20%：中国房价下跌的极限？

以房地产在中国经济中的地位和作用，永远不要期望房价会一降再降，这样的心态只会让你一次又一次地踏空。

2009年，菜导有位阿姨，在深圳看房，当时她想要给儿子买一套婚房，却没想到，几天跑下来，一口气下了3套定金。

阿姨当时的理念很朴素，她也没考虑什么经济学原理，完全是凭直觉：现在的房价不贵啊，2007年的时候是这个价，2年过去，还是一个价，现在买挺划算的。

阿姨美滋滋地坐上房价飙升的快车，3套深圳的房，当时还有各种一成首付，两成首付的优惠活动，总支出加起来没超过100万。

而如今，阿姨的身价可能让很多人望尘莫及了。

那么，为什么偏偏是阿姨赢了？我们在2009年，怎么就没敢下手买房？

答案其实也简单，因为我们太聪明，精通各种金融理论，总是聪明地趋利避害，聪明地希望买在最低点，聪明地等着房价崩盘。

但很残酷的一个现实就是，有时候聪明反被聪明误了。

为啥中国的民众一有钱就想买房？因为过去的10年，空军们都以为房价会大跌，但最后涨得永远比跌得多。

当初听了任志强话的人，绝对比听了谢国忠的要强得多得多。

今天，我们就来盘点一下，部分国家房价下跌周期的时间跨度以及下跌程度，从中找出对我们的借鉴意义：本轮的国内房价回调，平均最多能够跌多少呢？

废话不多说，现在开始吧。

上世纪80年代末期，日本房地产泡沫破灭，房价大跌。

从1989年到2010年，日本楼市经历了20年熊市，相比泡沫高峰，共跌去2/3的市值。

更直观的来看，1989年6W一平的房子，在2010年，可能2W就能买到了。

许多的人因此有一种心理暗示，认为中国如今的经济形势和日本惊人的相似，因此，房价也有巨大的下跌空间。

但这种观点，其实有很大的破绽。

首先，1989年的日本，早就是高收入国家，当时整个日本上班族的人均年收入，高达450万日元，按照现在的汇率来看，有近30万人民币。

而2017年，中国的人均收入仅为8690美元，折合成人民币，也不过6万不到，还在突破中等收入陷阱的前夕。

中国如今的发展水平，说得残酷一点，和1989年的日本完全没有可比性。说得好听一点，还有巨大的上升空间。

从经济发展程度来说，中国更像1970年左右的日本，而从房子本身的价值来说，中国房子的附加值也明显更高。

日本的房子仅仅是一个住所，不存在和其他资源的绑定，所以年轻人认为，租房比买房更方便，也更划算。

而中国的房子，因为绑定了户口，学位等一系列资源，使得房子开始成为一种“刚需”，毕竟只要你想要结婚，生孩子，就必须买房子——不然，怎么过双方父母这一关？

同时，日本的经济模式和中国也有很大的区别，日本是汇率自由化的国家，外汇交易非常频繁，在全世界，日本太太团都是一支神秘的外汇力量。

这样的国家，不存在保外汇还是保房价的问题，因为都保不住。

危机来临时，自然有一波先知率先逃顶，继而引发破窗效应。

因此，也没必要过分强调日本楼市泡沫的深远影响。归根结底，日本在这方面的经验对中国的借鉴意义较小。

实际上，相比于日本，中国的房地产市场和欧美国家更为相似，在美国买房子，学区也是一个重要的考虑因素。

10年前那场源自美国房地产市场的金融海啸，其实也对当下的我们也有一定的借鉴意义。

那一场危机，归根结底的导火索是房子断供潮，当时美国的房地产市场经历了8年上涨，无数金融工具和金融创新，其底层资产都是房子。

那么，这么可怕的金融危机，使得美国的房价跌去多少呢？

从未经历过通胀修正的数据来看（蓝线），房价（中等大小房子售价）的顶点是2007年的23万美元，而最低点则是2012年的17.5万美元，跌幅大约为20%；

而从经历过修正的数据来看（红线），房价5年间的跌幅约为42.5%，但这是指算上了货币时间成本，实际上未经历修正的数据更为直观一些。

所以，伴随着各地频频出现的楼市降价新闻，很多人开始担心：这会不会是要崩的前兆？

实际上，美国和中国也有一些不同之处。

对于个人来说，最大的差异在于，美国有个人破产保护制度，而中国没有。

在美国，如果房价跌幅超过首付款，个人以按揭贷款购买的住房成为了“负资产”，个人选择“断供”，只要把所持有的住房交给银行，其个人住房债务就此中止。

而在中国，如果房价大跌，居民选择“断供”，这时不仅发放贷款的银行可能收回该住房，而且该居民所欠下的债务还得继续还，直到其债务全部还清为止。

用个形象的比喻来说，美国的房贷，是有限责任的，中国的房贷，是无限责任的。

所以，房奴不是你想断，想断就能断。在美帝，大不了一切归零，从头再来。而我们这，只有层出不穷的老赖，和老赖身后那无法摆脱的债务。

因此，在中国，普通人不会轻易选择断供，即使有断供潮，也不会像美国一般剧烈。

综合美国和日本的情况，再加上菜导收集到的其他数据，简单来说，个人认为房价下跌分为以下三种，每种的跌幅各有不同。

第一种，日本型增长乏力。人均收入早早地触及天花板，再加上人口拐点，政策失误等一系列叠加效应，房价下跌幅度最大，时间最长，这也是所谓的年轻人洗洗睡型。

第二种，则是美国型金融危机。经济的基本盘还是稳定的，只是某个环节上泡沫过大，这种房价下跌幅度不算大，一般为20%-30%，下跌时间也较为短暂，这是所谓的局部调整型。

第三种，则是单纯的经济不景气。这种情况，一般没有爆发大规模经济危机，只是短暂的陷入萧条，房价一般表现为阴跌，下跌幅度为10%左右，可以参考台湾2014年的房价修正。

乐观来看，我认为未来两年内，我们更接近于第三种和第二种之间。参考国际平均收入，中国也还有大幅的发展空间，不必过于畏惧。

从历史的经验来看，房价下跌期间，往往是刚需们买房的好时机。

以房地产在中国经济中的地位和作用，永远不要期望房价会一降再降，这样的心态只会让你一次又一次地踏空。

当然，买房也需要考虑自己本身的实力和其他因素，你认为未来我们会走三条路里的哪一条呢？一起来聊聊吧。

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