房地产繁荣正式终结！10年前的那场危机给我们怎样的惨痛教训？

历史上发生过的规模大的金融危机有很多，最近的一次则是2008年的美国次贷危机，无数金融机构倒闭破产，无数人失业...次贷危机在击破资产泡沫的同时，也给后世产生了深远影响。

次贷危机的起源

在次贷危机发生前，美国房地产市场空前繁荣，再加上低利率，不少机构把钱放贷给那些无工作、无固定收入和无资产的人，使得次级抵押贷款市场迅速发展。

然而随着房地产降温和2004年美联储开始加息，次贷利率也水涨船高，贷款者们的还款压力越来越重，断供事件开始出现。接着，这些按揭房子的人发现此时出售或抵押住房再融资也非常困难，索性直接弃供。而银行依法收回了房产也拍卖不出去，最终导致资金链断开，爆发危机。次贷危机带来了怎样的惨痛教训？

次贷危机的爆发最终波及全球主要金融市场，日欧，以及拉美等国甚至至今都没有完全走出次贷危机的阴影。而它们亦是活生生的教科书，给我们带来许多启示：

1、高杠杆。10次危机9次离不开高杠杆，而房地产又是典型的高杠杆部门，当经济繁荣时，杠杆让你事半功倍，负债变资产；然而崩盘后甚至出现短暂回调，杠杆会教你做人的。以次贷危机为例，由于房价上涨，金融机构并不怕借款人断供违约，因为即使收回房子依然可以拍卖抵押卖个好价钱，还能赚上之前的利息，因此对借款人的门槛要求越来越低，信贷规模也不断放大。

2、资金错配。这在某种意义上其实也是加杠杆的一种形式，但是这种风险比前者更大。在次贷危机期间，为了满足大量的次贷需求，金融机构开始用短期的资金为长期资产提供信贷，相当于拿你用于日常开销的收入去投资长达几年的项目。这种风险显而易见，一旦项目亏损，你的生活都成问题。而次贷危机期间金融机构在资金短期甚至没有资金，仅依靠隔夜甚至短期限资金的情况下，依然发放几十年的房贷。这种资金错配很容易造成债务的堆积，一旦泡沫破灭，危机一触即发。

3、过度繁荣。经济危机前总是伴随着过度繁荣，次贷危机发生前7年，2001年网络泡沫破灭后，为了刺激陷入衰退的经济，小布什推出了“居者有其屋”计划，旨在刺激房地产市场。此外美联储也连续13次降息，联邦基金利率从2001年初的6.5%降到2003年6月的1%。而这些最终都造成了后续房地产市场过度繁荣。结果是，美国房地产市场占GDP比重由2001年的15.9%上升为2006年的19.7%，住宅投资占总投资比重最高达32%。2000～2007年的房价涨幅超过了过去30多年来的涨幅。据美国主要城市房价指数显示，2006年6月美国10大城市的房价涨至226.29，是1996年12月的2.9倍。抵押贷款发放规模也达到空前水平。

4、流动性过剩。低利率刺激了房价的飙升，因此也催生了流动性过剩和房地产泡沫，在房价上涨的同时，房屋空置率也在上涨。而此时如果没有城镇化、居民收入增长等基本面承接流动性的话，必然会出问题。

5、监管缺失和加息。房地产本身的高杠杆属性，加上信贷失控和监管缺失，很容易导致上述资金错配这样的现象，不说次贷危机，就拿国内来说，1992年海南设立特区后大肆鼓励开发，开发商、银行和政府形成铁三角，这都是危机前的乱象。而此时如果来几轮加息或调控的话，泡沫则会立即崩溃。

总之，次贷危机带来的启示还有很多，值得我们每个人甚至国家的执政者去反思。

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