发卖出键,供需也就改变了。
那么到底2018年到2020年这两年半时间里,我们的房价会怎么走呢?
如果在2020年前没有出现系统性金融风险,没有爆发经济危机,我认为除了一线非常核心的区域房价比较平稳或微涨外,其它区域房价将出现或多或少的下滑,如果政府控制得力,这个趋势会非常缓慢。
一方面,我认为在经济增速与房价背离,国际货币市场与我国背离的情况下(2018年二季度GDP增速同比增长6.7%,再次回落0.1%个百分点。而以美国为首的主要经济体或主动或被动货币市场逐渐紧缩)我们有强烈的对冲需求(即缩小中间的剪刀差),房价再涨无异于自找麻烦。
另一方面,这个锅政府不背。不论是从中央还是地方,大幅放水,再次任由资金流入房地产,当房价出现崩盘的时候,后面对应的是政府的主权信用受损,谁都背不起。所以在中央政治局会议上,最高层提出了“坚决遏制房价上涨”。
最高层都定调的事情,没有必要再去争论,未来我们面对的不是房价涨多少,而是拿什么撑住你——我的房价。对于有些投资客来说,应该寄希望于下半年财政政更积极,货币流动性更充裕,这可能是最后一次逃顶的机会。
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