房抵贷产品，风险正在逐步袭来！

房地产与基建，一直以来都是中国推动经济高速增长至关重要的因素。

自房地产正式开始市场化以来，我国 GDP 增速每有出现下跌的趋势，伴随而来的必然是一系列的楼市刺激政策，以此推动经济转跌为涨，为此房地产又被人戏称为「中国经济的夜壶」

也正是在这二十年来的不间断起夜中，我国楼市才从最初的一线均价每平 1500 元飞速飙涨至三线每平均价 6000 元的地步。当然了，有一个道理我们都可以理解，经济的发展必然会带动商品价格的上扬，房子也不例外。

但目前的问题是，我国房价显然已经处在了一个与人均收入水平所脱节的地步，以至于一间房子需要掏空六个口袋，这种畸态的商品价格，实质上是个体利益让渡于社会利益的过程，是一种不求回报的自我奉献。

现在，我们需要面对一个现实，在不断地刺激放水中的「中国经济的夜壶」，已经快要满了。

在这个现实基础上，回到我们的 P2P 市场中，P2P 与楼市存在着一个关联比较深的产品，房抵贷（指一切以房产为终极风险保障的产品）。

房抵贷产品是 P2P 市场上较为主要的一个产品，在一个对于房子有着畸态追求理念的国度，以房产作为终极风险处置方式的借贷产品，受到投资者们的热烈追捧，其交易规模在 P2P 市场总规模中占据了相当大的比重。

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楼市中的 P2P

毫无疑问，接下来 2-3 年间的房地市场走向，会在很大的程度上影响平台的坏账率。

（Tips：坏账率不等于逾期率，逾期是指项目发生违约，而坏账是指当项目违约发生时，平台无法追回或处置债权所覆盖的损失，通常而言，P2P 平台的终极风险保障措施都是平台为了最大程度的压低坏账率而采用的措施）

当楼市在进一步的刺激之下进入上扬期，这意味着房地产交易市场将变得更为火爆，对于房抵贷产品而言，火爆的市场之下，平台将获得更快的房产处置周期，以及更高的产品议价权，这对于平台能否快速扭转坏账损失，以此缓解违约带来的运营压力，有着至关重要的作用。

当楼市进入下行周期，毫无疑问市场将进入寒冬，在买涨不买跌的大众心理下，无论是价格亦或者交易规模都将出现一定程度的下降，而这对于房抵贷产品而言，意味着更长的处置周期，更低的产品议价权，平台将可能陷入资产长时间无法处理的尴尬境地，而折价售卖意味着在一定程度上将无法覆盖损失，坏账率叠加而起的坏账损失，将会进一步加大整个平台的运营压力。

当楼市如果陷入不温不火的境地，也就是近一年来政府常说的 “稳”，情况会变成什么样呢？

进入这种局面下，无论是资产处置周期与产品价格，都将处在一个较为稳定的状况，这种稳定不是特指快或慢，而是一个相对比较适中的周期，比如房产的处置周期将长时间的保持在 1-2 个月左右的速度，对于平台而言，其中的变数会相对较小，这是一个相对来说比较温和的状态。

不过现实是，我们的楼市自去年 6 月份开始已经进入了下行周期，全国楼市都出现了不约而同的降价现象，为了应对楼市出现的情况，官方开始考虑终止近两年来实施的楼市调控政策。

这一意志的最为直接体现就在于—2018 年 12 月 18 日，山东省菏泽市取消楼市限售举措，而这项措施颁布的时间，恰恰就是 2018 年中央经济工作会议召开的前一天，其政策发布时间节点令人深思。

现在，我们需要讨论的是，未来几年内，房地产市场出现哪一种场面的概率更大一点。

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概率间的房贷

上行：30%

下行：70%

这个概率如何得出？

我们都知道，近一段时间内的整体经济状况并不似以往那般明朗，无论是涉及进出口的外部领域还是制造业、民企等内部领域，我们的经济体都遭遇了不同程度的挑战，越来越多的企业开始裁员，与之相关工业领域金融数据（PMI 指数跌入荣枯线）也在表示：我们的经济增长力，已经大不如前了。

