房贷大揭底【上】：天上的风向VS地上的投向

在之前的《拨开房贷利率拐点疑云》文章里，我们聊了个人房贷表面上的市场现状。今天想更多地从银行的经营逻辑和运作机制的层面，带大家从银行的视角，看看他们是如何“算计”着房贷业务的。

“愉见财经”先来说说，个人房贷对银行们而言究竟算个啥？

其实，从部类划分看，房贷的头上顶着三顶“帽子”：

- 在投向分类上，个人房贷归于“房地产类贷款”；

- 在贷种上，房贷是个金业务，属于“零售贷款”；

- 在头寸期限上，房贷是“（中）长期贷款”。

在【房贷大揭底】系列上期，我们先来将其中的【房地产类贷款之：政策逻辑】

之所以把这一点放在最前面说，是因为说白了，银行决策房贷放与不放、放多放少，是有个“框框”的，那就是房地产政策宏观导向。

简而言之一句话：看天上的风向。

还记得始于2014年的那波政策支持吗？那个时候银行们其实是不太有动力做房贷的，一来房贷在零售品类里价格不高、比较“鸡肋”，二来当时银行是真没啥额度，“愉见财经”记得彼时央行都苦口婆心地将个人房贷解读为了“有经济增长稳定功能”。

意识就是，银行们别老惦记着赚多赚少，还是要有社会责任，为居民刚需、为社会金融办实事。

政策总是带动银行的。后来的情况是，银行们起先不太情愿地慢慢动了，一年后干脆加速动起来大干特干了。因为2015年下半年和2016年的情形是：房价又大涨了（房贷是抵押贷款，这意味着银行的抵押物增值了）；而银行自己又“资产荒”了，银行们的中小微企业贷款不良跳升，于是不少银行大搞“零售转型”、寻找零售底盘、“信贷结构调整”——不良率真心很低的个人房贷，是整个2015年里银行们齐齐想投靠的一面岸。

银行业有一句顺口溜，叫“经济下行周期靠零售，零售靠房贷”。这句话估计是2016年业内共享的金科玉律。

据“愉见财经”当时从某股份制银行总行零售部那里套出来的话，他们2016年的机制是：年头专门要求了大约20%的房贷增速；调低风险内评法里的房贷计提；在FTP计算中给房贷以优惠计价。

这些做法，就是总行给分行支吃蛋糕，各种优惠加起来，各个分行放房贷定价83折就能保本。基层行嘛，要靠业绩来提奖金提费用，分行长支行长还等晋升呢，因此大家都有动力做大房贷。

这条金科玉律一直用到了2016年底（或有的到2017年），银行们本身没打算改变，但政策的手要来扭转了：一是因为房地产市场过热（政策出手前，“地王”接连出），二是因为居民部门的杠杆上去了。

于是，2017和2018年的情况，就是银行没多大腾挪空间去放房贷了。我记得管得最严的一个阶段，余额和增量两个指标，按月盯着你看，有没有“控制”或“缩小”。

（关于这一阶段的“风变与价变”，“愉见财经”曾独家给您扒过内幕，可跳转《房贷的真相：要么贵，要么等！》）

那到了眼下，情况的确有点微妙。从政策口径上看，刚刚过去的2018年底，一切还是“房住不炒”的整体格局，但同时，住房保障、刚需保障的口径也是一直没变的。

2018年12月21日，中央经济工作会议明确房地产市场发展基调：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。对于房贷和直接与之相关的“居民部门加杠杆”问题，目前为止并无任何松动言辞。

但另一头，有“因城施策”在里面，所以如果楼市出现趋势性下滑，有些地方已经“因城”地取消限售放松限购了；加上货币政策已经比去年松快了，那么，房贷会不会跟着动？

眼下基本的张力是，多家银行的下级行其实是默默地、悄悄地，想动一下的，只是有时动了会被“按回去”。从市场化的逻辑来说，毕竟其它品类贷款不良的压力还是在的，零售贷款里头，消费信贷虽然赚得多，可现金贷风暴酿出的风险是向银行体系蔓延上来的，包括信用卡部门，资产质量都在经受考验之中。

所以对房贷，有些银行仍然停留在2015年底和2016年的心思里。

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