网贷兑付“债转房”：看似止损良方，实则得不偿失

网贷平台进入清盘潮后，奇葩兑付方案频现，实物置换成为平台缓解债权压力的首选，其中债权置换房产这一特殊兑付方式也渐渐进入投资人视野。

作为债务重组的一种方式，债权置换房产看似是解决投资人债务问题的一种良方，在一定程度上达到“双赢”的效果，但实际上却暗藏一个隐形的无底洞，因为它在实施兑付时并不是全部兑换，而是需要投资人额外支付资金。这样来看，投资人不仅未得到补偿，还很有可能从一个陷阱跳进另外一个陷阱。

其实，部分投资人之所以同意债权置换房产，多数是考虑到本息支付无望，与其血本无归还不如多少得到些许补偿的心理。但值得注意的是，有些债权置换的房子大多为销售不畅或五证全或不全的在建工程。

应运而生的“债转房”自今年端午节过后，P2P爆雷已不再是鲜见之事。

据网贷之家数据显示，截至2018年10月底，P2P网贷行业正常运营平台数量下降至1231家，累计停业及问题平台达到5190家，其中，10月没有新上线平台，停业及问题平台数量达46家。

新金融深度注意到，自从监管介入，多数平台出现问题后已不再选择直接跑路，而是在暂停运营后，给予资产延期兑付方案。其中，债权置换房产的兑换方式也在悄悄的大行其道。

10月18日，草根投资在其官网发布了《草根投资用户利益保障机制》的公告，公告中称，草根投资目前存量借款项目的对应借款本金为971470.8282万元，将以现金兑付为主，房产，车辆，上市公司股票等多种兑付方式为辅的兑付措施，供出借人自主选择，并承诺方案到期时全额兜底收购剩余出借人的剩余债权。

9月28日，宣布清盘3月有余的P2P平台“好好理财”发布《好好理财债权置换方案》称，即日起全面停止12至18期现金兑付方案，将对出借1万以上的投资人实施以债权向地产开发商置换资产的一次性兑付方案。公告称，近期平台将在官方客服群内以逐一标的的方式公布项日介绍、资产坐落、相关证件以及实景照片，并标明市场价格，再根据出借人的出借金额进行认领，出借金额不足认领一套住房的可以多人联合认领，认领完毕后统一安排登记确权，然后由出借人自行处置资产。

8月4日，东方银座旗下小微金融等P2P平台发布关于平台债权安置方案的联合公告（下称“联合公告”），对小微金融、小微融通、东银金服、东银黄金（以下合称“平台”）4家平台所发布的投资标的形成的全部债权进行安置。平台强调称“绝对不开通债转股或债转平台功能”。但据联合公告内容，在房地产中赫赫有名的东方银座可提供债转房方案，投资者可本着个人自愿原则私下协商。8月9日，平台发布关于平台债转房的问卷调查，以保证债转房实施方案更具可操作性。据了解，实际上，在进行“债转房”后，投资人的花费项目也均在东方银座体系下。

其实，债权置换房产这一兑付方案的盛行并非偶然。自2011年起，国内不良债权大规模涌现，其中P2P平台的坏账规模在近千亿左右，民间投资担保公司大规模的“倒闭潮”，网络非法集资案也呈现高发态势，另外还有其他三角债务关系等现象显现，导致不少投资者多年的积蓄随之血本无归。

在这样的社会大环境之下，债权置换作为一种市场新型模式应时而生。其本质是帮助投资者将损失降到最低，以理财合同的金额，冲抵置换资产的部分价款，剩余款项以银行贷款/现金支付等方式补足交齐。

据新金融深度了解，2014年底以来，大量担保公司通过高息理财的方式，向社会公众吸收资金，最终导致资金链断裂，众多投资人、担保公司、企业深陷其中。

担保危机爆发后，债权置换开始兴起，更有个别企业做起了“盘活担保债权”、“回收担保理财合同”等为目的的债权置换业务，到2016年，这种置换模式形成了一定的规模，并形成了一个全新的行业——债权置换。

然而，部分投资者却透露，“置换过来的房产，很多都是卖不掉或者建设资金不足、无法续建的房子，甚至置换的房产价格也远高于市场价，有些平台可能就想利用债权置换接过来赚个差价。”

止损的背后是得不偿失与恶意退出平台或跑路平台相比，债权置换满足部分投资人安全退出的需求。在一定程度上，仍然有可取之处。但是至于用房产兑付这一方式比较特殊，不仅房产的价值评估影响因素较多，兑换价格虚高也遭到了投资者的广泛质疑。

据中华人民共和国合同法第79条显示，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。但必须要明白的是，债权置换公司不是买卖产品的，他们只是提供了一个途径来解决不良债权，通过置换由专业资产团队挑选的高保值产品来保全投资者的资产。也就是说，债权置换方式是合理合法的。

新金融深度认为，部分P2P平台选择实物抵债的方式或许是出于无奈，但也有些是平台的拖延战术。更有分析人士曾指出，实物兑付行为其实就是平台即将跑路的先兆。

债权置换，是将不良债权置换成高性价比的有形商品资产，以实现债权变现的一个过程。部分投资者却发现，债权置换的房产中，却存在销售不畅、五证全或不全的在建工程,而且并不是全额兑付。

更糟糕的情况是，有些置换的房产其实是地产开发商与旗下P2P平台的合作之举，即房产经营者借助旗下的P2P平台以高于市场价的价格清理库存。对于这波操作，不由让投资者惊叹：“我从未见过有如此厚颜无耻之人”。

有业内律师曾债权置换房产的3大特点。其一，置换的多为五证齐全、销售不畅、开发商资金紧张、较为偏远的房产及旅游地产等。其二，相当于团购，即组织一批有担保债权的客户集中购买，做担保的公司可以从其获取差价。其三，除了债权抵扣部分，实际支付价（现金支付+银行贷款）会低于售楼部销售价，差额部门可视为是团购优惠。有些房产会做到理财金额冲抵首付款，其余款项全部按揭，相当于提高合同价，利用理财客户的贷款资格从银行获取更多的贷款。

“不管是什么原因做的理财，其最终结果就是投资失败，这已是既成事实，不要为了挽回损失再投入新的资金，因一时冲动花钱买了个无用的资产，不仅没解脱，反而从一个坑跳入另一个坑。如果做债权置换，一定要跟开发商网签合同、要开发票、钱要转到开发商账户里，必须是事实交易。因为一旦签署实物兑换合同，兑换了实物后，债权关系就结束了，事后维权是很困难的。”上述律师表示。

新金融深度认为，类似于债权置换房产的兑付方式看似是多方共赢的选择，既有平台妥协后的无奈，也有兑付平台在债务压力之下的缓兵之计。在进行债权置换时除了谨慎认清资产的价值外，还要结合自己的经济承受能力等实际情况。宁肯继续等待债务偿还，甚至放弃债权，也不应额外花钱购入一项没有价值的资产。

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