为了解决这一个问题，我国再次兴起了基建的大旗，在短短的一个月内，国家发改委批复了多个轨道交通建设规划和高铁建设项目，涉及项目累计规模合约 9300 亿元。

此外，为了解决小微企业问题，日前央行全面降准 1%，释放规模约 1.5 亿的资金进入民企融资市场，虽然最终的资金流向无法确定，但这些举措，都是政府为了提振经济而发力的最直接表现。

但是谁也不能保证市场能否在这两项举措之下能完美逆转，无论是基建还是向小微企业提供融资便利，这些手段都在 18 年里尝试过，然而取得的效果并不如人意。去年，为了推动中西部基础设施建设，财政部专门妥善做好地方政府专项债券的工作，而在小微企业融资方面，央行也曾专门电话窗口指导过银行，甚至为此专门安排了 3000 亿资金解决民企融资困境。

19 年的经济，如果在多次发力还未取得显著效果之下，高层可能不得不采用重启房地产的方面来刺激经济，这是其 30% 的原因。

为什么说下行周期可能会达到 70%，我们需要了解一个词 “边际效应”，举个简单的例子来帮助大家理解边际效应：

当你很饿的时候，你面前摆着 10 盘扬州炒饭，吃第一盘时，你会觉得炒饭非常的美味，第二盘时，你觉得还不错，到了第三盘，你觉味道平淡，第四盘索然无味，直到第九盘，你已经撑得完全吃不下了，这个时候你要再去吃第十盘的话，唯一的结果就是撑的吐出来。

房地产作为经济的夜壶，每当经济发展出现状况是，必然要刺激一波楼市，然而在一波又一波的刺激中，我们也发现刺激楼市所带来的经济提振效果正在慢慢地减少，以土地财政为主的政策，正在逐步的走入边际效应之中，而如果这一次再次刺激楼市的话，我们有很大的可能在吃下第十盘扬州炒饭。

道理很简单，房产平均价格已经远超于居民的平均收入水平，生产力与生产关系间的失衡已经到达临界点，这个时候如果继续加码，生产力与生产关系的失衡必然会导致两者在短暂的动荡后进入回调程序，当生产力重新与生产关系相衡时，我们的肚子就又回到吃第一盘扬州炒饭时的状态了，这叫做周期，而在这其中，房价的下跌是不可避免的。

促使我判断房价下行概率达到 70% 的另外一个因素是，中国建设银行正在成为中国最大的「二房东」，其正在正在长租公寓的领域越走越深。

作为一个银行，为什么要去持有房产这种资产处置周期漫长的劣质资产呢？作为一家金融机构为什么要去配置如此大量的不动产权？

只有一个原因，楼市断供。

当投机客亦或者向银行举债买房的群体们无力偿还月供时，银行能做的就是收房拍卖，或者还有一个选择，是的，你一定猜到了，将收来的房放入租赁市场，包装成 ABS 证券发行融资，一举回款！

楼市断供的现象突然出现也是有苗头的，我国目前的居民收入与负债之比为 90%，可谓是压力极大，而近段时间出现的企业裁员与民企经济下行受影响最为直接的就是居民的收入水平，在此情况之下，北上广深等大城市出现大面积断供现象，是合乎原理的，但按照居民断供 - 银行收房 - 法院拍卖这一流程来看，房子从断供到进入法拍，需要至少一年的流程，此前网上也曾广泛传播过深圳断供潮的消息。

所以，按照我初步的预测来看，楼市断供可能在 19 年 11 月初现端倪，并在 2020 年泛滥成潮，而由断供潮带来的影响，将成为压垮楼市的最后一根稻草，虽然我一直说我国是政策市，政府当然不会看着市场崩盘，但政策的介入在一定程度上有着滞后性，这注定了政策想要改变因为是市场动荡而丧失信心的消费者，是需要一定的时间的。

基于这周多因素可能对 P2P 产生的一些风险，房抵贷产品的坏账率可能会出现一定程度的攀升，回款日期在 19 年 11 月以后的房抵贷项目，我建议大家谨慎选择。

额外提醒：以上内容基于当下已知政策进行分析，一个新的变量随时都有可能出现，而其带来的效果可能是系统性的，所以关于文中的概率问题，一切以我最新的判断为准，当然这也只是我的一家之言，我不建议你完完全全依照我的观点进行资产投资。

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