如何轻松成为包租婆、包租公？

其实这篇文章我早在几个月前就准备发表了，可当时稿子写了一半就搁置了，要是当时就发出来，说不定可以帮那些行动力强的人多赚几个亿。因为它可以对冲这几个月发生的两件大事：人民币持续贬值，房租持续上涨。

不过现在分享这个赚钱方法也不晚，不卖关子，马上进入正题。

我相信正太叔的读者里面肯定有一些是佣有二三四五套房子的土豪，但是更多的是只拥有一套自住房或者买不起房的人。

如果正太叔告诉你，有一种投资工具只要你敲敲键盘就可以让自己成为包租公或包租婆、每年坐等租金分红，你们会不会有兴趣？

没错，不忽悠，真有这种途径，它就是REITs，翻译成中文就是“房地产信托投资基金”。

一、那么，什么叫“房地产信托投资基金”呢？

假如有一群人想买些房子回来收租当包租婆包租公，但是钱不够，他们就可以凑一起合买。

比如你出个厕所的钱，我出个厨房的钱，她出个客厅的钱，等凑够钱的时候，我们就可以请一位专业的投资经理人帮我们把钱拿去投资了。

因为我们不知道哪里的房子回报率最高，而专业投资人他们知道，他们可以帮我们去世界各地寻找性价比最高的房产。

最后帮我们投资，然后大家每年坐等分红。

这就是所谓的“REITs房地产信托投资基金”。

REITs最早起源于美国20世纪60年代初,当初是就是为了能帮中小投资者以较低门槛参与不动产市场、获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。

后来，日本、香港、新加坡也相续开始推出这种模式，并已经形成非常成熟的市场规模。

当然，中国也一直在尝试这种模式，但是可惜的，中国目前还是没有一只真正的REITs发行，之所以中国迟迟未能发行标准的REITs是主要受到“法律”、“税收”、“定位”、“物业”、“人才”这五大困境。在这我们不详细展开讨论。

虽然中国目前没有，但是美国，日本、香港、新加坡的REITs的交易市场已经非常非常成熟了，而我们只需在线开一个美股帐户就可以进行交易了。所以做事，要懂得放开思维限制。

既然REITs与房产相关，也可以在股票帐户交易，那为什么不直接买地产股的股票呢？

其实REITs并不是房地产股或房地产基金，它只是一种与房地产相关，但由专门的投资机构对房地产的经营投资管理的基金，而且它不是靠倒卖房子差价来赚钱的，而是主靠租金与利息的收入来分红的。

比起股票或者实物房产，它有几大优点是它们无法比拟的：

1、省时省力

买REITs不像买房子费时费力，需要自己选址选房看房办手续，它只需要你在股票帐户上敲入几个相应的代码就可以变相成为房东了。

2、注重投资而不是投机

REITs的收益来源不是靠低买高卖房子的差价而来，它主要是靠房产的租金和房地产的升值取得回报。

3、有稳定的分红

你买的REITs就算不涨也不怕，因为它每年会把90%以上的利润分配给持有它的投资者。所以收益稳定、长期回报率很高。

且股市、债市的下跌对它的价格影响不是很大，你再也不用看股市的脸色了。所以真是一个抵抗通货膨胀的好项目呀。

4、分险更低

比起我们自己单一投资房地产，REITs会投资不同国家，不同地区、不同类型的房地产，所以风险更分散；

5、流动性强

卖过房子的人就知道，房子是流动性非常差的一种资产，因为房子不是随时可以卖的掉的，比如今年，很多人的房子挂了半年都卖不出去（其实以前卖房也是好几个月才卖的出去）。

而REITs不一样，它像股票一样，随买随卖、随时变现。

所以，REITs魅力就在于”有专业机构帮我们找专业的人员把我们的钱分散投资在各地区的房产上，让我们每年得到分红的同时还拥随时可转让变现的股权”。

那么，全球的REITS表现如何呢？哪个地区的REITS表现最好？

我看了彭博的一个全球房地产信托投资基金的投资表现，截止2017年年底，香港地区的REITS市值加权年度涨幅高达31.5%，而第二名是新加坡地区+21.5%，美国是9.8%。

听起来很有诱惑力！！！但问题来了，每个地区都有几十甚至几百只的REITs，我们应该怎么选呢？

在这里，我分享几只我的研究结果给大家参考，但绝对不是荐股，大家千万不要盲目跟风，盈亏我都不负责的，你们要保持独立思考的能力。

我们从表现最好的香港地区说起吧：

香港地区有多只REITs，当中有一只叫做“领展”的REITs，是亚洲最大的REITs，同时也是全球以零售为主的最大一只REITs。

它成交量很大，交易也最活跃，在香港有一百多个商业物业，同时还拥有相当数量的停车位物业，整体出租率高达96%以上，超过50%的香港人需要在它旗下的物业消费生活。同时它旗下还有北京与上海的物业。它们平均每年的租金都在逐步上涨。年报率通常超过40%。

所以，领展在香港几乎处于垄断地位、利润非常可观，也正因为这样，这几年已经受到民怨，也被****批评过。所谓树大招风，这也是它目前最大的风险。

接下来说说新加坡：

根据历史数据统计，新加坡的“枫树物流信托”、“凯德商用信托”、“丰树大中华商业信托”这三只REITs长期表现最优秀。

第一只主要投资于新加坡、日本、香港、韩国、中国、澳大利亚的物流地产。

第二只主要投资商业地产。其中还包括中国11座大型购物中心。

第三只主要投资办公楼和零售房地产。

它们的年回报率均超过30%。同时也是当地市值最高，交易量最活跃，流动性最好的REITs。

最后我们说说美国：

Vanguard,它追踪的是MSCI美国不动产信托指数，三份之二以上是不动产投资信托市场，从2009年一直上涨到现在。当然，涨幅是跑不过标普500的，因为这九年刚好是美国大牛市，不过胜在每年有分红。

除了这只传统的不动产信托指数，美国还有好几只不以房产为主要投资的REITs均表现良好，比如以基础设施和数据中心为主的美国电塔也表现非常优秀。

时间原因，其它更多的REITs我就不展开介绍与分享了。大家有兴趣可以自己去研究所有REITs。

二、如何购买？

说回大家最关心的话题，如何投资REITs？

其实非常简单，自己去网上注册开个美股帐户，然后输入相应该的代码就可以购买了。

比如香港领展的代码是00823，美国Vanguard的代码是VNQ。

你在美股帐户上输入上面这些代码就可以像买卖股票那样购买它们了。

下面是“领展”与“VNQ”这两个月来的表现，两个月就涨幅超过10-21%。

前面我说过，REITs优点非常明显，就算它不涨，每年还有分红，就等于买理财产品一样，而如果像香港领展那样又上涨又分红的话，简直是好过股票或普通基金百倍。

但是REITs并不是无风险投资，它会受到汇率波动的影响而影响价格，也会在加息周期引起下跌的可能。

而现在美国开始了加息的周期，香港也很有可能跟着加息。所以不管你是投资香港的REITs还是美国的REITs都要重视这方面的风险。（所以每周保持看我的“经济周报”是对你们投资非常有帮助的）

所以投资REITs化解风险最好的办法就是把它当ETF定投那样，每个月固定投一笔钱，千万不要一把梭。

在欧美的投资教科书里，REITs通常被列为股票和债券之外的首选资产。因为REITs在美国的长期表现是好于美国股票大盘与房地产投资的，更是远远好于散户的交易记录。

很多读者一直在问我现在该不该买房，其实如果是刚需的话，买的起的话赶紧买，而如果是投资的话，目前明显不是好时机。

很多投资者因为看到中国房价的持续上涨所以对其它资产的投资都不感兴趣，但其实这是一件非常危险的事，尤其是从现在开始，两个大国将会长期抗衡、中国经济也在转型。所以“资产配置多元分散化”才是百姓对冲经济动荡、通货膨胀、资产保值最有效的方法。

如果你继续看好房地产市场，那更应该去配置海外REITs，因为它的流动性非常高，可随买随卖，如果把投资时间拉长，它的长期回报率还超过传统的房地产投资、以及股市、债券的回报率。

今天的分享就到这，希望大家永远保持空杯心态，多学点基础金融知识，坚持做一个长期投资者，不求大富大贵，只求跑赢通货膨胀、跑赢身边的人已足矣。

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